Die Immobilienwirtschaft könnte beim Energiemanagement Nutzen aus der smarten Entwicklung ziehen Bild: pixabay

Immobilienverwalter werden künftig ihre Objekte hinsichtlich der energetischen Eigenschaften sehr gut kennen. Ermöglicht wird dies durch das so genannte Smart Metering – der Grundlage für eine strukturierte Erfassung von energierelevanten Daten. Das ist für den Strombereich für die nächsten Jahre festgeschrieben. Allerdings erfolgt in Deutschland die Umstellung auf Smart Meter im europäischen Vergleich "mit angezogener Handbremse".

Bisher ist die Zahl der eingebauten Smart Meter verschwindend gering und der Gesetzgeber hat den verpflichtenden Einbau nur für Großverbraucher ab 6.000 kWh vorgeschrieben – das sind gerade einmal 3,6 Prozent der privaten Haushalte.

Natürlich können darüber hinaus auf freiwilliger Basis auch weitere Stromzähler eingebaut werden, es ist jedoch davon auszugehen, dass der Smart-Meter-Anteil in den nächsten Jahren in Deutschland bei 15 bis 20 Prozent liegen wird. Somit muss der weitaus größte Teil der Stromzähler weiterhin manuell abgelesen werden. Auch für Gas-, Wasser- und Wärmezähler, die je nach Nutzung die deutlich größeren Kostenstellen sind, bedarf es eigener Initiative.

Auf der E-world in Essen wurden einige Möglichkeiten vorgestellt. Und die müssen nicht kompliziert sein. Der Smart Meter Rollout für elektrische Verbräuche ab 6.000 kWh ist bereits gestartet. In den kommenden Jahren werden alle Immobilien mit digitalisierten Zählern sowie mit einem Gateway ausgestattet. Daraus ergeben sich für Verwalter jede Menge Möglichkeiten zur Vereinfachung der Darstellung und Abrechnung der energetischen Verbräuche – wenn auch vorerst nur für Strom.

Potenziale e­norm

Klar ist aber auch, dass weder die Immobilien- noch die Wohnungswirtschaft hier Vorreiter sind. "Unsere Kunden kommen eher aus dem Bereich der Energieversorger oder der Messdienstleister", so Andreas Schoser von Pixolus, einem auf optisches Abscannen und digitale Verarbeitung von Verbrauchsdaten spezialisierten Unternehmen. Die Kölner haben schon vor Jahren eine App entwickelt, mit der man per Handy alle Zählerstände einscannen kann. Genutzt wird diese Anwendung von mehreren Energieversorgern und Messdienstleis­tern, die damit entweder eigene Mitarbeiter losschicken oder den Kunden das Messen selbst überlassen.

Die Potenziale dieser Lösung sind e­norm, werden jedoch absolut nicht genutzt. Statt monatlich und damit zeitnaher und genauer abzurechnen, erfolgen die Abrechnungen trotz der App nach wie vor jährlich. Schoser hat den Eindruck, dass sich in der Immobilienbranche noch zu wenige trauen, den Weg hin zu digitalen Prozessen zu gehen, da es sich zunächst um Neuland handelt und dies Aufwand bedeutet.

Anlagewert vor Nebenkosten

Tobias Huber, Global Head Energy Services and Projects bei der Siemens-Division Gebäudetechnik, sieht das etwas differenzierter. "Im Corporate Real Estate Bereich interessiert man sich naturgemäß für die Nebenkosten und deren Minimierung, im Bereich der Commercial Real Estate steht die Attraktivität hinsichtlich Vermietung und Verkauf im Vordergrund", so der Manager. "Institutionelle Anleger sehen daher eher den Anlagewert, nicht die Nebenkosten". Bei der Eigennutzung liege der Fokus stärker auf Kostenoptimierung, Komfort und Nutzerzufriedenheit. Und in diesem Bereich sei man durchaus an Energiemanagement-Lösungen interessiert.

"Durch das Monitoring von Leuchten und Lichtsteuerungen werden Energie- und Kosteneinsparungen transparent abgebildet. Das wiederum ermöglicht einen sicheren Nachweis der Gebäudeeffizienz, um etwa eine Gebäudezertifizierung zu erlangen", sieht Herwig Burtscher, Senior Director für Turnkey Services vom österreichischen Beleuchtungs- und Servicespezialisten Zumtobel Group Services (ZGS), einen weiteren Vorteil.

Nach Schosers Einschätzung hat die digitalisierte Ableserei noch eine ganz praktische, weil kostensparende Bedeutung: Die Zahl der Reklamationen ist deutlich zurückgegangen. Und die verschlangen bisher einen Großteil der Kundenbetreuerzeiten bei den Energieversorgern.

Benchmarking durch Wissen

Wie die Zukunft aussehen könnte, zeigt ein Feldversuch von Netze BW und den Stadtwerken Karlsruhe (SWKN). In Rheinstetten will man sowohl mit Strom- als auch Gasdaten zeigen, was durch digitalisierte Abrechnung in Sachen Energiemanagement möglich ist und wie sich Messdaten aus unterschiedlichen Sparten und IT-Systemen zusammen verarbeiten lassen.

An zehn ausgewählten Anschlüssen wurden elektronische Basiszähler angebracht und mit Smart Meter Gateways verbunden. Die Messdaten werden übersichtlich aufbereitet und sind, da cloud­basiert, über ein Internetportal zugänglich. Zusätzlich haben die Stadtwerke Karlsruhe elektronische Gaszähler installiert und diese ebenfalls an die Gateways angebunden. Seit dem 17.1.2018 wird nun gemessen und bewertet. Christian Günther, Projektleiter bei den Stadtwerken Karlsruhe, sieht in dieser Mehrspartigkeit eine zentrale Voraussetzung für die Entwicklung neuer Dienstleistungen in der "smarten" Zählerwelt.

Genau diese Transparenz sei erst einmal zu schaffen, so Huber. "Wir haben noch zu wenig Performance-Daten aus Immobilien verfügbar. Ohne eine validierte Datenbasis können Gebäudeeigentümer und -nutzer kein Benchmarking betreiben", so der Siemensianer. Energiemonitoring ist die Grundlage für eine datenbasierte Analyse. Eine gute Richtschnur biete dabei die DIN EN ISO 50001 und unterstützt beim Aufbau eines systematischen Energiemanagements nach denen auch Siemens seine Maßnahmen für die Kunden ausrichte und die in der deutschen Industrie Voraussetzung für Steuerentlastungen darstellt.

Keine festen Standards

Standardisierte Softwarelösungen gebe es jedoch keine, so Huber. Entscheidend sei vielmehr, dass die erhobenen Daten mit den IT-Systemen der Kunden ausgetauscht und verarbeitet werden könnten, etwa in ERP-Systemen wie die von SAP.

Siemens geht bei der Implementierung solcher Systeme wie folgt vor: Auf Basis eines Mess- und Zählkonzepts und bereits verfügbarer Daten werden alle Datenpunkte auf einer Plattform aggregiert. Dort werden Gebäudedaten auf Basis von 200 Regeln automatisiert analysiert und von Experten für die Optimierung genutzt. Für die kontinuierliche Verbesserung der Gebäudeperfomance wird eine Kontroll-Regel-Strategie jeweils an die Gebäudenutzung angepasst. Die erhobenen Daten dienen auch als Entscheidungsgrundlage für zukünftige Investitionen in die technische Gebäudeausstattung. Siemens wendet solche Systeme schon seit mehr als zehn Jahren an und hat aktuell 80.000 Gebäude auf sein Energiemanagementsystem "Navigator" aufgeschaltet. Der Vorteil: Ein Immobilienverwalter kann auf einen Blick sehen, an welchem Standort Handlungsbedarf besteht, und entsprechende Maßnahmen einleiten.

Hohe Potenziale bei Beleuchtung

Die Kosten dafür müssen gar nicht mal so hoch ausfallen. Huber nennt 5.000 bis 10.000 Euro je Standort. Im ersten Schritt reiche es zwar, nur die Hauptzähler aufzuschalten. Für detaillierte Analysen, Ermittlung von Einsparpotentialen und individuellen Nebenkostenabrechungen sollte man allerdings auch die Unterverteilung mit einbeziehen.

Allein mit nichtinvestiven Maßnahmen wie der optimierten Kontroll-Regel-Strategie ließen sich bis zu 15 Prozent Energie einsparen. Bei investiven Maßnahmen wie neuer HLK-Technik, LED-Beleuchtung mit Lichtsteuerung und anderen könnten es bis zu 50 Prozent sein.

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Schlagworte zum Thema:  Smart Home, Energiemanagement, Digitalisierung, Immobilienverwalter, Immobilienverwaltung

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