Einschränkungen für möbliertes Wohnen – rechtmäßig?

Der Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete ("Mietrecht II") aus dem Bundesjustizministerium sieht unter anderem vor, die Ausnahme von Mieterschutzvorschriften bei der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch durch eine zeitliche Höchstgrenze von sechs Monaten auszugestalten. Zudem soll grundsätzlich nur ein am Zeitwert der Möbel orientierter "angemessener" Möblierungszuschlag verlangt werden können.

Ziel ist es, Umgehungen der Mietpreisbremse zu verhindern und ein hinreichendes Angebot bezahlbaren Wohnraums zu sichern. Die geplanten Regelungen haben Auswirkungen auf den in jüngerer Zeit europaweit wachsenden Mark der Vermietung von möblierten Wohnungen auf Zeit – dem sogenannten Zeitwohnen.

Möglicher Verstoß gegen Dienstleistungsrichtlinie

Die Vermietung von möbliertem Wohnraum auf Zeit ist eine Dienstleistung im Sinne der europäischen Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG. Wenn der deutsche Gesetzgeber Regelungen zur Beschränkung des Möblierungszuschlags oder zur maximalen Befristung von Mietverträgen über Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB einführen will, ist er an die Vorgaben der Richtlinie gebunden.

Verstößt der deutsche Gesetzgeber gegen die Dienstleistungsrichtlinie, ist nationales Recht unanwendbar, soweit es europäischem Recht widerspricht. Zudem kann die Europäische Kommission ein Vertragsverletzungsverfahren gegen die Bundesrepublik anstrengen und eine Verurteilung durch den Europäischen Gerichtshof herbeiführen.

Zulässigkeit von begrenztem Möblierungszuschlag

Die im Referentenentwurf als Regelvermutung formulierte Angemessenheitsgrenze von fünf Prozent der Nettokaltmiete würde zumindest dann zur Höchstpreisvorgabe, wenn sie im weiteren Gesetzgebungsverfahren als starre Grenze formuliert würde oder die Regelvermutung in der praktischen Handhabung der Vorschrift und der Rechtsprechung einer starren Obergrenze gleichkäme.

Beschränkung der Dienstleistungserbringung durch Höchstpreisvorgaben können europarechtlich nur gerechtfertigt sein, wenn sie der Erreichung zwingender Gründe des Allgemeininteresses dienen und erforderlich und verhältnismäßig sind.

Bevormundung von Verbrauchern statt Mieterschutz

Die Festlegung der Vermutung eines angemessenen Möblierungszuschlags bei fünf Prozent der Nettokaltmiete ist jedoch ungeeignet zur Erreichung der mit dem Gesetzentwurf verfolgten Ziele. Sie trifft nicht nur missbräuchliche Angebote, sparsam möblierte Wohnungen, die mit sehr hohen Möblierungsvorschlägen vermietet werden, sondern auch und vor allem hochwertige Wohnungsangebote, die einen legitimen Bedarf des europäischen Wohnungsmarktes befriedigen sollen.

Erreicht wird kein Mieter- oder Verbraucherschutz. Vielmehr werden Verbraucherinnen und Verbraucher bevormundet, indem das Angebot kurzfristig verfügbare, hochwertig möblierte Wohnungen erheblich erschwert wird.

Unverhältnismäßigkeit zulasten der Vermieter

Der Gesetzesentwurf führt entgegen den in der Gesetzesbegründung genannten Zielen auch nicht zu mehr Rechtssicherheit, weil gerade unklar bleibt, wann ein über die Fünf-Prozent-Grenze hinausgehender Möblierungszuschlag angemessen ist.

Zur Bekämpfung von Missbrauch beim Angebot möblierter Wohnungen und zum effektiven Schutz aufgeklärter Verbraucherinnen und Verbraucher stehen dem Gesetzgeber deutlich weniger beschränkende Möglichkeiten zur Verfügung. Die im Gesetzesentwurf ebenfalls geplante Pflicht zur transparenten Ausweisung des Möblierungszuschlags ermöglicht Mieterinnen und Mietern eine gute und hinreichende Entscheidungsgrundlage.

Die Festlegung einer Obergrenze für Möblierungszuschläge bei fünf Prozent der Nettokaltmiete beschränkt Vermieterinnen und Vermieter zudem in unverhältnismäßiger Weise, soweit sie marktübliche Möblierungs- und Unterhaltungskosten nicht abdeckt.

Begrenzung der Höchstmietdauer für Mietverträge

Die geplanten Begrenzungen der Höchstmietdauer für Mietverträge über Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne von § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB sind am Maßstab von Art. 16 der Dienstleistungsrichtlinie zu messen.

Für Vermietung durch Vermieterinnen und Vermieter mit Sitz in einem anderen EU-Mitgliedstaat sind Beschränkungen nur aus Gründen der öffentlichen Ordnung, der öffentlichen Sicherheit, der öffentlichen Gesundheit oder des Schutzes der Umwelt zulässig.

Die Bundesregierung hat bislang keine hinreichenden Erkenntnisse dafür vorgelegt, dass das Gesellschaftsinteresse der Bekämpfung des Wohnungsmangels durch eine Beschränkung der Angebote befristet vermieteter Wohnungen erreicht werden könnte. Sie wird ihrer Darlegungslast für die Eignung und Erforderlichkeit beschränkenden Regelungen auch nicht genügen können, da das Wohnungsangebot durch die Beschränkung des Wohnens nicht vermehrt wird.

Eigentumsfreiheit: Möblierungszuschlag und Verfassungsrecht

Die geplante Beschränkung des Möblierungszuschlags greift zudem in verfassungsrechtlich nicht zu rechtfertigender Weise in die von Art. 14 GG garantierte Eigentumsfreiheit der Vermieterinnen und Vermieter von möbliertem Wohnraum ein. Die geplante Beschränkung ist weder erforderlich noch angemessen.

Sie missachtet zudem das Interesse von Mieterinnen und Mietern, sich den Ausstattungsstandard aussuchen zu können. Die geplante Höchstfrist von sechs Monaten greift ebenfalls verfassungswidrig in die Eigentumsfreiheit der Vermieterinnen und Vermietern von befristet vermieteten Wohnraum ein.

Mit den geplanten Regelungen von möblierten Wohnungen zum Wohnen auf Zeit begibt sich Deutschland auf einen unionsrechtswidrigen und verfassungswidrigen Sonderweg, der den Regelungsvorschlägen widerspricht, die die Europäische Kommission im Rahmen der Affordable Housing Initiative für den Sommer 2026 angekündigt hat. Die Regelungspraxis in Frankreich, Spanien und Italien sowie die Initiative der EU-Kommission zeigen, dass Zeitwohnen eine zukunftsgerichtete und bedarfsgerechte Wohnform ist, die in einem immer mobiler werdenden Europa ihre Berechtigung hat.

Wohnen auf Zeit: Genehmigungsvorbehalt und Gesetzgebungskompetenz

Zusätzlich zum Referentenentwurf der Bundesregierung will der Berliner Senat in sozialen Erhaltungsgebieten Wohnen auf Zeit in einem Genehmigungsvorbehalt nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB unterstellen. Ein Wechsel von unbefristeter, unmöblierter Vermietung von Wohnraum auf die Vermietung möblierte Wohnungen zum Zeitwohnen ist nach geltendem (Bundes-)Recht keine erhaltungsrechtliche Nutzungsänderung, da beide Nutzungen "Wohnen" sind.

Der Landesgesetzgeber hat keine Kompetenz, den Begriff der Nutzungsänderung haltungsrechtlich eigenständig zu definieren, zu erweitern oder eigene Unterkategorien des Wohnens zu schaffen. Der Begriff der Nutzungsänderung unterfällt dem Bodenrecht (Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG). Bodenrecht hat der Bundesgesetzgeber im Baugesetzbuch abschließend geregelt.

Erhaltungsrecht ist kein Instrument des Mieterschutzes

Das Erhaltungsrecht ist kein Instrument des Mieterschutzes. Es muss vielmehr nach ständiger höchst- und obergerichtlicher Rechtsprechung auf städtebauliche Ziele gerichtet sein. Die angestrebte erhaltungsrechtliche Genehmigungspflicht für Zeitwohnen zielt auf eine Mietpreisregulierung.

In der Mietendeckel-Entscheidung hat das Bundesverfassungsgericht klargestellt, dass der Bund allein und abschließend zur Regelung des Mietpreisrechts gemäß Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG, §§ 556 ff. BGB zuständig ist.

Rechtssicherheit statt regulatorische Eingriffe

Manchmal ist weniger mehr. Es steht zu wünschen, dass der Gesetzgeber sich auf die Bekämpfung echten Missbrauchs konzentrierte, was europa- wie verfassungsrechtlich rechtssicher möglich wäre. Anstelle weiterer rechtlich "wackeliger" regulatorischer Eingriffe in den Markt der Bestandswohnungen läge es näher, endlich die Voraussetzungen für den Neubau bezahlbarer Wohnungen in Größenordnungen zu ermöglichen.

Rechtsgutachten "Möbliertes Wohnen auf Zeit – Bewertung aktueller Regelungsinitiativen auf Bundesebene" (PDF)

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