Mietendeckel für Berlin: Lässt er die Mieten erst steigen?

Ob der geplante Berliner Mietendeckel für mehr bezahlbaren Wohnraum sorgen wird, darüber wird heftig gestritten. Nach Recherchen des rbb könnte er langfristig womöglich sogar zu steigenden Mieten führen. Für diese Annahme spielt der Mietspiegel eine entscheidende Rolle.

Nach Ansicht der Eigentümer- und Mieterverbände könnte es nach der Einführung eines Mietendeckels in der Hauptstadt Jahre dauern, bis es dort wieder einen neuen rechtssicheren Mietspiegel gibt. In dessen Berechnung dürften dann zudem nur Mieten einfließen, die nach Ende des Deckels neu vereinbart oder erhöht wurden.

Eine Sprecherin der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bestätigte dem Rundfunk Berlin-Brandenburg (rbb): "In einem Mietspiegel darf Wohnraum nicht berücksichtigt werden, bei dem die Miethöhe unter anderem durch Gesetz (wie beim Mietendeckel) festgelegt worden ist".

Ohne Mietspiegel könnten Vermieter den Verbänden zufolge Mieterhöhungen mit Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen begründen oder mit einem Sachverständigengutachten. Mitte Oktober will der Berliner Senat das "Mietendeckel-Gesetz" beschließen.

Ex-BVerfG-Präsident zweifelt an Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels

Der Berliner Mietendeckel ist nicht nur wohnungspolitisch, sondern auch juristisch umstritten. Ein per Landesgesetz eingeführter Mietendeckel wäre verfassungswidrig, heißt es im Rechtsgutachten "Landeskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels?", das der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmenes beim ehemaligen Präsidenten des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG), Hans-Jürgen Papier, in Auftrag gegeben hatte. Er kommt zu dem Schluss:

"Der Landesgesetzgeber von Berlin verfügt nach dem Grundgesetz unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt über eine Gesetzgebungskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels." Verfassungsrechtler Hans-Jürgen Papier

Papier begründet die Verfassungswidrigkeit unter anderem damit, dass durch einen Landesmietendeckel für ein und denselben Sachverhalt – also den Mietpreis für Wohnraum – im Land Berlin unterschiedliche gesetzgeberische Anordnungen gelten würden:

  • zum einen die Vorschriften des im Bürgerlichen Gesetzbuch verankerten sozialen Mietrechts und
  • zum anderen die dazu im Widerspruch stehenden Regelungen durch den Mietendeckel.

Und er kommt zu dem Schluss, dass der Bundesgesetzgeber für das von ihm geregelte soziale Mietpreisrecht eine Vollkompetenz besitzt. Das Landesverfassungsrecht könne diese grundgesetzliche Kompetenzverteilung weder sprengen, noch anders auslegen, heißt es in dem Gutachten. Unter anderem mit der 2015 verabschiedeten Mietpreisbremse habe der Bund von seinen Gesetzgebungskompetenzen beim sozialen Mietrecht Gebrauch gemacht. Diese Regelung würde durch einen Mietendeckel aber ausgehebelt.

Änderungen an dem Anfang September von Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) vorgestellten Gesetzentwurf sind noch möglich. Derzeit ist der Entwurf zur Abstimmung bei den Branchenverbänden, darunter auch Verbände der Immobilien- und der Wohnungswirtschaft. Mitte Oktober beginnt das Gesetzgebungsverfahren mit dem geplanten Senatsbeschluss, danach folgen Lesungen im Parlament. Man betrete juristisches Neuland, bekannte Lompscher. Das Thema sei aber zu existenziell, um es dem Markt zu überlassen.

Gesetze
Die meisten Rechtsgutachten äußern sich kritisch bezüglich des geplanten Gesetzes für einen Berliner Mietendeckel

Weitere Rechtsgutachten zum geplanten Berliner Mietendeckel

Neben Verbänden und Politikern sehen auch andere Juristen die Mietendeckel-Pläne der Berliner Senatsverwaltung grundsätzlich skeptisch. Es fehle hier eindeutig an der Gesetzgebungskompetenz der Bundesländer, kommentierte vor einiger Zeit die Heussen Rechtsanwaltsgesellschaft in der zwölfseitigen Abhandlung "Der geplante Mietendeckel in Berlin ist nichtig!" den Berliner Vorstoß.

"Ergeht eine Norm aber ohne die erforderliche Gesetzgebungszuständigkeit, ist sie verfassungswidrig und damit unheilbar nichtig. In der Folge kann sich jeder betroffene Vermieter im Geltungsbereich des geplanten Mietendeckels zur Wehr setzen." Auszug Gutachten Heussen Rechsanwaltsgesellschaft

Dass die Einführung eines Mietendeckels durch das Land Berlin verfassungswidrig wäre, zu diesem Ergebnis kommt auch ein Gutachten, das die Rechtsanwaltskanzlei Greenberg Traurig im Auftrag des BFW Landesverbandes Berlin / Brandenburg erarbeitet hat. Auch demzufolge fehlt dem Berliner Gesetzgeber bereits die Gesetzgebungskompetenz.

"Der öffentlich-rechtliche Mietendeckel – wie auch immer er künftig bezeichnet wird – ist verfassungswidrig und juristisch massiv angreifbar. Unser Rechtsgutachten kommt zu der eindeutigen und klaren Aussage: Berlin hat in dieser Frage keine eigene Gesetzgebungskompetenz." Susanne Klabe, Geschäftsführerin BFW Landesverband Berlin / Brandenburg

Auch Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner in der Kanzlei Bottermann Khorrami, sieht die Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin kritisch.

"Das Land Berlin kann rechtssicher wohl nur in den Bereichen des Wohnungswesens die Mieten begrenzen, die den Bundesländern zugewiesen sind. Das sind zum Beispiel die Mieten im geförderten Wohnraum." Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner in der Kanzlei Bottermann Khorrami

Für die Festlegung einer flächendeckenden Mietobergrenze für ganz Berlin sei diese Gesetzgebungskompetenz aber fraglich. Zudem seien die inhaltlichen Vorgaben der Verfassung zu beachten, insbesondere die Eigentumsgarantie von Artikel 14 des Grundgesetzes.

Auch der ZIA hatte ein Rechtsgutachten in Auftrag gegeben: Professor Thomas Dünchheim von der Kanzlei Hogan Lovells stellt darin fest, dass durch eine Mietpreisbegrenzung unter anderem Verstöße gegen die Berufsfreiheit gewerblicher Vermieter als auch gegen die grundgesetzlich gewährleistete Vertragsfreiheit beider Mietvertragsparteien begangen würden.

"Bei einer Mietpreisbindung kann es zu dauerhaften Verlusten für die Vermieter kommen. Die Regelung ist bereits aus diesem Grund mit der Eigentumsgarantie, welche auch die Renditeerzielung bei der Vermietung von Wohnraum schützt, unvereinbar." Professor Thomas Dünchheim, Kanzlei Hogan Lovells, im Rechtsgutachten

Alleine ein im Auftrag der Berliner SPD-Fraktion erarbeitetes Expertengutachten kommt zu dem Schluss, dass die Gesetzgebungskompetenz bei den Ländern liege und Berlin also entsprechend aktiv werden könne.

Der Parlamentarische Geschäftsführer der FDP-Bundestagsfraktion, Marco Buschmann, betonte, Mangel lasse sich nicht "mit irgendwelchen Mietendeckeln" verwalten, gegen steigende Wohnkosten helfe vielmehr die Ausweisung von neuem Bauland und die Senkung von Bau- und Bürokratiekosten.

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Wem nützt der Mietendeckel? Das soll künftig vom Einkommen der Berliner Mieter und von der Größe der Wohnung abhängen

Mietendeckel für Berlin: Was ist ab 2020 zu erwarten?

Wird das umstrittene Gesetz beschlossen, werden die Mieten rückwirkend zum Stichtag 18.6.2019 für fünf Jahre eingefroren. In Berlin sind die Mieten in den vergangenen Jahren besonders stark gestiegen. Vermieter verlangen bei Neuverträgen im Schnitt 11,71 Euro und damit doppelt so viel wie vor zehn Jahren, wie aus den jüngsten Regierungsantworten auf eine FDP-Anfrage im Bundestag hervorgeht.

In dem am 2. September veröffentlichten Referentenentwurf für ein Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) sind Mietobergrenzen (je nach Ausstattung und Alter der Wohnung) zwischen 5,65 und 9,80 Euro pro Quadratmeter für alle Wohnungen in der Hauptstadt vorgesehen. In einem ersten, inoffiziellen Entwurf von Lompscher lag die Spanne laut Vorab-Berichten der "Berliner Morgenpost" und des "Tagesspiegel" zwischen 3,42 Euro und 7,97 Euro. Die neuen Höchstmieten sollen auch für möblierte Wohnungen gelten.

"Die Lage des Hauses spielt dafür keine Rolle mehr." Katrin Lompscher (Linke), Stadtentwicklungssenatorin Berlin

Die neuen Mietendeckel-Regeln: Haben Vermieter einen Handlungsspielraum?

Die maximal zulässigen Miethöhen werden im offiziellen Entwurf ausgehend von den Werten des Mietspiegels 2013 ermittelt (nicht 2011, wie zunächst geplant). Der aktuell geltende Mietspiegel gilt dann nicht mehr.

  • Zuschläge sind möglich bei Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern (zehn Prozent), oder wenn in den vergangenen 15 Jahren Modernisierungen vorgenommen worden sind (maximal 1,40 Euro pro Quadratmeter).
  • Modernisierungen müssen beim Bezirksamt angezeigt werden und ab einem Euro pro Quadratmeter genehmigt werden.
  • Moderate Mieterhöhungen bis zur Obergrenze, die sich an der Inflationsrate orientieren, sind möglich (sogenannter "atmender" Mietendeckel), auch eine Anpassungsmöglichkeit der Mietentabelle ist vorgesehen.
  • Die maximal zulässigen Miethöhen gelten für Wiedervermietung und Absenkungsanträge.
  • Wirtschaftliche Härtefallregelungen sind für Vermieter möglich, die nachweisen können, dass eine über die Mietobergrenze hinausgehende Miethöhe zur Vermeidung von dauerhaften Verlusten oder zur Substanzgefährdung der Mietsache erforderlich ist.

Die neuen Mietendeckel-Regeln: Welche Möglichkeiten haben Mieter?

Wer die Miete senken lassen will, muss sein Einkommen offenlegen. Gesenkt werde die Miete dann aber nur für eine "angemessene Quadratmeterzahl", wie eine Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erklärte. Wie viel das ist, richte sich nach dem Berliner Wohnraumgesetz. Und das staffelt so: 50 Quadratmeter bei einem Einpersonenhaushalt, 65 bei zwei Personen, 80 bei drei Personen und 90 bei vier. Für jedes weitere Haushaltsmitglied werden zwölf Quadratmeter hinzugerechnet.

  • Mietabsenkungen sind auf Antrag möglich, wenn die bisherige Nettokaltmiete 30 Prozent des Haushaltseinkommens übersteigt. Das Verfahren wird in Anlehnung an die entsprechenden Regelungen der Kooperationsvereinbarung mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften ausgestaltet.
  • in sozialen Härtefällen können Mietzuschüsse beantragt werden (etwa von Haushalten mit Wohnberechtigungsschein)

Fast jeder Siebte in Deutschland gab zuletzt mehr als 40 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens für das Wohnen aus, geht aus einer Antwort des Bundesinnenministeriums auf eine Anfrage der Linksfraktion mit Zahlen von 2017 hervor. Im Vergleich zu 2010 hat sich dieser Anteil kaum verändert.

Berlin Blick über Dächer auf Alex mit Kränen
Kritikern zufolge verschafft der geplante Berliner Mietendeckel der Stadt nicht einen Quadratmeter Wohnraum mehr

Investitionen und Finanzierungen gefährdet

Vor einiger Zeit hatte der BFW Landesverband Berlin / Brandenburg private Wohnungsunternehmen befragt: Insgesamt 84 Prozent der 60 beteiligten BFW-Mitgliedsunternehmen gaben an, dass der geplante Mietendeckel für Berlin bereits jetzt konkrete Auswirkungen habe. 72 Prozent der Befragten wollen demnach ihre Investitionen stoppen oder ganz aufgeben.

BFW-Grafik Mietendeckel

Auch die Reaktionen von Endinvestoren, darunter Banken, Pensionsfonds, Krankenkassen und Family Offices, waren negativ. Laut BFW-Umfrage haben hier bereits 75 Prozent der Finanzierer und Anleger Investitionen gestoppt und wollen ihr Geld aus der Hauptstadt abziehen. 41 Prozent der Wohnungsunternehmen gaben zudem an, ihre Bauaktivitäten ins Nachbarland Brandenburg verlagern zu wollen. 34 Prozent wollen sich gänzlich aus der Region zurückziehen und sehen sich in anderen Bundesländern um. 39 Prozent der Unternehmen geben den Wohnungsneubau demnach ganz auf und investieren künftig in Gewerbeimmobilien.