Mietendeckel: Berlin wartet auf Urteil des BVerfG

Das Bundesverfassungsgericht wird über den Mietendeckel urteilen. Die Klage von CDU und FDP vor dem Verfassungsgerichtshof des Landes liegt auf Eis. Das höchste Berliner Gericht teilte mit, dass das Verfahren ausgesetzt wird: Man wolle den Ausgang der Verfahren in Karlsruhe abwarten.

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) in Karlsruhe will laut einer Mitteilung des Berliner Verfassungsgerichtshofs vom 22. Oktober im ersten Halbjahr 2021 über den Mietendeckel entscheiden – vorbehaltlich möglicher Verzögerungen durch die Corona-Pandemie. Das Ergebnis wolle man abwarten. Das eigene Verfahren wird ausgesetzt. Die Anwälte des Senats hatten zuvor angeregt, auf eine Grundsatzentscheidung aus Karlsruhe zu warten.

Bundestagsabgeordnete von FDP und CDU wollen das Mietendeckel-Gesetz stoppen und hatten eine Normenkontrollklage beim BVerfG eingereicht: In Karlsruhe geht es um die Frage, ob das Land Berlin überhaupt solche Gesetze erlassen darf oder ob dies ausschließlich Sache des Bundes ist. Die Klage vor dem Berliner Verfassungsgerichtshof hatten die Fraktionen von CDU und FDP und Marcel Luthe (fraktionslos) am 25. Mai beim Verfassungsgerichtshof auf Landesebene eingereicht: Sie kritisieren den Eingriff in Grundrechte der Eigentümer.

Währenddessen hält die rechtliche Unsicherheit am Berliner Wohnungsmarkt erst einmal weiter an. Bis zu einer Entscheidung des BVerfG gilt der Mietendeckel weiter. Am 23. November – genau neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, das im ersten Schritt einen Mietenstopp bei Neuvermietungen vorschreibt – tritt Stufe zwei in Kraft: Dann müssen die Mieten auch bei laufenden Verträgen effektiv abgesenkt werden.

Mietendeckel-Entscheidungen von unteren Instanzen nur zu einzelnen Streitfragen

Entscheidungen gefällt haben in Streitfragen rund um den Mietendeckel bislang nur Berliner Amtsgerichte und verschiedene Kammern des Landgerichts (LG) Berlin mit höchst unterschiedlichen Ergebnissen: Von "der Mietendeckel ist verfassungsgemäß" (LG Berlin, Urteil v. 31.7.2020, Az. 66 S 95/20) bis "das Gesetz zur Mietenbegrenzung ist kompetenzrechtswidrig" (LG Berlin, Beschluss v. 6.8.2020, Az. 67 S 109/20).

Die 67. Kammer des Berliner Landgerichts stufte das Mietendeckel-Gesetz in seinem Urteil vom 31. Juli zwar als verfassungsgemäß ein, hält aber die sogenannte Stichtagsregelung für unwirksam, die Mieterhöhungen rückwirkend zum 18.6.2019 verbietet.

Der im Gesetz enthaltene Stichtag stelle zwar einen materiell maßgeblichen Bezugspunkt für die Ermittlung der absolut zulässigen Miethöhe dar, begründete das Gericht. Die Mietobergrenzen gelten somit erst seit Inkrafttreten des Gesetzes am 23.2.2020. Mieterhöhungen über die Obergrenzen hinaus sind nach Auffassung des Gerichts erst nach diesem Zeitpunkt verboten.

Das Urteil bezieht sich auf einen Einzelfall, könnte aber grundsätzliche Bedeutung haben: Hat diese Rechtsprechung Bestand, könnten Berliner Vermieter, die ihre Mieten seit dem 18.6.2019 im Wissen um den geplanten Mietendeckel nicht mehr erhöht haben, das bis Ende Februar 2020 nachholen. Das Landgericht ließ keine Revision zu, der Kläger kann aber Beschwerde beim Bundesgerichtshof einlegen.

Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht

Im März hatte ebenfalls die 67. Kammer des Landgerichts (LG) Berlin den Mietendeckel dem Bundesverfassungsgericht zur inhaltlichen Prüfung vorgelegt ( LG Berlin, Beschluss v. 12.3.2020, 67 S 274/19). Am 6. Mai reichten schließlich die Mitglieder der Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP einen Antrag auf Normenkontrolle ein.

Sie lassen prüfen, ob das Berliner Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung grundgesetzkonform ist (BVerfG, Az. 2 BvF 1/20). Umstritten ist, ob das Land Berlin gegenüber dem Bund Gesetzgebungskompetenz für die Regelungen zu Mietobergrenzen hatte. Bis Ende Juli haben Verbände und Berufsstände nach Aufforderung des Gerichts noch Stellungnahmen zum Mietendeckel-Gesetz abgegeben – darunter auch Spitzenverbände der Immobilien- und der Wohnungswirtschaft.

Das Berliner Abgeordnetenhaus hatte den Mietendeckel mit rot-rot-grüner Mehrheit gegen die Stimmen der Opposition beschlossen. Ist der Antrag von Union und FDP begründet, erklärt das Bundesverfassungsgericht das Gesetz für nichtig oder unvereinbar mit dem Grundgesetz.

Wegweiser zum Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe
Das Berliner Mietendeckel-Gesetz liegt zur Prüfung beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe

Die Mietendeckel-Regeln im Überblick

Das Berliner Mietendeckel-Gesetz, wie es also erst einmal weiterhin gilt, ist auf fünf Jahre befristet. Betroffen sein werden die Mieten für zirka eineinhalb Millionen nicht preisgebundene Wohnungen. Die meisten Mieten wurden auf dem Niveau vom 18.6.2019 eingefroren – also an dem Tag, an dem der Senat erste Eckpunkte beschlossen hatte.

Bei Wiedervermietung müssen sich Vermieter grundsätzlich an neue Obergrenzen und die zuletzt verlangte Miete halten. Die Obergrenzen orientieren sich am Berliner Mietspiegel von 2013 plus Inflationsausgleich von 13,4 Prozent. Das entspricht nach Angaben der Koalition den gestiegenen Einkommen in Berlin seit 2013. Damals galt der Wohnungsmarkt laut Senatsverwaltung noch als gesund. Der Mietspiegel 2019 gilt mit Einführung des Mietendeckels nicht mehr.

Das ist die Berliner Mietentabelle: Obergrenzen (ohne Zu- und Abschläge)

Erstmalige Bezugsfertigkeit

und Ausstattung

Mietpreis pro Quadratmeter
bis 1918 Sammelheizung und Bad6,45 Euro
bis 1918 Sammelheizung oder Bad5,00 Euro
bis 1918 ohne Sammelheizung / Bad3,92 Euro
1919 bis 1949 Sammelheizung und Bad6,27 Euro
1919 bis 1949 Sammelheizung oder Bad5,22 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung / Bad4,59 Euro
1950 bis 1964 Sammelheizung und Bad6,08 Euro
1950 bis 1964 Sammelheizung oder Bad5,62 Euro
1965 bis 1972 Sammelheizung und Bad5,95 Euro
1973 bis 1990 Sammelheizung und Bad6,04 Euro
1991 bis 2002 Sammelheizung und Bad8,13 Euro
2003 bis 2013 Sammelheizung und Bad9,80 Euro

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Berlin

Konkret sind Mietobergrenzen (je nach Ausstattung und Alter der Wohnung) zwischen 5,65 und 9,80 Euro pro Quadratmeter für alle Wohnungen vorgesehen. Kompliziert wird es, weil auf die Mietobergrenzen noch Zu- oder Abschläge etwa auf Basis der Lage möglich sind: Für einfache Lagen sind das minus 28 Cent pro Quadratmeter, für mittlere Lagen minus neun Cent und für gute Lagen plus 74 Cent pro Quadratmeter. In Gebäuden mit maximal zwei Wohnungen erhöht sich die Obergrenze um einen Zuschlag von zehn Prozent und für Wohnraum mit moderner Ausstattung um einen Euro pro Quadratmeter.

Mieter können gegen "überhöhte Mieten" klagen – das ist der Fall, wenn die in der Tabelle festgelegten Obergrenzen um mehr als 20 Prozent überschritten werden. Zu viel gezahltes Geld kann zurückgefordert werden. Dieser Teil des Gesetzes soll am 23.11.2020 in Kraft treten. Bei Verstößen gegen den Mietendeckel werden Bußgelder in Höhe von bis zu 500.000 Euro fällig.

Ab dem Jahr 2022 dürfen die Mieten zum Inflationsausgleich um bis zu 1,3 Prozent pro Jahr steigen. Vermieter, die sehr niedrige Mieten verlangen, können bei Wiedervermietung unter bestimmten Voraussetzungen um einen Euro pro Monat auf bis zu 5,02 Euro je Quadratmeter erhöhen. Erlaubt sind Mieterhöhungen oberhalb der gesetzlichen Grenzen dann, wenn sonst "dauerhafte Verluste" oder eine Substanzgefährdung der "maßgeblichen Wirtschaftseinheit" drohen ("Härtefall"-Regelung).

Ausgenommen vom Mietendeckel sind Wohnungen, die ab dem 1.1.2014 bezugsfertig wurden, auch öffentlich geförderte Wohnungen und Wohnungen, die mit staatlichen Fördermitteln modernisiert oder saniert wurden – oder "sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand wiederhergestellt wird".

Der Mietendeckel und die Verfassung: Rechtsgutachten liegen "en masse" vor

Zahlreiche juristische Gutachten wurden in Auftrag gegeben:


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