Mietendeckel für Berlin: Linke kritisiert Wohnungswirtschaft

Die CDU-Bundesfraktion hat sich darauf geeinigt, gegen das Mietendeckel-Gesetz des rot-rot-grünen Berliner Senats vor dem Bundesverfassungsgericht klagen zu wollen. Die Linke ist unbeirrt, droht dem Wohnungsverband BBU und denkt bereits über einen "Bodenpreisdeckel" nach.

Die Berliner Linke hat auf ihrem Landesparteitag am 23. November gefordert, der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) möge seine harte Kritik am Mietendeckel unterlassen. "Insbesondere fordern wir den BBU auf, keine öffentlichen Mittel gegen öffentliche Vorhaben einzusetzen" und seine "Kampagne" gegen das Volksbegehren zur Enteignung großer Wohnungskonzerne sowie den Mietendeckel "aufzugeben", heißt es in einem Parteitagsbeschluss.

Falls das nicht geschehe, sollten die städtischen Wohnungskonzerne aus dem Verband aussteigen und sich in einem eigenen Verband zusammenschließen. Dem BBU gehören neben kommunalen, genossenschaftlichen und kirchlichen und private Wohnungsunternehmen an, darunter die Branchenriesen "Deutsche Wohnen" und Vonovia. Der Parteitagsbeschluss verstoße gegen die Meinungsfreiheit und gegen die Vereinigungsfreiheit, reagierte ein BBU-Sprecher.

Im Oktober hatte der rot-rot-grüne Berliner Senat formal den Gesetzentwurf zum Mietendeckel mit der besonders umstrittenen "Wucherpreis"-Klausel auf den Weg gebracht. Am 26. November wurde das Gesetz offiziell beschlossen und wird im nächsten Schritt dem Abgeordnetenhaus vorgelegt werden, das das Gesetz spätestens Anfang 2020 verabschieden könnte.

Noch bevor das Gesetz gilt, denkt Linken-Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher bereits über einen "Bodenpreisdeckel" nach, denn die größte Bremse für den Wohnungsneubau seien die heftig gestiegenen Grundstückspreise, so die Politikerin. Lompscher schweben "preissenkende kommunale Beschlüsse" nach Wiener Vorbild vor. Allerdings wären dafür Gesetzesänderungen auf Bundesebene nötig.

CDU: Gang vor Bundesverfassungsgericht wird konkreter

Die Berliner CDU hatte bereits vor Wochen angekündigt, den geplanten Mietendeckel auf seine Verfassungsmäßigkeit prüfen lassen zu wollen, auf Landesebene in Eigenregie sowie auf Bundesebene durch die Unionsfraktion im Bundestag mit einer abstrakten Normenkontrollklage.

Ein solches Regulierungsinstrument ersetze die Mechanismen der sozialen Marktwirtschaft durch Planwirtschaft, erklärte die Bundes-CDU bei ihrem Parteitag, der am 22. und 23. November in Leipzig stattfand. Die Regelung missachte grob die grundgesetzliche Kompetenzordnung. Bundesgesetze wie Mietpreisbremse, Mietspiegel und Kappung der Modernisierungskosten würden ausgehebelt, sagte etwa Jan-Marco Luczak, Mietrechtsexperte und stellvertretender rechtspolitischer Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion.

"Der Berliner Senat hat noch die Möglichkeit, das irrsinnige Vorhaben zu stoppen und damit einen großen Fehler zu verhindern", sagte Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD. Dass die CDU/CSU-Bundestagsfraktion den Mietendeckel prüfen lassen wolle, sei "der einzig richtige Weg". Mit einer Normenkontrollklage werde es schnell Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter geben, die dem sozialen Frieden diene, ergänzte Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss.

Viele Juristen, darunter auch Verfassungsrechtler, sehen das Gesetz skeptisch. Wie die "Berliner Morgenpost" berichtet, sagte Berlins Kultursenator Klaus Lederer (Die Linke), selbst promovierter Jurist, bei einem Treffen mit Wirtschaftsvertretern, er halte das Gesetz nicht für verfassungswidrig.

Die Mietabsenkung birgt ein besonders hohes rechtliches Risiko

Die Absenkung von Mieten war der größte Streitpunkt zwischen Rot-Rot-Grün bei den Koalitionsverhandlungen. Berlins Regierungschef Michael Müller (SPD) hatte sich im Vorfeld immer gegen eine Absenkungsmöglichkeit der Mieten ausgesprochen und stattdessen für jährliche moderate Erhöhungen plädiert. Gerade die Möglichkeit zur Mietabsenkung berge rechtlich ein hohes Risiko. Deshalb könnte das gesamte Gesetz vor dem Bundesverfassungsgericht scheitern, so Müller. Das Mietendeckel-Gesetz, wie es der Senat am 22. Oktober auf den Weg gebracht hat, nannte er einen Kompromiss.

Von einem Kompromiss könne nicht die Rede sein, echauffierte sich IVD-Chef Schick. Stadtentwicklungssenatorin Lompscher habe sich vielmehr in weiten Teilen gegenüber Müller durchgesetzt und über den bisherigen Entwurf für ein Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) hinaus "ihre Vorstellung von einer sozialistischen Wohnungspolitik umgesetzt", so der IVD-Präsident.

Was will der Berliner Senat?

SPD, Linke und Grüne haben sich darauf geeinigt, dass die erlaubten Höchstmieten bei Bestands- und Neuvermietungen um maximal 20 Prozent überschritten werden dürfen. Die Mietobergrenzen sind in einer Tabelle (siehe unten) festgehalten, die sich am Berliner Mietspiegel von 2013 orientiert. In jenem Jahr galt der Wohnungsmarkt in der Hauptstadt laut Senatsverwaltung noch als gesund. Der aktuell geltende Mietspiegel 2019, für den sich die SPD-Fraktion ausgesprochen hatte und der gemeinsam mit Vermieter- und Mieterverbänden erarbeitet und erstmals seit 2013 wieder von allen anerkannt wurde, gilt mit Einführung des Mietendeckels nicht mehr.

Vermieter, die sich bislang am aktuellen Mietspiegel orientiert oder eine mit der Mietpreisbremse konforme Miete vereinbart hätten, müssten erhebliche Verluste hinnehmen, meint Schick. Nach Ansicht der Eigentümer- und Mieterverbände könnte es nach der Einführung eines neuen Mietendeckels viele Jahre dauern, bis es wieder einen rechtssicheren Mietspiegel gibt, in dessen Berechnung dann jedoch nur Mieten einfließen würden, die nach Ende des Deckels neu vereinbart oder erhöht wurden.

Berliner Mietentabelle: Obergrenzen (ohne Zu- und Abschläge)

Erstmalige Bezugsfertigkeit

und Ausstattung

Mietpreis  pro Quadratmeter
bis 1918 Sammelheizung und Bad6,45 Euro
bis 1918 Sammelheizung oder Bad5,00 Euro
bis 1918 ohne Sammelheizung / Bad3,92 Euro
1919 bis 1949 Sammelheizung und Bad6,27 Euro
1919 bis 1949 Sammelheizung oder Bad5,22 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung / Bad4,59 Euro
1950 bis 1964 Sammelheizung und Bad6,08 Euro
1950 bis 1964 Sammelheizung oder Bad5,62 Euro
1965 bis 1972 Sammelheizung und Bad5,95 Euro
1973 bis 1990 Sammelheizung und Bad6,04 Euro
1991 bis 2002 Sammelheizung und Bad8,13 Euro
2003 bis 2013 Sammelheizung und Bad9,80 Euro

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Berlin

Wucher oder nicht?

Im Entwurf für das neue Gesetz sind Mietobergrenzen (je nach Ausstattung und Alter der Wohnung) zwischen 5,65 und 9,80 Euro pro Quadratmeter für alle Wohnungen in der Hauptstadt vorgesehen. Auf diese Werte dürfen noch einmal 13,5 Prozent addiert werden – das entspricht nach Begründung der Koalition den gestiegenen Einkommen in Berlin seit 2013. Wenn Vermieter "Wucherpreise" verlangen – und nach Auffassung der Berliner Regierung ist das dort der Fall, wo die definierten Obergrenzen um mehr als 20 Prozent überschritten werden –, sollen die Mieter eine Absenkung auf diesen Wert bei den Behörden beantragen können.

"Mieten, die oberhalb der Mietspiegelwerte von 2013 liegen, sind keine Wuchermieten. Und leider täuscht die Landesregierung Eigentümer, wenn sie behauptet, die Vormiete sei geschützt." Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD

Kompliziert wird es, weil auf die Mietobergrenzen noch Zu- oder Abschläge etwa auf Basis der Lage möglich sein sollen: Für einfache Lagen sind minus 28 Cent pro Quadratmeter, für mittlere Lagen minus neun Cent und für gute Lagen plus 74 Cent pro Quadratmeter vorgesehen. In Gebäuden mit maximal zwei Wohnungen erhöht sich die Obergrenze um einen Zuschlag von zehn Prozent und für Wohnraum mit moderner Ausstattung um einen Euro pro Quadratmeter.

Das braucht Zeit zur Vorbereitung und mehr Personal: 200 neue Stellen in der Senatsverwaltung und 50 zusätzliche Arbeitsplätze in den Bezirken sollen geschaffen werden. Daher soll die Mietsenkungsklausel erst neun Monate nach dem Mietendeckel in Kraft treten, also wohl im vierten Quartal 2020.

Klassisch "eingefroren" werden die Mieten nicht: ein Inflationsausgleich ist möglich

Vorgesehen ist jetzt zunächst, dass die Mieten ab Januar 2020 für 1,5 Millionen nicht preisgebundene Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, rückwirkend zum Stichtag 18.6.2019 für fünf Jahre "eingefroren" werden. Damals hatte der Senat erste Eckpunkte des Vorhabens beschlossen.

Ab dem Jahr 2022 sollen Vermieter jedoch 1,3 Prozent jährlich als Inflationsausgleich auf die Miete aufschlagen können. Bei Maßnahmen zur Modernisierung für mehr Barrierefreiheit oder Klimaschutz sollen ohne Genehmigung bis zu einem Euro pro Quadratmeter auf die Miete umgelegt werden dürfen. Für höhere Kosten soll es Fördermittel geben (sogenannter "atmender Mietendeckel"). Erhöht werden dürfe die Miete auch zur Vermeidung der Substanzgefährdung und von Verlusten, wenn das zwingend erforderlich sei, teilte die Senatsverwaltung mit. Bei Verstößen gegen das gesetz sollen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro fällig werden.

Der Beschluss des Mietendeckels zog auch aus der Immobilienbranche überwiegend Kritik auf sich. Allein der Mieterbund zeigte sich begeistert. Geschäftsführer Reiner Wild sprach von "einer historisch einmaligen Chance", während Unternehmen der Bau- und Wohnungswirtschaft in einem offenen Brief an den Senat Befürchtungen über "weitreichende negative Auswirkungen auf Wirtschaft und Gesellschaft", vor allem auf den Wohnungsbau äußerten.

Stadt von oben mit Baustellen und Kranen
Der Mietendeckels steht vor allem in der Immobilien- und Wohnungswirtschaft als Bremse für den Wohnungsbau in der Kritik

Wohnungsbau und Mietendeckel – passt das zusammen? Das sagen Müllers Amtskollegen

Ein Sprecher der baden-württembergischen Landeshauptstadt Stuttgart sagte, man beobachte die rechtliche Ausgestaltung des Mietendeckels in Berlin und die Diskussion darum. Hingegen meinte die Ulmer Bundestagsabgeordnete Hilde Mattheis (SPD), der geplante Mietendeckel in Berlin könne Vorbild für andere Bundesländer sein. Auch der Münchner Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) zeigte sich diesbezüglich offen. Im Bundesland Bayern ist Mietwucher eine Ordnungswidrigkeit, die künftig schärfer geahndet und höher bestraft werden soll. Das Kabinett in München beschloss am 22. Oktober eine entsprechende Bundesratsinitiative.

Kiels Oberbürgermeister Ulf Kämpfer (SPD) zeigte sich skeptisch, dass mit dem Mietendeckel die gewünschten Wirkung erreicht wird. Auch Hamburgs Erster Bürgermeister Peter Tschentscher (SPD) kritisierte die Berliner Pläne und warb damit, dass Hamburg den Mietenanstieg auf anderem Weg gebremst habe: Der Wohnungsmarkt sei durch den Bau von mehr als 50.000 neuen Wohnungen stark entlastet worden.  Parteifreund Müller wiederum rechtfertigte sich in den Tagesthemen: Berlin habe in den vergangenen Jahren 60.000 neue Wohnungen gebaut, und pro Jahr kämen 16.000 hinzu: "Gemessen an Größe und Einwohnerzahl liegen wir da nicht weit auseinander". Ihm sei bewusst, dass Berlin juristisches Neuland betrete, neue Instrumente seien oftmals umstritten.


Wegweiser zum Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe
Der geplante Berliner Mietendeckel könnte ein Fall für das Bundesverfassungsgericht werden, die Hürden sind allerdings hoch

Rechtsgutachten zur Verfassungsmäßigkeit des Berliner Mietendeckels – formell...

Ein per Landesgesetz eingeführter Mietendeckel ist verfassungswidrig, heißt es auch im ersten Rechtsgutachten "Landeskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels?", das der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen im September beim ehemaligen Präsidenten des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG), Hans-Jürgen Papier, in Auftrag gegeben hatte. Der kommt zu dem Schluss:

"Der Landesgesetzgeber von Berlin verfügt nach dem Grundgesetz unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt über eine Gesetzgebungskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels." Verfassungsrechtler Hans-Jürgen Papier

Papier begründet die Verfassungswidrigkeit unter anderem damit, dass durch einen Landesmietendeckel für ein und denselben Sachverhalt – also den Mietpreis für Wohnraum – im Land Berlin unterschiedliche gesetzgeberische Anordnungen gelten würden: Zum einen die Vorschriften des im Bürgerlichen Gesetzbuch verankerten sozialen Mietrechts, zum anderen die dazu im Widerspruch stehenden Regelungen durch den Mietendeckel.

Der Verfassungsrechtler kommt in seinem ersten Gutachten zu dem Schluss, dass der Bundesgesetzgeber für das von ihm geregelte soziale Mietpreisrecht eine Vollkompetenz besitzt. Das Landesverfassungsrecht könne diese grundgesetzliche Kompetenzverteilung weder sprengen, noch anders auslegen, heißt es in dem Gutachten. Unter anderem mit der 2015 verabschiedeten Mietpreisbremse habe der Bund von seinen Gesetzgebungskompetenzen beim sozialen Mietrecht ausreichend Gebrauch gemacht. Diese Regelung würde durch einen Mietendeckel aber ausgehebelt.

... und materiell

In einem zweiten Gutachten ergänzte Papier, dass der geplante Mietendeckel nicht nur formell, sondern auch materiell verfassungswidrig sei. Er sieht einen unverhältnismäßigen Eingriff in das Eigentumsrecht der betroffenen Vermieter.

"Der geplante Mietenstopp sowie die Mietobergrenzen sind nicht mit Artikel 14 Absatz 1 Satz 1 Grundgesetz vereinbar." Verfassungsrechtler Hans-Jürgen Papier

Ein Mietenstopp würde außerdem unterschiedslos alle Vermieter treffen – auch diejenigen, die bislang nur geringe Mieten verlangt haben. Das widerspreche dem Gleichheitssatz. Die geplanten Mietobergrenzen führten außerdem zu dauerhaften Verlusten bei der Vermietung, was zu Beeinträchtigungen der Substanz von Wohngebäuden führen würde. Eine Anwendung des Mietspiegels sei hier deutlich zielführender. Auch die geplante Absenkungsregelung für Mietpreise wird im Gutachten als verfassungswidrig beurteilt, da sie einer Enteignung gleichkomme. Für eine Enteignung gelten besonders hohe Anforderungen, denen das geplante Gesetz nicht gerecht würde. Die vorgesehene Härtefallregelung sieht Papier als unvereinbar mit dem Grundgesetz, da der Gesetzgeber selbst die Voraussetzungen und Einschränkungen vorgeben müsse und nicht eine öffentliche Stelle nach deren Ermessen. Diese Grundrechtseingriffe werden laut Paier auch durch eine vorgesehene zeitliche Befristung nicht abgemildert, da sich die Effekte eines Mietendeckels noch deutlich später noch auswirken würden.

Auch andere Juristen sehen das Mietendeckel-Gesetz skeptisch. Es fehle eindeutig an der Gesetzgebungskompetenz der Bundesländer, kommentierte die Heussen Rechtsanwaltsgesellschaft in der Abhandlung "Der geplante Mietendeckel in Berlin ist nichtig!" den Berliner Vorstoß, der so bislang einmalig in der Bundesrepublik ist.

"Ergeht eine Norm aber ohne die erforderliche Gesetzgebungszuständigkeit, ist sie verfassungswidrig und damit unheilbar nichtig. In der Folge kann sich jeder betroffene Vermieter im Geltungsbereich des geplanten Mietendeckels zur Wehr setzen." Auszug aus dem Gutachten der Heussen Rechsanwaltsgesellschaft

Alleine ein im Auftrag der Berliner SPD-Fraktion erarbeitetes Expertengutachten kommt zu dem Schluss, dass die Gesetzgebungskompetenz bei den Ländern liege und Berlin also entsprechend aktiv werden könne.

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Marktakteure zeichnen ein düsteres Bild: Wer will noch in Wohnungen investieren in Berlin?

IVD-Umfrage: Ein Gros der Immobilienprofis erwartet weniger Investitionen

Kurz nach Senatsbeschluss startete der IVD eine "Blitzumfrage" unter Berliner und Brandenburger Immobilienunternehmen: 90,6 Prozent der Befragten gehen davon aus, dass es durch den Mietendeckel deutlich weniger Investitionen in den Neubau (54,4 Prozent) oder einen kompletten Investitionsstopp (36,2 Prozent) geben wird.

99,3 Prozent der Immobilienprofis schätzen, dass es deutlich weniger (43,6 Prozent) oder gar keine Investitionen (55,7 Prozent) in Modernisierungen von Bestandswohnungen mehr geben wird. Auch das Kaufverhalten im Hinblick auf Bestandsimmobilien werde sich ändern: 86,5 Prozent der Unternehmen rechnen damit, dass es weniger Käufe (64,9 Prozent) oder gar einen Kaufsstopp (21,6 Prozent) geben wird.

Bereits vor einiger Zeit hatte der BFW Landesverband Berlin / Brandenburg private Wohnungsunternehmen zum Thema Investitionen befragt: 84 Prozent der 60 beteiligten BFW-Mitgliedsunternehmen sagten damals, dass der geplante Mietendeckel bereits konkrete Auswirkungen habe: 72 Prozent aller Befragten wollen ihre Investitionen stoppen oder ganz aufgeben. 41 Prozent der Wohnungsunternehmen gaben zudem an, ihre Bauaktivitäten nach Brandenburg verlagern zu wollen; und 34 Prozent sehen sich in anderen Bundesländern um. 39 Prozent der Unternehmen geben laut BFW-Umfrage den Wohnungsneubau ganz auf und investieren künftig in Gewerbeimmobilien.

Das befürchtet auch die Berliner Opposition. "Die Genossenschaften, die städtischen Wohnungsbaugesellschaften und die vielen anderen moderaten Vermieter können jetzt keinen ausreichenden Beitrag mehr zum Erhalt und Neubau bezahlbarer Mietwohnungen leisten", sagte CDU-Fraktionschef Burkard Dregger Mitte November.

Die meisten Berliner finden den Mietendeckel gut

Der Mietendeckel für die Hauptstadt kommt offenbar bei den Berlinern selbst gut an, wie eine Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Infratest Dimap im Auftrag von RBB und "Berliner Morgenpost" zeigt: 70 Prozent der 1.000 Befragten finden Mietobergrenzen und Mietenstopp gut. Gleichzeitig rechnen aber auch 61 Prozent der befragten Bürger damit, dass mit der Einführung des Mietendeckels weniger in die Instandhaltung von Wohnungen investiert wird. Und nur 29 Prozent gehen davon aus, dass durch das Gesetz die Mieten langfristig sinken werden.

Der Vorstoß, große private Wohnungsbaugesellschaften zu enteignen, stieß beim Großteil der Befragten auf Kritik. 61 Prozent sind gegen diese Forderung einer Bürgerinitiative. Nur unter Anhängern der Linkspartei war eine Mehrheit (54 Prozent) für Enteignungen.

dpa