Mietendeckel: Normenkontrollklage am Bundesverfassungsgericht

Mit dem Mietendeckel muss sich jetzt das Bundesverfassungsgericht befassen. Union und FDP im Bundestag reichen heute im Streit um das Berliner Gesetz zur Begrenzung der Mieten einen Antrag  auf Normenkontrolle ein. Strittig ist die Gesetzgebungskompetenz des Landes.

Mit der sogenannten abstrakten Normenkontrollklage vor dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe können die Antragsteller unabhängig von einem konkreten Rechtsstreit und von eigener Betroffenheitdie Verfassungsmäßigkeit einer Rechtsnorm überprüfen lassen. Die Mitglieder der Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP lassen prüfen, ob das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung, das am 23. Februar in Kraft getreten ist, grundgesetzkonform ist. Umstritten ist, ob das Land Berlin gegenüber dem Bund überhaupt die Gesetzgebungskompetenz für die Regelungen zu Mietobergrenzen hatte.

Ein Antrag auf Normenkontrolle kann nur von der Bundesregierung, einer Landesregierung oder einem Viertel der Mitglieder des Bundestages gestellt werden. Laut einer Mitteilung des Parlaments unterstützen 284 Abgeordnete die Kontrollklage, damit sei das notwendige Quorum von einem Viertel der Bundestagmitglieder deutlich übertroffen. Ist der Antrag von Union und FDP begründet, erklärt das Bundesverfassungsgericht das Mietendeckelgesetz für nichtig oder unvereinbar mit dem Grundgesetz. Das Berliner Abgeordnetenhaus hatte das Gesetz mit rot-rot-grüner Mehrheit gegen die Stimmen der Opposition beschlossen.

"Das Land Berlin verletzt mit seinem Mietendeckel die Verfassung", ist Marco Buschmann, der Erste Parlamentarische Geschäftsführer der FDP-Bundestagsfraktion, überzeugt. "Es hat seine Befugnisse eindeutig überschritten. Das Mietrecht ist Sache des Bundesgesetzgebers". Im März hatte bereits das Landgericht Berlin den Mietendeckel dem Bundesverfassungsgericht zur inhaltlichen Prüfung vorgelegt ( LG Berlin, Beschluss v. 12.3.2020, 67 S 274/19).

Die Wohnungswirtschaft setzt große Hoffnung in das Normenkontrollverfahren, wie Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD, erklärt: "Es muss Klarheit darüber herrschen, dass Mietrecht Bundesrecht ist". Planungs- und Rechtssicherheit seien jetzt wichtiger denn je – auch für neue Investitionen, ergänzte Andreas Ibel, Präsident des BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen: "Eine weitere gute Nachricht wäre, wenn das Bundesverfassungsgericht noch in diesem Jahr über die Normenkontrollklage entscheidet".

Mittlerweile wurde auch auf Landesebene Klage beim Berliner Verfassungsgerichtshof eingereicht (aktualisiert von der Redaktion: Stand 25. Mai): Die Fraktionen von CDU und FDP im Abgeordnetenhaus gehen davon aus, dass der Mietendeckel unvereinbar mit der Verfassung ist.

Die Mietendeckel-Regeln im Überblick

Das Berliner Mietendeckel-Gesetz ist auf fünf Jahre befristet. Betroffen sein werden die Mieten für zirka 1,5 Millionen nicht preisgebundene Wohnungen. Die meisten Mieten werden auf dem Niveau vom 18.6.2019 eingefroren – dem Tag, an dem der Senat erste Eckpunkte beschlossen hatte. Die "Stichtag-Regel" wurde später im Gesetzentwurf noch leicht modifiziert: Zwar ist die Miete vom Stichtag maßgeblich – und Vermieter sind verpflichtet, diese Mietern vor Abschluss eines neuen Mietvertrags unaufgefordert mitzuteilen –, wird aber eine Wohnung nach dem Stichtag erstmalig oder wieder vermietet, ist die dann vereinbarte Miethöhe maßgeblich.

Bei Wiedervermietung müssen sich Vermieter grundsätzlich an neue Obergrenzen und die zuletzt verlangte Miete halten. Die Obergrenzen orientieren sich am Berliner Mietspiegel von 2013 plus Inflationsausgleich von 13,4 Prozent. Dies entspricht nach Angaben der Koalition den gestiegenen Einkommen in Berlin seit 2013. In jenem Jahr galt der Wohnungsmarkt in der Hauptstadt laut Senatsverwaltung noch als gesund. Der Mietspiegel 2019 gilt mit Einführung des Mietendeckels nicht mehr.

Das ist die Berliner Mietentabelle: Obergrenzen (ohne Zu- und Abschläge)

Erstmalige Bezugsfertigkeit

und Ausstattung

Mietpreis pro Quadratmeter
bis 1918 Sammelheizung und Bad6,45 Euro
bis 1918 Sammelheizung oder Bad5,00 Euro
bis 1918 ohne Sammelheizung / Bad3,92 Euro
1919 bis 1949 Sammelheizung und Bad6,27 Euro
1919 bis 1949 Sammelheizung oder Bad5,22 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung / Bad4,59 Euro
1950 bis 1964 Sammelheizung und Bad6,08 Euro
1950 bis 1964 Sammelheizung oder Bad5,62 Euro
1965 bis 1972 Sammelheizung und Bad5,95 Euro
1973 bis 1990 Sammelheizung und Bad6,04 Euro
1991 bis 2002 Sammelheizung und Bad8,13 Euro
2003 bis 2013 Sammelheizung und Bad9,80 Euro

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Berlin

Konkret sind Mietobergrenzen (je nach Ausstattung und Alter der Wohnung) zwischen 5,65 und 9,80 Euro pro Quadratmeter für alle Wohnungen vorgesehen. Kompliziert wird es, weil auf die Mietobergrenzen noch Zu- oder Abschläge etwa auf Basis der Lage möglich sind: Für einfache Lagen sind das minus 28 Cent pro Quadratmeter, für mittlere Lagen minus neun Cent und für gute Lagen sind plus 74 Cent pro Quadratmeter. In Gebäuden mit maximal zwei Wohnungen erhöht sich die Obergrenze um einen Zuschlag von zehn Prozent und für Wohnraum mit moderner Ausstattung um einen Euro pro Quadratmeter.

Mieter können gegen "überhöhte Mieten" klagen – das ist der Fall, wenn die in der Tabelle festgelegten Obergrenzen um mehr als 20 Prozent überschritten werden. Zu viel gezahltes Geld kann zurückgefordert werden. Dieser Teil des Gesetzes soll Ende 2020 in Kraft treten. Bei Verstößen gegen den Mietendeckel werden Bußgelder in Höhe von bis zu 500.000 Euro fällig.

Ab dem Jahr 2022 dürfen die Mieten zum Inflationsausgleich um bis zu 1,3 Prozent pro Jahr steigen. Vermieter, die sehr niedrige Mieten verlangen, können bei Wiedervermietung unter bestimmten Voraussetzungen um einen Euro pro Monat auf bis zu 5,02 Euro je Quadratmeter erhöhen. Erlaubt sind Mieterhöhungen oberhalb der gesetzlichen Grenzen, wenn sonst "dauerhafte Verluste" oder eine Substanzgefährdung der "maßgeblichen Wirtschaftseinheit" drohen ("Härtefall"-Regelung).

Ausgenommen vom Mietendeckel sind Neubauwohnungen, die ab dem 1.1.2014 bezugsfertig wurden, auch öffentlich geförderte Wohnungen und Wohnungen, die mit staatlichen Fördermitteln modernisiert oder saniert wurden; oder "sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand wiederhergestellt wird".

Berliner Mietendeckel und Verfassungsrecht: Rechtsgutachten liegen "en masse" vor

Zahlreiche juristische Gutachten wurden in Auftrag gegeben:

  • Das Gutachten "Landeskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels?" hat der GdW im September 2019 beim ehemaligen Präsidenten des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG), Hans-Jürgen Papier, in Auftrag gegeben.
  • Papier ergänzte in einem zweiten Gutachten ergänzte Papier, dass der geplante Mietendeckel nicht nur formell, sondern auch materiell verfassungswidrig sei.
  • Auch andere Juristen sehen das Mietendeckel-Gesetz skeptisch. Es fehle "eindeutig" an der Gesetzgebungskompetenz der Länder, kommentierte die Heussen Rechtsanwaltsgesellschaft in der Abhandlung "Der geplante Mietendeckel in Berlin ist nichtig!" das Berliner Gesetz, das so bislang einmalig in der Bundesrepublik ist.
  • Ein im Auftrag der Berliner SPD-Fraktion erarbeitetes Expertengutachten sieht die Gesetzgebungskompetenz bei den Ländern und hat keine Bedenken bezüglich der Verfassungsmäßigkeit des Berliner Mietendeckels.
  • Ebenso sieht ein Rechtsgutachten im Auftrag der Rosa-Luxemburg-Stiftung keine Bedenken bezüglich der Verfassungsmäßigkeit des Vorhabens.

Berlins Regierender Bürgermeister Michael Müller (SPD) jedenfalls sieht den Mietendeckel als Vorbild für ganz Deutschland: "Wenn der Mietendeckel vom Gericht bestätigt wird, dann wird er – da bin ich sicher – nicht nur in Berlin, sondern auch in vielen anderen Städten zum Tragen kommen". Müller hofft auf rasche Rechtssicherheit.

Das könnte Sie auch interessieren:

Berlin 2020: Harte Zeiten für Immobilieninvestoren?

dpa