Manage to Green: Sanierung oder Neubau – Was lohnt sich? | Immobilien

Frank Urbansky
Journalist, Fachautor und Blogger bei EnWiPo

Wohngebiet Thermografie — Bild: gettyimages/ivansmuk Eine positive Energiebilanz im Portfolio wird für Immobilieninvestoren immer wichtiger

Sebastian Schöberl, Managing Director der Montano Real Estate, verfolgt den "Manage to Green"-Ansatz. Im Interview spricht er über die Wirtschaftlichkeit und Effektivität einzelner Maßnahmen. Eine Erkenntnis: Vollständige Energieautarkie bei Bestandsgebäuden ist kaum möglich.

Herr Schöberl, welche Gebäude können hoch mit einem vertretbaren Aufwand saniert werden, wann ist ein Neubau besser?

Sebastian Schöberl: Diese Frage lässt sich leider nicht pauschal beantworten. Hier gibt es neben den bekannten Zertifizierungsmodellen wie DGNB, LEED oder BREEAM noch den CREE-Pfad oder Klassifizierungen der Energiefestlegungen Bundesgebäude. Ein vollständig energieautarkes Gebäude ist nach unseren Erfahrungen im Bestand so gut wie nie erreichbar. Wenn dies das Ziel ist, muss in der Regel ein Neubau angestrebt werden. Dennoch kann die Energiebilanz insbesondere von Altbauten mit entsprechendem Aufwand deutlich verbessert werden. Nach einer Studie des Wuppertal Instituts ist eine energetische Sanierung aus reiner CO2-Sicht fast immer besser. Denn bei Neubauten machen die Baustoffe 50 Prozent der Emissionen aus.

"Den größten Hebel hat die Art der Heizungsanlage"

Welche Erkenntnisse gibt es dazu, auch im Hinblick auf langfristige Einsparungen?

In aktuell laufenden Projekten streben wir teilweise eine Reduzierung des Energiebedarfes um 70 Prozent im Vergleich zum Bestand an.

Kann man eine Bilanz aufstellen, in welchem Verhältnis die Dämmung zur neuen Heiztechnik steht?

Ja, im Rahmen der Analyse der notwendigen Maßnahmen arbeiten wir regelmäßig mit der Bilanzierung durch einen Bauphysiker. Den größten Hebel hat meist die Art der Heizungsanlage. Danach folgen die Abdichtung und Dämmung der Außenhaut. In Kombination führen beide Maßnahmen meist zu einer Einsparung von mehr als 50 Prozent.

Gibt es Anfangsinvestitionen, die später die Betriebskosten deutlich senken können?

Betriebskosten: Vorteil durch höhere Miete ausgleichen

Alle Maßnahmen führen erstmal zu einer Reduzierung der Betriebskosten. Inwieweit der wirtschaftliche Erstaufwand in Relation zu den Ersparnissen steht, muss im Einzelfall analysiert werden. Er ist bei Umstellung der Beleuchtung, einer Ertüchtigung beziehungsweise Anpassung der Gebäudeleittechnik und PV-Systemen insbesondere bei einem Verbrauch im Objekt meist sehr schnell erreicht.

Wer zahlt letztendlich? Oder: Was ist den Mietern und Nutzern zumutbar, was eher nicht?

Die Erreichung von bestimmen Klimazielen wird bei den meisten unserer Mieter oder Nutzer mittlerweile bei Neuanmietungen vorausgesetzt und gefordert. Unserer Erfahrung nach beteiligen sich Mieter selten direkt an den Investitionen, sondern gleichen den Betriebskostenvorteil durch eine höhere Miete aus.

Das Interview ist Teil des Titel-Beitrags "Wird das grün oder kann das weg?" aus der aktuellen "Immobilienwirtschaft". Lesen Sie den kompletten Beitrag in der Ausgabe 03/2024.

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