Klimaneutraler Immobilienbestand 2050: Scheitern verboten

Kaum eine Branche hat ähnlich großes Potenzial, zum Klimaschutz beizutragen, wie die Immobilienbranche. Eine große Verantwortung – und Verpflichtung. Tatsächlich passiert schon viel rund um Green Bonds, Green Buildings & Co. – aber reicht das? Ein Expertengespräch.

Die Immobilienbranche steht nicht so sehr im medialen Fokus, aber sie ist ein wichtiger Player, um die Klimaziele zu erreichen. Grüne Produkte sind bei Investoren gefragt, machen aber erst einen Bruchteil des Gesamtvolumens aus.

Deshalb wäre es wichtig, die grüne Form des Investierens und Bauens in die Breite zu bekommen. Wie kann das klappen?

Gero Bergmann (Berlin Hyp): Vor vier Jahren hatten wir unter drei Prozent grüne Emissionen im Portfolio. Damals haben wir uns 20 Prozent bis 2020 vorgenommen. Die schaffen wir. Fridays for Future würde wohl 100 Prozent fordern, und grundsätzlich ist es gut, dass sie uns bei dem Thema antreiben. Aber man muss genau schauen, wie viel möglich ist und ab wo es unrealistisch wird. Im Neubau ist es einfach, eine grüne Immobilie zu konstruieren. Aber der Großteil in Deutschland und der Welt sind Bestandsimmobilien älteren Baujahres. Deren energetische Sanierung so voranzutreiben, dass sie sich in unserem Darlehensbuch signifikant wiederfindet, ist ambitioniert. Wir überlegen gerade für uns, wie machbare Ziele aussehen können.

Wie radikal müssen unsere Ziele denn künftig aussehen?

Matthias Kopp (WWF Deutschland): Wir müssen bis Mitte des Jahrhunderts CO2-frei sein. Das ist für unsere Welt alternativlos. Wenn wir das nicht schaffen, haben wir verloren. Deshalb geht es auch nicht mehr darum, grünes Geld als Alternative oder Ergänzung im Markt anzubieten. Den Kapitalmärkten kommt eine zentrale Bedeutung zu, weil der Veränderungsprozess finanziert werden muss. Das kann nicht über ein Nischenprodukt, wie es Green Bonds zurzeit sind, passieren. Das Nachhaltigkeitsthema muss in den Gesamtmarkt gezogen werden. Wir müssen unsere gesamten Prozesse auf dieses Ziel hinsteuern.

1/3

35 %1 %
Rund ein Drittel der CO2-Emissionen in Deutschland sind gebäudebezogen.

Knapp 35 Prozent des deutschen Energieverbrauchs 2017 gingen auf den Gebäudesektor zurück.

Auf weniger als ein Prozent beläuft sich zurzeit die Sanierungsquote im Bestand pro Jahr. Nötig wären zwei bis drei Prozent.

Bei der grünen Finanzierung gibt es also Nachholbedarf. Wie sieht es beim grünen Bauen aus?

Dr. Markus Wiedenmann (Art­Invest Real Estate Management): Vor zehn Jahren haben wir angefangen, über Nachhaltigkeit zu sprechen. Mittlerweile gibt es bei uns im Haus kein nicht zertifiziertes Projekt mehr, wir zertifizieren auch den Bestand sukzessive nach. Das haben wir jetzt alles. Mir – und wohl vielen anderen auch – stellt sich aber die Frage: Reicht das schon für die Klimaziele? Sind wir damit bis 2050 klimaneutral? Wohl nicht. Ich denke, da muss jetzt eine zweite Welle kommen. In der ersten ging es um Zertifizierung. Jetzt müssen wir uns den ganzen Bauprozess nochmal von vorne ansehen.

Wo müsste beim Bauen die Innovationsmaschine angeworfen werden?

Wiedenmann: Ansatzpunkte gibt es viele. Das fängt bei der Bauplanung an: möglichst viel digital planen und optimieren, um Ressourcen zu schonen. Auch der Bauprozess selbst ist eine unglaubliche Ressourcenverschwendung. Der ganze Dreck und Abfall auf den Baustellen. Ließe der sich vielleicht durch mehr Vorfertigung vermeiden? Und unsere Baumaterialien: Zement ist der Klimakiller Nummer eins. Haben wir Alternativen? Dann der Betrieb des Hauses: Wie muss gelüftet und geheizt werden, um Ressourcen zu schonen? Ich denke, man muss das ganze Thema "Nachhaltige Immobilien" jetzt noch mal neu aufrollen und tiefer reingehen. Dazu fehlen mir aktuell aber die Steuerungsgrößen. Wann genau habe ich ein klimaneutrales Gebäude? Und wer misst das?

Dr. Andreas Muschter (Commerz Real): Tatsächlich fehlen uns aktuell noch viele Maßstäbe und Einschätzungen. Ist es in Sachen Nachhaltigkeit zum Beispiel besser, ein altes Gebäude für ein neues abzureißen? Ist Dämmen tatsächlich so viel besser als jede andere Lösung? Das alles wissen wir noch nicht. Mit "Arabesque" arbeiten wir derzeit an objektiven Antworten auf solche Fragen.

Wie lässt sich ein radikaler Umdenkprozess in Gang setzen?

Muschter: Zunächst mal müssen wir unsere Haltung ändern. Akzeptieren, dass sowohl Digitalisierung als auch Nachhaltigkeit nicht nur ein Hype sind. Wir müssen alle zusammen das Thema wirklich ernst nehmen und zu unserer Verantwortung stehen. Es geht nicht mehr darum, nach außen zu beweisen, dass wir Nachhaltigkeit umsetzen. Zurzeit ist es für uns leicht, über Zertifikate solche Investments auszuwählen. Aber das wird nicht ausreichen. Wir müssen verstehen, dass es hier um mehr geht und dass wir in der Pflicht sind.

Expertengespräch Klimaneutraler Immobilienbestand 2050
"Wir stehen vor einer unendlich großen Herausforderung, die eine unendlich große Transformation in kürzester Zeit nötig macht."

Und wie geht es ganz praktisch weiter?

Muschter: Daten können uns helfen, Prozesse schlauer zu managen. Wenn wir Gebäude effizienter nutzen, brauchen wir weniger davon. Eine Büroimmobilie wird nur 30 oder 40 Prozent des Tages genutzt. Können wir mit intelligenter Schließ- und Zugangstechnik für die restliche Zeit nicht eine weitere Nutzung ermöglichen? Wir müssen solche Dinge ganz neu denken und auf frische Lösungen kommen. Dafür kann uns die Digitalisierung entsprechende Infos und Instrumente liefern. Transparenz ist die Voraussetzung, dass wir Dinge anders und besser machen können.

Solch eine Debatte braucht Zeit. Wie viel haben wir noch?

Manuel Adamini (Climate Bond Initiative): Wenn man alle Klimaberichte sorgfältig studiert, ist das tatsächlich mehr als ernüchternd. Die Dringlichkeit ist in der Öffentlichkeit, der Politik und den Unternehmen längst noch nicht im richtigen Ausmaß angekommen. Wir stehen vor einer unendlich großen Herausforderung, die eine unendlich große Transformation in kürzester Zeit nötig macht. Wenn man darüber nachdenkt, könnte man zu dem Schluss kommen: "Ist ja eh schon alles verloren". Solche Stimmen gibt es auch. Aber ist das wirklich eine Alternative? Wir müssen es trotzdem versuchen. Aber um jetzt noch etwas auszurichten, müssen wir sofort alles nur noch richtig machen.

Ein großer Hebel wird das Sanieren im Bestand sein. Wie bekommen wir die minimale Sanierungsquote gesteigert?

Bergmann: Indem wir das Thema mehr in die Köpfe der Menschen bringen. Wenn den Menschen wichtig wird, dass das Gebäude, in dem sie leben oder arbeiten, ein nachhaltiges ist, wird mit den Füßen abgestimmt. Dann erzeugt das den nötigen Druck. Und diese Entwicklung hat schon begonnen: Wir haben immer mehr Investoren, die bereit sind, auf etwas Rendite zu verzichten, wenn sie dafür etwas Nachhaltiges bekommen. Diese Denke müssen wir auf breiter Front ans Laufen bringen.

Wie lässt es sich anstellen, dass Menschen, die ein Gebäude nutzen oder besitzen, bei ihrer Immobilie mehr Wert auf Nachhaltigkeit legen?

Dr. Christoph Schumacher (Credit Suisse Asset Management): Es funktioniert viel übers Portemonnaie. Wenn es sich im Geldbeutel lohnt, dass man an der Klimaneutralität arbeitet, gewinnt das Thema Nachhaltigkeit an Bedeutung. Senken Sie zum Beispiel einem Hausbesitzer oder Mieter durch energetische Sanierung die Nebenkosten erheblich, überzeugt das nicht nur ökologisch, sondern auch ökonomisch.

Wiedenmann: Ich stelle fest, dass die Unternehmen ihre Immobilie seit ein, zwei Jahren mit anderen Augen betrachten. Bis dahin ging es nur um Kostenbetrachtungen. Jetzt wird die Immobilie zunehmend zu einer Projektionsfläche für die Haltung des Unternehmens. Als Attraktion für neue Mitarbeiter. Als Statement zur Nachhaltigkeit. Es gibt kaum ein visibleres Bild. Die Unternehmen haben verstanden, dass eine falsche Message oder ein falsches Image heute brutal abgestraft werden. Deshalb wollen sie heute mehr als nur möglichst günstige Flächen. Sie wollen neue Büroformen, smart, nachhaltig. Diese Entwicklung stimmt mich optimistisch, dass wir das Thema doch noch in die Breite bekommen.

Am Roundtable zu „Immobilien & Nachhaltigkeit“ haben diskutiert:
  • Manuel Adamini (Head of Investor Engagement, Climate Bond Initiative)
  • Gero Bergmann (Vorstandsmitglied, Berlin Hyp)
  • Matthias Kopp (Leiter Sustainable Finance, WWF Deutschland)
  • Dr. Andreas Muschter (Vorstandsvorsitzender, Commerz Real)
  • Dr. Christoph Schumacher (Leiter Global Real Estate, Credit Suisse Asset Management)
  • Dr. Markus Wiedenmann (Geschäftsführender Gesellschafter, Art­Invest Real Estate Management)

Der Beitrag erschien im Magazin "Immobilienwirtschaft", Doppelausgabe 12/19-01/20.


Das könnte Sie auch interessieren:

Bundesrat billigt CO2-Preis fürs Heizen – Steuerbonus für Sanierung gestoppt

Energiewende: Von energetischen Standards zu wirtschaftlichen Lösungen

Schlagworte zum Thema:  Klimaschutz, Immobilienbranche