Historisch niedrige Zinsen bestimmen derzeit den Büromarkt. Aber die Entwicklungen im Gewerbeimmobilienmarkt sind nicht einheitlich.
2017 erreichte das Transaktionsvolumen auf dem Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland einen neuen Topwert. Davon profitierten auch die Banken. Wie schätzen Sie das laufende Geschäftsjahr ein?
Dries: Es gibt die Herausforderungen in diesem Jahr, die unsere Branche als Bank per se hat. Die sind hoch – bei laufend steigenden Kosten und zurückgehenden Erträgen, von denen Immobilienfinanzierung ein Teil ist.
Unser Geschäftsmodell funktioniert derzeit, weil wir europaweit und auch in den USA aufgestellt sind.
Dadurch können wir, je nachdem, wie die Märkte sich entwickeln, unterschiedliche Schwerpunkte setzen. Allerdings haben wir bereits in den letzten Jahren beobachtet, dass unsere Bestände nach unten gegangen sind. Wir müssen uns anstrengen, das geplante Neugeschäftsvolumen zu erreichen und die angestrebten Margen umzusetzen oder zu erzielen.
Dem Margen-Verfall entgegenwirken
Beunruhigt Sie nicht der Margen-Verfall, Herr Dries?
Dries: Von einem Margen-Verfall würde ich nicht reden, das ist zu pauschal.
Tatsächlich gibt es auf der Finanzierungsseite Produkte, die dem Kunden hinterhergeworfen werden, zu Preisen, die für uns keinen Sinn machen.
Deshalb brauchen wir einen vernünftigen Mix. Das bedeutet, dass wir in andere Assetklassen gehen oder dass wir Portfolien finanzieren, die Vermietungschancen haben. Wir müssen versuchen, über die Auswahl unseres Geschäfts dem Margen-Verfall, der durchaus in Teilbereichen da ist, entgegenzuwirken. Das ist eine Herausforderung, da gelingt uns sicherlich nicht alles.
Im Gewerbesegment sind Differenzierungen notwendig
Herr Klingler, wo liegt die Schmerzgrenze bei Ihnen hinsichtlich Rendite und Asset-Klasse?
Klingler: Im Gewerbesegment. Wenngleich man dort ein bisschen differenzieren muss. Im Büromarkt haben wir derzeit historisch niedrige Renditen. Außerdem gibt es kaum Leerstände.
Wenn ich die Büronutzung im Verhältnis zum Wohnen betrachte, stellt sich die Frage, warum ich jetzt in Frankfurt in Büros investieren soll, mit drei Prozent Rendite, wenn ich für eine gute Wohnimmobilie 3,5 bis vier Prozent haben kann.
Natürlich kann sich die Situation wieder ändern, dann könnten Büroinvestitionen wieder attraktiver werden. Aber ich glaube, dass sich Bürokonzepte deutlich verändern – weg von der sehr effizienten Gestaltung der Fläche, wo man möglichst viele Leute auf einer Fläche unterbringen will.
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