Grundsteuerreform: Die Bundesländer und ihre Modelle

Der hessische Gesetzentwurf zur Grundsteuerreform sorgt bei Verbänden für Aufregung. Zankapfel ist die geplante "Grundsteuer C" gegen Bodenspekulation. Der Hebesatz für baureife Grundstücke – der steigen dürfen soll, je länger nicht gebaut wird – bewirke genau das Gegenteil, so die Kritiker.

Hessens Finanzminister Michael Boddenberg (CDU) hatte am 14.6.2021 ein eigenes Gesetzesvorhaben zur Reform der Grundsteuer vorgestellt: Bei dem "Flächen-Faktor-Verfahren" werden sich künftig Größe, Lage und Nutzung der Immobilien auf die Steuerhöhe auswirken. Nachdem das Kabinett vor der Sommerpause dem entsprechenden Entwurf zugestimmt hatte, wurde er Verbänden und Experten zur schriftlichen Anhörung vorgelegt.

Heftige Kritik übten der Eigentümerverband Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler an den Plänen der Landesregierung, die sogenannte Grundsteuer C wieder einzuführen, um Bauland zu mobilisieren. Die hessische Regelung sieht dabei sogar die Möglichkeit vor, den Hebesatz nach der Dauer der Baureife von Grundstücken abzustufen, wobei aber eine Höchstgrenze gelten soll.

Die Steuer sei als Instrument zur Schaffung von Wohnraum "völlig ungeeignet und ungerecht, da sie vor allem finanzschwache Eigentümer treffe, die nur geringe Reserven hätten, ihr Grundstück schnell zu bebauen", hieß es in einer gemeinsamen Mitteilung der Landesverbände. Professionelle Bodenspekulanten wie Konzerne und Fonds könnten die Steuer ohne Weiteres aus der Portokasse bezahlen und würden sie dann bei der Veräußerung der Grundstücke auf den Verkaufspreis aufschlagen, was die Bodenpreise eher weiter treibe.

Die Landesregierung will die Statements der Verbände und Experten zeitnah besprechen – dann startet das Gesetzgebungsverfahren im Landtag. Das hessische Gesetz soll noch 2021 in Kraft treten.

Hamburg setzt auf Wohnlage und "Grundsteuer C"

Die Hamburgische Bürgerschaft hat im Zuge der Grundsteuerreform bereits ein eigenes Gesetz verabschiedet. Das vom Senat am 16.3.2021 beschlossene "Wohnlagenmodell" wurde am 18.8.2021 mehrheitlich angenommen. Neben der Fläche des Grundstücks und der genutzten Fläche der Gebäude soll auch die Wohnlage der Immobilie berücksichtigt werden. Zur Berechnung der Lage will sich der Senat am Mietspiegel orientieren, der die Grundstücke in "normale" und "gute" Wohnlagen einteilt.

Ab 2022 sollen Grundstückseigentümer eine neue Feststellungserklärung abgeben, in der neben Name und Steuer-ID nur die sogenannte Belegenheit, also die Nutzung, die Grundfläche sowie die Wohn- und Nutzfläche der Gebäude anzugeben sind. Anhand der Daten wird dann der hamburgweite Hebesatz ermittelt und bestimmt, der dann über die tatsächliche Höhe der Steuer entscheiden wird.

Auch Hamburg will Bodenspekulationen mit der "Grundsteuer C" verhindern: Für brachliegende Grundstücke, für die eine Baugenehmigung vorliegt, kann ein höherer Hebesatz berechnet werden. Die Grundstücksfläche soll unabhängig von der Nutzung mit 0,02 Euro und die Gebäudefläche mit 0,40 Euro je Quadratmeter bewertet werden.

Niedersachsen: Flächenmodell mit Lage-Komponente

Auch Niedersachsen hat sich für eine eigene Regelung entschieden, die vom reinen Flächenmodell von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) abweicht. Die Bundesregierung hatte den Ländern über eine Öffnungsklausel ermöglicht, eigene Regelungen zu verabschieden. Den Entwurf von Finanzminister Reinhold Hilbers (CDU) hat die Regierung am 13.4.2021 gebilligt, der Landtag stimmte dem Grundsteuergesetz am 7.7.2021 abschließend zu.

Die niedersächsische Grundsteuer soll anhand der Fläche ergänzt um die Lage – "durchschnittlich", "besser" oder "schlechter" – innerhalb der Kommunen bemessen werden. Rund 3,6 Millionen Grundstücke und Gebäude in Niedersachsen müssen neu bewertet werden. Eine Steuererklärung muss aber nur einmal abgegeben werden. Erst bei "gravierenden Änderungen" der Lageverhältnisse, die automatisiert von der Verwaltung überprüft werden, kommt es bei diesem Modell zu neuen Steuerbescheiden in den betroffenen Gebieten. Der Vorteil gegenüber dem Bundesmodell sei der geringere Aufwand für Immobilieneigentümer und Verwaltung, so Minister Hilbers.

Als Indikator für die Lage sollen die flächendeckend für Bauflächen vorhandenen Bodenrichtwerte für das jeweilige Grundstück genutzt werden. Der Bodenrichtwert des Grundstücks wird mit dem Gemeindedurchschnitt verglichen.

Gutachten: Ist Bayerns Grundsteuer verfassungswidrig?

Bayern entschied sich – wie von Anfang an angekündigt – für ein "reines" Flächenmodell. Der Gesetzentwurf wurde vom Kabinett am 6.12.2020 beschlossen.

Nach dem Bayern-Konzept soll die Höhe der Grundsteuer nach Grundstücksfläche (vier Cent pro Quadratmeter) und Gebäudefläche (50 Cent pro Quadratmeter), der Nutzung und dem Hebesatz (von den Kommunen festgelegt) berechnet werden – also unabhängig vom Wert des Grundstücks und der Immobilie. Die Novelle verstößt laut einem Rechtsgutachten des Potsdamer Juraprofessors Thorsten Ingo Schmidt im Auftrag der Grünen-Fraktion gegen die Verfassung.

Gutachter Schmidt sieht den in Artikel 3 Grundgesetz verankerten Gleichheitssatz verletzt, "da die Flächensteuer ohne sachlichen Grund Immobilien gleicher Größe aber unterschiedlicher Lage, Art, Beschaffenheit, Alter und Ausstattung der Gebäude gleichbehandelt und die potenziellen Erträge von Immobilien ungleich besteuert". Das gelte auch für Artikel 118 in der Bayerischen Landesverfassung.

Baden-Württemberg: Vorreiter mit eigenem Grundsteuergesetz

Baden-Württemberg hatte als erstes unter den 16 Bundesländern am 4.11.2020 ein eigenes Gesetz verabschiedet. Grundlage für die Neuberechnung nach dem "modifizierten Bodenwertmodell" sind Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Wie in Hamburg und Hessen kommt auch im Südwesten die "Grundsteuer C" zur Mobilisierung von Bauland.

Verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Neuregelungen wurden in Baden-Württemberg recht bald wieder aus der Welt geschafft. Eine Musterklage, die am 25.3.2021 beim baden-württembergischen Verfassungsgerichtshof eingereicht worden war, wurde am 3.5.2021 als unzulässig zurückgewiesen. Geklagt hatte die Eigentümerin eines Einfamilienhauses, die das Modell als ungerecht empfand.

Auch hier kritiserte der Steuerzahlerbund die Pläne zur Einführung einer "Grundsteuer C" als ungerecht. Das von den Grünen geführte Finanzministerium wies die Kritik zurück. "Damit kann gezielt von den einzelnen Kommunen auf die Innenentwicklung hingewirkt werden", hieß es.

Sachsen: Grundsteuer-Modell nach Nutzungsart

Sachsen wird bei der Berechnung der Grundsteuer künftig ebenfalls ein eigenes Modell anwenden. Das Reformgesetz hat den Landtag am 3.2.2021 passiert. Künftig soll zwischen den Nutzungsarten "Wohnen", "Gewerbe" und "unbebaut" unterschieden werden: Für unbebaute Grundstücke und Wohngrundstücke soll die Steuermesszahl bei 0,36 Promille liegen, für Geschäftsgrundstücke bei 0,72 Promille. Ziel des Gesetzes ist laut Landesregierung unter anderem, dass die Mehrbelastung des Wohnens verhindert wird.

NRW entscheidet sich für das Bundesmodell

Am 7.5.2021 gab Lutz Lienenkämper (CDU), Finanzminister von Nordrhein-Westfalen (NRW), die Entscheidung der Landesregierung bekannt, das Bundesmodell übernehmen zu wollen. Ob es die Scholz-Methode oder ein Sonderweg sein soll, wurde in NRW lange debattiert.

Kritik kam vom Landesverband Haus & Grund Rheinland Westfalen, weil das Bundesmodell den Wert der Grundstücke mit einbezieht. "Damit wird die Grundsteuer gerade dort, wo Wohnen schon heute besonders teuer geworden ist, umso stärker ansteigen", sagte Verbandspräsident Konrad Adenauer. Die FDP-Fraktion sympathisierte mit dem bayerischen Flächenmodell, konnte sich aber nicht gegen den Regierungspartner CDU durchsetzen.

Grundsteuerreform: Weitere Länder mit Scholz'schem Bundesmodell

Berlin, Thüringen, Rheinland-Pfalz, Bremen, Sachsen-Anhalt und Brandenburg haben von Anfang an das Scholz'sche Bundesgesetz zur Grundsteuerreform favorisiert.

In Schleswig-Holstein setzten sich nach langem Streit in der Jamaika-Koalition die Grünen gegen CDU und FDP durch, die für das Hamburger Modell geworben hatten. "Nur die großen Länder mit viel Personal- und Finanzkapazität gehen eigene Wege", rechtfertigte Finanzministerin Monika Heinold (Grüne) am 26.5.2021 die Entscheidung.

Das Saarland will das Bundesmodell zwar weitgehend übernehmen, aber trotzdem "irgendwie" von der Öffnungsklausel Gebrauch machen: So soll bei der Besteuerung des Grundvermögens im Bereich der Steuermesszahlen eine Differenzierung nach Grundstücksarten vorgenommen werden. "Mit landesspezifischen Messzahlen können wir auf die Gegebenheiten vor Ort reagieren", erklärte der saarländische Finanzminister Peter Strobel (CDU).

Bundesmodell oder Sonderweg: Welche Methode ist die bessere?

Die Grundsteuer-Novelle – die Ende 2019 im Bund verabschiedet worden ist – soll am 1.1.2025 in Kraft treten. Die Länder hatten die Wahl: Bundesmodell – dann muss weiter nichts getan werden – oder Sonderweg, dann muss ein eigenes Gesetz her.

Beim Bundesmodell ist Grundlage das sogenannte Ertragswertverfahren: In die Berechnung fließen Bodenrichtwert, Fläche der Immobilie, Nettokaltmiete und Alter des Hauses ein. Daraus wird von den jeweiligen Finanzämtern der Steuermessbetrag ermittelt – der wird dann mit dem individuell festgelegten Hebesatz der Gemeinden multipliziert.

Die erste Hauptfeststellung soll nach derzeitigem Planungsstand am 1.1.2022 erfolgen – das heißt, das Finanzamt legt den Wert des Grundbesitzes fest, den er Ende 2021 hat. Für die Umsetzung der Neubewertung durch alle Länder gilt eine Frist bis Ende 2024.

Welche Berechnungsmethode die beste ist, ist umstritten. Der Augsburger Steuerrechtler Gregor Kirchhof etwa hält das Bundesgesetz für verfassungswidrig, wie er in einem Gutachten für den Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) schreibt.

Wie teuer wird die neue Grundsteuer für Eigentümer und Mieter?

Gezahlt wird die Grundsteuer von den Immobilieneigentümern, die sie (noch) auf die Mieter umlegen dürfen. Profiteure der alten wie der neuen Grundsteuer sind die Kommunen: Die kassierten zuletzt insgesamt zirka 14 Milliarden Euro pro Jahr. Wäre die Reform vom Bund nicht bis Ende 2019 beschlossen worden, wie im April 2018 vom Bundesverfassungsgericht gefordert, hätten die Kommunen seit Anfang 2020 gar keine Grundsteuer mehr erheben dürfen.

Bis zum 31.12.2024 gelten weiterhin die alten Grundstückswerte von 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland): Erst wird der Wert eines Gebäudes oder Grundstücks ermittelt, dann der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl und schließlich mit dem von den Kommunen festgelegten Hebesatz multipliziert.

Die Kommunen werden mit ihren Hebesätzen die Höhe der Abgabe auch nach dem Stichtag 1.1.2025 bestimmen – unabhängig vom gewählten Modell. Dadurch kann sich die Grundsteuer für die gleiche Immobilie je nach Wohnort zum Teil um mehrere Hundert Euro unterscheiden. Eigentümer von Mietshäusern müssen oft vierstellige Beträge berappen. Die Hebesätze können außerdem jederzeit geändert werden. Den Kommunen hat Scholz mit der Wiedereinführung der Grundsteuer C zudem noch ein "Druckmittel" für den Wohnungsneubau an die Hand gegeben.


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Schlagworte zum Thema:  Grundsteuer, Grundsteuerreform