Gebäudetyp E: Rechtsgutachten konkretisiert Weg zum Gesetz

Bei einem Vor-Ort-Termin am 7. Juli in einem Berliner Good-Practice-Beispiel für einfaches Bauen hat ein Verbändebündnis von Bundesjustizministerin Dr. Stefanie Hubig und Bundesbauministerin Verena Hubertz (beide SPD) die zügige gesetzliche Verankerung des Gebäudetyps E gefordert.

Wie eine rechtssichere Umsetzung gelingen kann, soll ein neues Gutachten der Kanzlei Franßen & Nusser belegen, das die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), der Bund Deutscher Architektinnen und Architekten (BDA), der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) und der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) in Auftrag gegeben haben.

Gebäudetyp E: die Regelungsvorschläge

Damit einfaches, innovatives und kostengünstiges Bauen zum neuen Normal werden könne, müsse eine schlanke gesetzliche Regelung kommen, so das Bündnis. Maßstab sollte der bauordnungsrechtliche Standard sein, den die Bundesländer bereits als sicher und ausreichend festgelegt hätten. Das Ziel sei es, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne neue Bürokratie, zusätzliche Normenkataloge oder weitere Regelungssysteme.

Das Potenzial aus Sicht der Verbände: Mit dem Gebäudetyp E könnten Baukosten um bis zu 25 Prozent sinken. Demnach liegen die durchschnittlichen Bauwerkskosten derzeit bei rund 4.500 Euro pro Quadratmeter, was zu Mieten von mindestens 20 Euro pro Quadratmeter führt.

Gebäudetyp E umsetzen: Auszug aus dem Rechtsgutachten

In dem Rechtsgutachten unter dem Titel "Regelungsvorschläge zur Umsetzung des Gebäudetyps E" heißt es:

Vorschlag

a) Eine Notwendigkeit besteht darin, rechtlich klarzustellen, dass die im Werkvertragsrecht weit verbreitete Rechtspraxis, wonach technische Regelwerke und insbesondere DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, anerkannte Regel der Technik zu sein, unzutreffend ist.

Da es sich um eine Klarstellung handelt, wird das Gesetz nicht geändert, sondern nur eine fehlerhafte Anwendung des bestehenden Rechts korrigiert. Das trägt auch dem Koalitionsvertrag Rechnung, wonach eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik nicht (zwingend) einen Mangel begründen soll.

Aufgrund einer solchen Klarstellung müsste der aktuellen Rechtslage entsprechend wieder derjenige darlegen und beweisen, dass das betreffende technische Regelwerk eine anerkannte Regel der Technik ist, der sich darauf beruft, etwa um einen Mangel zu belegen. Damit wird die bisherige Rechtslage, wonach anerkannte Regeln der Technik bei ausdrücklicher oder konkludenter Vereinbarung zu beachten sind, nicht in Frage gestellt.

b) Die ebenfalls im Koalitionsvertrag vorgeschlagene gesetzliche Verknüpfung mit den technischen Baubestimmungen der Länder bedeutet, dass der Auftragnehmer grundsätzlich mangelfrei leistet, soweit das Bauwerk die im Bauordnungsrecht geregelten Eigenschaften erfüllt.

Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass dieser "Sicherheitsstandard" gesetzlich als erforderlich aber auch ausreichend anzusehen ist und damit nicht der Disposition der Vertragsparteien unterliegt. Dieser Standard kann daher auch vertraglich nicht unterschritten werden.

Weicht der bauordnungsrechtliche Standard von einem als üblich geltenden Standard ab, wäre die Erfüllung des bauordnungsrechtlichen Standards künftig auch dann ausreichend, wenn der übliche Standard höher ist. Insofern entfällt eine Aufklärungspflicht des Auftragnehmers. Allerdings können die Parteien weiterhin einen höheren Standard, zum Beispiel einen höheren Schallschutz, vertraglich vereinbaren.

Für Eigenschaften, die das Bauordnungsrecht nicht erfasst, insbesondere die Gebrauchstauglichkeit des Bauwerks, verbleibt es bei der bisherigen Rechtslage. Gleiches gilt für die zwingende Beachtung der getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung, einschließlich der Erfüllung der Baubeschreibung, und die geschuldete Funktionalität. Damit bleiben auch die Rechte der Verbraucher im Kern unangetastet.

Durch eine Umsetzung dieser Vorschläge würde die Dispositionsfreiheit der Auftragnehmer wesentlich gestärkt und die bestehenden Probleme deutlich reduziert. Bei einer entsprechenden Rechtslage ließen sich zum Beispiel die im Hamburg-Standard aufgelisteten kostenreduzierten Baustandards weitgehend rechtssicher umsetzen. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass sich viele dieser vorgeschlagenen Ausstattungsstandards (Entfall von Keller, Tiefgarage, Aufzug, Reduzierung von Steckdosen etcetera) durch die Baubeschreibung einfach darstellen und vereinbaren lassen.

Dies gilt zwar weiterhin nicht, soweit technische Sachverhalte betroffen sind, die nicht vom Bauordnungsrecht erfasst werden (zum Beispiel Abdichtungen). Eine Reduzierung von Aufklärungspflichten in Bezug auf derartige Sachverhalte würde aber komplexe und vermutlich streitige Regelungen, zum Beispiel Einführung gesetzlicher Muster, erfordern, die angesichts der Dringlichkeit einer schnellen Umsetzung des Gebäudetyp E zurückgestellt werden sollten.

Regelungsvorschlag § 633 Abs. 2 S. 1 BGB

Nach § 633 Abs. 2 S. 1 BGB werden folgende Sätze eingefügt:

• Bei Verträgen über die Errichtung oder Änderung eines Gebäudes gilt der bauordnungsrechtliche Standard als übliche Beschaffenheit.
• Soweit seitens des Unternehmers anerkannte Regeln der Technik zu beachten sind, besteht keine Vermutung, dass technische Regelwerke solche Regeln sind.

Hinweis: Aufgrund der Tatsache, dass die Beachtung der anerkannten Regeln der Technik nicht im Gesetzestext, sondern nur in der entsprechenden amtlichen Begründung zu § 633 BGB enthalten ist, ist eine Korrektur des Gesetzestextes nicht möglich. Es käme daher auch in Betracht, den 2. Satz nicht in den eigentlich zutreffend formulierten Gesetzestext aufzunehmen, sondern eine Klarstellung (nur) in die Gesetzesbegründung aufzunehmen. Auch dies dürfte gesetzestechnisch ausreichend sein.

Rechtsgutachten "Regelungsvorschläge zur Umsetzung des Gebäudetyps E"

Gebäudetyp E im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD

Das Gebäudetyp-E-Gesetz hatte noch die Ampel-Regierung beschlossen.

Die neue Bundesregierung aus Union und SPD hat die Umsetzung im Koalitionsvertrag 2025 festgeschrieben. Dort heißt es:

• Baustandards werden vereinfacht und der Gebäudetyp-E abgesichert.
• Um den Gebäudetyp E zivilrechtlich zu ermöglichen, wird eine gesetzliche Verknüpfung mit den technischen Baubestimmungen der Länder vorgenommen.
• Das Abweichen von den anerkannten Regeln der Technik stellt künftig keinen Mangel mehr dar.

Gebäudetyp E: Gesetz und Stand des Verfahrens

"Der Gesetzentwurf ist fertig", sagte Justizministerin Hubig bei dem Termin mit den Verbänden am 7.7.2026 in Berlin. In den nächsten Tagen würden die Pläne der Öffentlichkeit vorgestellt. Bauministerin Hubertz ergänzte: "Wir brauchen das, denn Bauen muss günstiger werden, Bauen muss schneller werden und Bauen muss auch pragmatischer werden." An der Qualität werde nicht gespart. Doch könne man "Schnickschnack" weglassen.

Um einfachere Standards breit anwenden zu können, will Hubig nun den rechtlichen Rahmen klarstellen. Konkret soll das über das Zivilrecht funktionieren. Bauherren, Architekten und Baufirmen sollen künftig vertraglich vereinbaren können, dass sie von bestimmten Baustandards abweichen.

Über den Gebäudetyp E wird seit Jahren diskutiert. Er soll die Baukosten um mehrere Hundert Euro drücken. Rechtlich gestaltete sich die Umsetzung bisher schwierig, weil von üblichen DIN-Normen abgewichen werden soll, was auch Haftungsfragen aufwirft.

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