Gebäudetyp E: rechtliche Einordnung

Ein neues Gutachten des Rechtsexperten Michael Halstenberg im Auftrag des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) zeigt, wie baukostensteigernde Standards einfach und rechtssicher vermieden werden können.

Konkret geht es um die Umsetzung des Gebäudetyp-E-Gesetzes, das die alte Bundesregierung im November 2024 beschlossen hat und das Union und SPD zügig umsetzen wollen, wie aus dem Koalitionsvertrag 2025 hervorgeht.

"Wir wollen nicht zum Mond fliegen. Wir wollen nur warm, trocken und sicher wohnen", sagte BFW-Präsident Dirk Salewski in Berlin. Das Gutachten könne der neuen Bunderegierung die rechtlichen Koordinaten liefern, um Erfolg beim Bauen zu erzielen.

Systemwechsel: das Gebäudetyp-E-Prinzip

"Die bauordnungsrechtlichen Mindeststandards sollen auch im Zivilrecht grundsätzlich ausreichend sein, sofern die Parteien nichts anderes vertraglich vereinbaren", so Rechtsexperte Michael Halstenberg. Damit führt die gesetzliche Umsetzung des Gebäudetyp-E Prinzips zu einem Systemwechsel, der kostengünstigeres Bauen ermöglicht.

Salewski forderte einen bundesweiten Systemwechsel – und zwar so schnell wie möglich. Die Krise im Wohnungsbau sei schließlich noch nicht vorbei. "Über den Gebäudetyp E werde nun schon seit mehr als drei Jahren diskutiert: wie es für alle am Bau Beteiligten möglich ist, rechtsicher geringere Standards zu vereinbaren. Dieses Gutachten macht es endlich möglich", betonte der BFW-Chef.

Gebäudetyp E: die Regelungsvorschläge

Im Zentrum für die Umsetzung des Gebäudetyps E steht die Vermeidung der bauvertraglichen Fixierung von technischen Regelwerken, um einfaches und kostengünstiges Bauen rechtssicher zu ermöglichen. Überblick zu den Regelungsvorschlägen für § 633 BGB:

• Gleichwertige technische Lösungen ermöglichen. Eine Abweichung von DIN-Normen und anderen technischen Regelwerken ist kein Sachmangel, wenn die Eignung durch eine technisch gleichwertige Ausführung gewährleistet ist.
• Bauordnungsrecht als Grundlage für den Bauvertrag. Die Mindeststandards aus dem Bauordnungsrecht sind auch im Zivilrecht ausreichend, sofern die Parteien dies vertraglich vereinbaren. Für die Wirksamkeit der Vereinbarung ist der Hinweis ausreichend, dass die Ausführung die übliche Beschaffenheit unterschreiten kann. Eine weitreichende Aufklärung des Auftraggebers oder Käufers entfällt.
• Korrektur der rechtlichen Vermutung, wonach technische Regelwerke anerkannte Regeln der Technik sind. Vereinbaren Parteien ausdrücklich einen bestimmten technischen Standard, zum Beispiel die anerkannten Regeln der Technik, besteht keine rechtliche Vermutung, dass aktuelle technische Regelwerke anerkannte Regeln der Technik sind. Damit wird die Rechtsprechung korrigiert, die bisher vielfach von einer solchen "tatsächlichen Vermutung" ausgeht.
• VOB/B ohne anerkannte Regeln der Technik vereinbaren. In der Praxis wird vielfach die VOB/B vereinbart und damit auch die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik. Daher soll die VOB/B geändert werden, damit die anerkannten Regeln der Technik nicht wieder automatisch mitvereinbart werden.
• Gebäudeenergiegesetz technologieoffen anwenden. § 7 GEG mit der Inbezugnahme auf die anerkannten Regeln der Technik wird gestrichen. Dies erleichtert die technologieoffene Umsetzung der Zielvorgaben im GEG

Gebäudetyp E in der Praxis: die Umsetzung

Die Verfahrensvorschläge zielen darauf ab, das Gebäudetyp-E-Prinzip zu flankieren und erfolgreich in der Praxis umzusetzen. Eine Zusammenfassung:

• Bauordnungsrecht wirtschaftlich tragfähig gestalten. Bevor neue DIN-Normen und andere technischer Regelwerke als technische Baubestimmungen in den Landesbauordnungen eingeführt werden, müssen die Länder stets eine Kostenfolgeabschätzungen mit Aufwand-Nutzen-Analyse durchführen. Kostensteigerungen müssen durch den zu erwartenden Sicherheitsgewinn gerechtfertigt sein (wirtschaftliche Verhältnismäßigkeit).
• Einfaches Bauen bundesweit fördern. Die Einführung von Hamburg-Standard und Regelstandard Schleswig-Holstein sollte über die Förderbestimmungen des sozialen Wohnungsbaus auch in den anderen Bundesländern geprüft werden. Die Fördermittel des Bundes sollten von den Ländern auch für Projekte eingesetzt werden können, die einen abgesenkten Bau- und Regelstandard im sozialen Wohnungsbau vorsehen.
• Sicherheitsstandards kostenoptimal definieren. Die bauordnungsrechtlichen Sicherheitsstandards der technischen Gebäudeausrüstung sind auf ein kostenoptimales Kosten- und Nutzenniveau auszurichten.
• Erstellung und Abfassung Technischer Regelwerke verbessern. Normen müssen erkenne lassen, dass ihre Anwendung freiwillig ist und kein verbindliches bauliches Mindestniveau definieren. Die Transparenz der Normungsprozesse ist zu erhöhen.
• Bauprodukte wirtschaftlich tragfähig definieren. Die Bundesregierung sollte darauf hinwirken, dass die geplanten materiell-rechtlichen Anforderungen an Bauprodukte durch die EU-Kommission auch die wirtschaftlichen Auswirkungen für die Baukosten berücksichtigen.
• Gebäudetyp-E-Gesetz praxisgerecht umsetzen. Die Vertragspartner sind für Nutzung und Chancen des neuen Gebäudetyp-E-Gesetzes und zum vertraglichen Umgang zu sensibilisieren.

Gutachten "Regelungsvorschläge zum kostengünstigen Wohnungsbau und Gebäudetyp-E Gesetz"

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