Wie nachhaltig ist eine Immobilie? Um das zu messen, haben Union Investment und Bell Management Consultants die Initiative "ESG Circle of Real Estate" gegründet. Zusammen mit anderen Marktakteuren wird nun ein weltweit anwendbarer Nachhaltigkeitsstandard entwickelt. Erster Probelauf ist Ende 2020.
Unterstützt wird die Initiative "ESG Circle of Real Estate" vom Fondsverband BVI und dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA). Mehr als 30 Asset- und Property-Manager sind bereits beigetreten. Die Analyse der Immobilien soll jährlich erfolgen, die Nachhaltigkeitsperformance der Portfolios ergibt sich aus dem Durchschnitt der Objektbewertungen.
Die Grundlage des neuen Scoringmodells ist das Nachhaltigkeitslabel "atmosphere" von Union Investment, das die Definition der nachhaltigen Finanzanlage (Taxonomie) der Europäischen Union und die Ziele des Pariser Klimaschutzabkommens berücksichtigt. Anhand einer Punkteskala von Null bis 100 können Mieter und Anleger erkennen, zu wie viel Prozent eine Immobilie oder ein Portfolio die Klima-Ziele und ESG (Environmental, Social, Governance)-Kriterien erfüllt. Die Performance wird dabei am Zwischenziel 2030 gemessen. Der Probelauf erfolgt Ende 2020. Ab 2021 sollen weltweit Immobilienportfolios verglichen werden.
Daten bleiben unter Verschluss – verwaltet womöglich von einem PropTech
Die detaillierten Daten sollen laut Union Investment unter Verschluss bleiben. Ein externer Anbieter, der unabhängig von den Eigentümern sein muss und die Daten nicht zum Ausbau des eigenen Geschäftsmodells nutzen darf, soll die Daten verwalten. "Was beispielsweise bei einem PropTech sicherlich der Fall wäre", meint Jan von Mallinckrodt, Head of Sustainability bei der Union Investment Real Estate GmbH.
Das neue Scoringmodell stehe nicht in Konkurrenz zu den Green-Building-Zertifikaten, so von Mallinckrodt, diese hätten durchaus ihre Berechtigung etwa in der Planungs- und Bauphase, seien jedoch nicht miteinander vergleichbar, was für die Beurteilung der Nachhaltigkeit eines Portfolios problematisch werden könne. "Zudem bilden sie den Klimapfad der Objekte nicht ab. Einzig die DGNB hat hier bisher ein Konzept vorgelegt", sagt von Mallinckrodt.
"Das entwickelte Scoringmodell ist dann Basis für ein Benchmarking in der Branche und Ansatzpunkt für Optimierungen, Best Practice und Risikomessung beziehungsweise Risikoeinschätzung im Rahmen der Klimapfadmessung", ergänzt Dr. Markus Bell, Geschäftsführer von Bell Management Consultants. Das neue Modell soll einen konkreten Fahrplan liefern, wie die Klimaschutz- und ESG-Ziele erreicht werden können, jeder kann mitmachen und das Modell anwenden. Zertifizierungsgebühren fallen nicht an.
Scoring: Verbräuche und Emissionen, qualitative Gebäudedaten und Governance
Für den neuen Nachhaltigkeitsstandard werden die Immobilien in drei Bereichen analysiert: Für den Faktor "Verbräuche und Emissionen" (CO2-Ausstoß, Energie- und Wasserverbrauch, Abfallaufkommen) werden die gemessenen Werte zusammengefasst und mit den Zieldaten für das Jahr 2030 verglichen. Dieser Bereich fließt zu 40 Prozent in das Scoring ein.
Ebenso wie die Gewichtung der qualitativen Gebäudedaten: Gebäudeautomation (Sensoren und Messstellen), Ressourcen (Grauwasser, Art der Abfalltrennung), Technik und Hülle (Fassade, Art der Wärme- und Kälteerzeugung), Ökonomie (Gebäudeflexibilität), Nutzerkomfort (Barrierefreiheit, Komfort für Fahrradfahrer), Betrieb (Instandhaltungsmanagement) und Standort (Anschluss an die öffentlichen Verkehrsmittel). Auch sie werden zu 40 Prozent bewertet. Dabei werden die Entwicklungspotenziale der Immobilien berücksichtigt.
Die restlichen 20 Prozent entfallen auf den Bereich "Governance" auf Fonds- und Unternehmensebene. Analysiert wird hier unter anderem, ob Mieterausschlusskriterien angewendet oder grüne Mietverträge abgeschlossen werden, wie Nachhaltigkeit im Investmentprozess umgesetzt wird und ob eine Qualitätssicherung der Daten erfolgt. Auch Green-Building-Zertifikate finden hier Berücksichtigung.
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