Das Gros der Asset Manager investiert in ESG-Kriterien, wie eine Studie von EY Real Estate zeigt – aber nicht einmal die Hälfte verfügt über die Datenbasis, um die CO2-Emissionen der Immobilien und die Risiken bei der energetischen Transformation zu messen. Beim Personal wird gespart.
Nur knapp ein Drittel (31 Prozent) der Asset Manager aller Nutzungsarten will in diesem Jahr neue Beschäftigte einstellen – 2022 waren es noch 96 Prozent. Das ist ein Ergebnis einer aktuellen Umfrage von EY Real Estate unter 40 Vermögensverwaltern, die in Deutschland aktiv sind. Fast alle (92 Prozent) der Studienteilnehmer wollen die klimafreundliche Umwandlung der Immobilienbestände und die damit verbundenen großen Herausforderungen mit dem vorhandenen Personal stellen. Auf externe Hilfe wollen 44 Prozent zurückgreifen. Dabei ist der Einsatz von Property Managern nur für 14 Prozent eine Option.
"Das Umfeld für Asset Manager ist von Unsicherheit, Volatilität und großer Komplexität geprägt. Die Arbeit mit dem Bestand rückt zwangsläufig in den Fokus – sei es der Umgang mit Mietern oder die energetische Transformation der Gebäude", sagt Oliver Schweizer, Leiter des Immobiliensektors in Deutschland bei EY. "Die zahlreichen Herausforderungen erfordern spezielles Know-how: Ein Personalstopp könnte sich als kurzsichtig herausstellen."
Energetische Transformation: Kooperation mit Mietern
Für mehr als die Hälfte (58 Prozent) der Asset Manager stellt laut Studie die energetische Transformation der Bestände derzeit einen Investitionsschwerpunkt dar. 71 Prozent der Befragten avisieren als Maßnahme Energieeinsparpotenziale im Portfolio. Bereits 57 Prozent sagten, sie könnten den Energieverbrauch bereits reduzieren; rund drei Viertel streben weitere Reduktionen an.
Eine große Rolle bei der Erfassung von Verbrauchsdaten und der Auswahl der Energiequellen spielt die Kooperation mit Mietern: Knapp zwei Drittel der Asset Manager wollen den Austausch anstoßen. Ein Viertel setzt bereits auf eigene Energiegewinnung. Mittelfristig will sich mehr als die Hälfte der Asset Manager auf den Weg zur (Teil-)Autarkie begeben.
ESG-Umsetzung: Datenbasis mangelhaft
Die Mehrheit (84 Prozent) der Asset Manager stimmt der Aussage zu, dass bei Ankäufen eine ESG-Due-Diligence vorgenommen wird und dass portfolioweit ESG-Kriterien etabliert wurden. Allerdings verfügt laut EY Real Estate nicht einmal die Hälfte der Befragten über die Datengrundlage zur Berechnung von CO2-Emissionen sowie physischen und transitorischen Risiken. Wegen der unvollständigen Datengrundlage und Risikobewertung können die Berichtspflichten gemäß Offenlegungsverordnung und EU-Taxonomie nur bei der Hälfte der Asset Manager erfüllt werden.
"Asset Manager haben die Notwendigkeit von ESG-Themen erkannt – allerdings hapert es an der Umsetzung, obwohl die technischen Mittel sowohl hardware- als auch softwareseitig vorhanden sind", meint Schweizer. In ihrer Anwendung liege jedoch noch erhebliches Effizienzpotenzial, insbesondere hinsichtlich bereits bestehender Reportingpflichten auf Portfolioebene.
Für einzelne Gebäude ist smarte Gebäudetechnik der Studie zufolge bei 43 Prozent der Befragten bereits ein integriertes Instrument im Asset Management. Auf Portfolioebene verwendet demnach hingegen nur rund jeder Zehnte (13 Prozent) moderne Technologien zum Monitoring und Auslesen. Rund 40 Prozent der Befragten planen derzeit den Einsatz entsprechender digitaler Tools.
Transaktionsmarkt: Finanzierungskosten wirken als Bremse
Fast alle Befragten (92 Prozent) sind sich einig, dass es in diesem Jahr wegen der steigenden Finanzierungskosten Preiskorrekturen geben wird. Dass weniger Transaktionen umgesetzt werden als noch im Jahr 2022, meinen 86 Prozent. Nur jeder fünfte Asset Manager gab an, geplante Verkäufe realisieren zu können. Dennoch bleibt Deutschland für mehr als 90 Prozent der Befragten ein sehr attraktiver Investitionsstandort.
Eine leicht positive Tendenz lässt sich bei Bau- und Handwerksdienstleistungen erkennen: Während im Jahr 2002 knapp 90 Prozent der Asset Manager den Kapazitätsmangel als Herausforderung angesehen haben, sind es in diesem Jahr nur noch 70 Prozent. Gleichzeitig erwarten 58 Prozent der Befragten am Bau weiter steigende Preise.
Mietausfälle sind kein Problem, Indexmieten üblich
Ein großer Teil (84 Prozent) der Asset Manager ist aktuell nicht mit Mietausfällen im Portfolio konfrontiert. Allerdings melden knapp zwei Drittel der Befragten Flächenreduktionen oder Filialschließungen als Nachwirkungen der Corona-Pandemie. Indexmieten sind mittlerweile durchweg üblich: Im Kontext der hohen Inflation gaben 98 Prozent der Umfrageteilnehmer an, diese stärker zu verhandeln. Trotz steigender Kosten auch auf Mieterseite – insbesondere bei den Nebenkosten – setzen derzeit mehr als 80 Prozent der Asset Manager die Indexierungsklauseln in Mietverträgen auch vollständig um.
Ebenfalls mehr als 80 Prozent der Umfrageteilnehmer erwarten verstärkte Diskussionen mit Mietern zu den Nebenkostenabrechnungen. Über Energieeinsparmaßnahmen diskutieren 82 Prozent der Asset Manager. Die Etablierung von ESG-Kriterien schlägt sich in Form von "grünen Klauseln" in Mietverträgen nieder – für 71 Prozent der Asset Manager sind sie Standard. Flächen mit schlechter Energieeffizienz sind wegen der Energiekosten spürbar schwerer zu vermieten, sagen knapp zwei Dritteln der Befragten.
EY Real Estate "Asset-Management-Studie 2023"
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