Unpünktliche Mietzahlung: Liegt ein Kündigungsgrund vor?

Zahlt ein Mieter die Miete ständig unpünktlich, kann sowohl die außerordentliche fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) als auch die ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) in Betracht kommen.

Die Miete ist zu Beginn des vereinbarten Zeitabschnitts – spätestens bis zum dritten Werktag – zu zahlen (§ 556b Abs. 1 BGB). Vermieter und Mieter können sich auf einen abweichenden Zeitpunkt einigen.

Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung ist nicht der Eingang auf dem Konto des Vermieters maßgeblich: Der Mieter muss bis zum vereinbarten Zeitpunkt die Zahlung angewiesen oder den Zahlungsauftrag erteilt haben, dabei muss das Konto gedeckt sein.

Vor einer fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen muss der Vermieter zwingend abmahnen – bei einer ordentlichen Kündigung ist eine Abmahnung ratsam, aber nicht zwingend erforderlich.

Wann reicht eine unpünktliche Mietzahlung aus, um das Mietverhältnis zu kündigen? Überblick über die Rechtsprechung.

Unpünktliche Mietzahlung: Kündigung gerechtfertigt?

Bei der Frage ob Vermieter bei verspäteten Mietzahlungen eine (ordentliche Kündigung) aussprechen dürfen, ging es in einem Fall vor dem Amtsgericht Saarbrücken darum, ob die Zahlung rechtzeitig auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein muss.

Ein Mieter hatte trotz einiger Erinnerungen gleich mehrere Mietzahlungen nicht rechtzeitig geleistet. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis und klagte auf die Räumung der Wohnung. Dabei berief er sich auf eine Klausel im Mietvertrag, wonach die Miete spätestens am dritten Werktag auf dem Konto hätte eingehen müssen.

Das Gericht wies die Räumungsklage ab, da es an einem Kündigungsgrund fehlte. Die verspäteten Zahlungen stellten keine "nicht unerhebliche" Verletzung der vertraglichen Pflichten (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) dar. Auch sei die Klausel im Mietvertrag unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteilige. Der Mieter habe keinen Einfluss darauf, wie viel Zeit die Banken für eine Überweisung benötigten. Entscheidend sei allein, dass der Mieter die Zahlung spätestens am dritten Werktag des Monats anweise.

Das Amtsgericht Saarbrücken war außerdem der Auffassung, dass ein Vermieter auch vor einer ordentlichen Kündigung grundsätzlich abmahnen muss. Das war hier nicht der Fall. Auch sei eine ordentliche Kündigung in der Regel erst dann zulässig, wenn die Zahlungsverzögerung erheblich sei, kleinere Rückstände müssten sich über längere Zeit häufen.

(AG Saarbrücken, Urteil v. 12.02.2025 – 3 C 181/24)

Unwirksame Mietvertragsklausel über Zahlungseingang 

Für die rechtzeitige Mietzahlung reicht es gemäß § 556b Abs. 1 BGB aus, dass der Mieter die Leistungshandlung (Überweisungsauftrag) jeweils bis zu diesem Zeitpunkt vornimmt und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist, lautet ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH). Es komme nicht darauf an, ob die Miete erst nach dem dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingeht.

Aus dem Mietvertrag, der für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang der Miete beim Vermieter abstellt, ergibt sich nichts nach dieser Rechtsauffassung nichts anderes. Diese Formularklausel ist dem BGH zufolge wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam, da sie abweichend von § 556b Abs. 1 BGB das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr dem Mieter auferlegt.

(BGH, Urteil v. 5.10.2016, VIII ZR 222/15)

Höhe und Dauer der unpünktlichen Mietzahlung

Der BGH hat die Frage geklärt, wie hoch ein Zahlungsrückstand sein und wie lange er angedauert haben muss, damit eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. Grundsätzlich gilt: Wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt, liegt eine "nicht unerhebliche" Pflichtverletzung des Mieters nicht vor.

(BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 107/12)

In einem anderen Fall hat ein Mieter drei Mieten in Folge jeweils wenige Tage zu spät bezahlt. Das Amtsgericht Nürtingen entschied, dass es hier an erheblichen Pflichtverletzungen durch den Mieter gefehlt hat. Die Mietzahlungen wurden auch immer vollständig geleistet. Auch eine ordentliche Kündigung war nicht zulässig, da die Interessenabwägung zu Gunsten des Mieters ausfiel.

(AG Nürtingen, Urteil v. 15.2.2024, 47 C 2084/23)

Ein Mieter in Berlin bezahlte fünf Monate in Folge die Miete geringfügig zu spät. Die unpünktliche Mietzahlung rechtfertigt nach Meinung des Landgerichts Berlin eine Kündigung auch nach einer Abmahnung zumindest dann nicht, wenn die Zahlungen mit geringer zeitlicher Verzögerung nach Fälligkeit beim Vermieter eingehen und nur wenige Monate dauert.

(LG Berlin, Urteil v. 29.11.2016, 67 S 329/16).

Das Amtsgericht Charlottenburg kam zu dem Ergebnis, dass eine Kündigung wirksam ist, wenn ein Mieter vertragswidrig und trotz Abmahnung die Miete über fünf Monate hinweg immer mehrere Wochen zu spät zahlt. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter zudem den Betriebskostenvorschuss erst mit zehnmonatiger Verzögerung entrichtet (Urteil v. 27.2.2013. 214 C 257/12). Das LG Berlin bestätigte die Rechtsauffassung.

(LG Berlin, Beschluss v.  5.7.2013, 18 S 104/13)

Zahlt der Mieter die Miete dauerhaft und wiederholt zu spät, obwohl der Vermieter zur pünktlichen Zahlung aufgefordert hat, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Das hat der BGH entschieden. Laut Mietvertrag war die Miete jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats fällig, die Mieter zahlten die Miete aber ab einem bestimmten Zeitpunkt immer erst zur Monatsmitte oder später.

(BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 91/10)

Fristlose Kündigung: Zeitpunkt Mietzahlungsverzug

Eine fristlose Kündigung wegen einer um einige Tage verspäteten Mietzahlung ist verfrüht und somit unwirksam, wenn zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung der für die Kündigung erforderliche Zahlungsverzug noch nicht vorgelegen hat.

Nach der Auffassung des Kammergerichts Berlin setzt die Wirksamkeit einer Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a BGB voraus, dass der Kündigungsgrund im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vorliegt. Eine Kündigung könne auch nicht durch den späteren Eintritt von kündigungsrelevanten Umständen nachträglich wirksam werden.

Die Vermieterin sei darlegungs- und beweispflichtig, dass die Kündigung dem Beklagten erst nach Zahlungsverzug zuging. Die Klägerin habe jedoch nichts Abweichendes vorgetragen und unter Beweis gestellt.

(KG Berlin, Urteil v. 20.6.2019, 8 U 132/18)

Bei der Frist zur Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats wird der Samstag nicht mitgezählt, so der BGH in zwei Entscheidungen. Hintergrund ist, dass Samstage keine Bankarbeitstage sind.

(BGH, Urteile v. 13.7.2010, VIII ZR 129/09 und VIII ZR 291/09)

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