Mietendeckel greift nicht bei Alt-Prozessen über Mieterhöhung

Der Berliner Mietendeckel, der eine höhere als die am Stichtag 18.6.2019 wirksam vereinbarte Miete verbietet, greift nicht in gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem Stichtag liegenden Zeitpunkt verfolgt.

Hintergrund: Streit über Mieterhöhung von 2015

Der Vermieter einer Wohnung in Berlin verlangt von den Mietern, einer Mieterhöhung zum 1.11.2015 zuzustimmen. Im August 2015 hatte der Vermieter ein schriftliches Mieterhöhungsverlangen gestellt. Zur Begründung des betragsmäßig bezifferten Erhöhungsverlangens hatte er auf den Berliner Mietspiegel 2015 Bezug genommen.

Die Mieter stimmten der Mieterhöhung nicht zu und beriefen sich auf formelle Mängel des Mieterhöhungsverlangens. Daraufhin erhob der Vermieter Klage auf Zustimmung. Amts- und Landgericht gaben der Klage statt und verurteilten die Mieter, der Mieterhöhung zuzustimmen.

Im Revisionsverfahren vor dem BGH brachten die Mieter vor, die seit 23.2.2020 geltenden Vorschriften zum Berliner Mietendeckel, nach der eine Miethöhe, die die am 18.6.2019 wirksam vereinbarte Miete überschreitet, unzulässig ist, stünden einem Anspruch des Vermieters auf Zustimmung entgegen.

Entscheidung: Mietendeckel verhindert seit Langem ausgesprochene Mieterhöhung nicht

Der Berliner Mietendeckel steht der verlangten Mieterhöhung nicht entgegen.

In einem Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558a BGB kommt eine wirksame Vereinbarung über eine Mieterhöhung zwar erst mit der Zustimmung des Mieters zustande. Wenn der Vermieter auf Zustimmung klagt, tritt die Vertragsänderung erst ein, wenn das Urteil, das der Zustimmungsklage stattgibt, rechtskräftig ist. Daraus folgt aber nicht, dass ein Mieterhöhungsverlangen, mit dem der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab einem vor dem Stichtag des Mietendeckels liegenden Zeitpunkt verlangt, gegen das Verbot verstößt, die am 18.6.2019 wirksam vereinbarte Miete zu überschreiten.

Mieterhöhung gilt rückwirkend

Inhaltlich geht es bei der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nämlich um einen Anspruch des Vermieters auf Erhöhung der Miete bereits zum Beginn des dritten auf das Erhöhungsverlangen folgenden Monats. Der Mieter muss die erhöhte Miete auch nachträglich bezahlen, denn die Vertragsänderung bewirkt, dass der Mieter die erhöhte Miete rückwirkend schuldet.

Deshalb sind vom Berliner Mietendeckel jedenfalls gerichtliche Mieterhöhungsverlangen nicht erfasst, in denen der Vermieter eine Mieterhöhung verfolgt, die vor dem Mietendeckel-Stichtag 18.6.2019 liegt. Der Mietendeckel bezweckt lediglich, Mietsteigerungen ab dem Stichtag zu verhindern, nicht aber die Rechtslage in schon laufenden Mieterhöhungsprozessen zulasten des Vermieters zu ändern. Mit der auf den Tag der Gesetzesankündigung 18.6.2019 bezogene Rückwirkung des Mietendeckels wollte der Gesetzgeber lediglich verhindern, dass Vermieter zwischen dem Bekanntwerden des Vorhabens und dem Inkrafttreten des Gesetzes noch schnell die Miete erhöhen.

Auf die Frage, ob der Berliner Mietendeckel verfassungsgemäß ist, kam es daher nicht an.

(BGH, Urteil v. 29.4.2020, VIII ZR 355/18)

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