Spätestens zwei Wochen vor der Beschlussfassung über die Neubestellung eines Verwalters müssen den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder zumindest deren Namen und die Eckdaten der Angebote bekannt gemacht werden. Nur so können die Eigentümer die Angebote sinnvoll prüfen und vergleichen.
Hintergrund: Vergleichsangebote erst kurz vor Verwalterwahl vorgelegt
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft stand die Bestellung eines neuen Verwalters an. In der Einladung zur Eigentümerversammlung wurde folgender Tagesordnungspunkt angekündigt:
„Bestellung der T. GmbH zur Verwalterin der Wohnanlage für den Zeitraum ...“
Vergleichsangebote anderer Interessenten für das Verwalteramt waren der Einladung nicht beigefügt.
In der Versammlung berichtete der Verwaltungsbeirat vor der Beschlussfassung über zwei weitere Angebote, die zur Einsichtnahme bereitstünden. In diesen Angeboten würde die Verwaltung für 23,20 Euro beziehungsweise 25,00 Euro monatlich je Wohnung angeboten, während das Angebot der T. GmbH bei 19,64 Euro je Wohnung/Monat liege. Der Beirat spreche sich daher für die T. GmbH aus.
Daraufhin bestellten die Eigentümer die T. GmbH per Mehrheitsbeschluss zur Verwalterin. Mehrere Wohnungseigentümer haben gegen den Bestellungsbeschluss Anfechtungsklage erhoben.
Entscheidung: Eigentümer müssen Vergleichsangebote rechtzeitig kennen
Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Verwalterbestellung entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil den Eigentümern die Vergleichsangebote nicht rechtzeitig mitgeteilt worden sind.
Vor einer Beschlussfassung über die Bestellung eines neuen Verwalters müssen – anders als bei der Wiederbestellung des Verwalters – Alternativangebote eingeholt werden, damit die Eigentümer ihre Entscheidung auf einer hinreichend fundierten Tatsachengrundlage fällen können. Das ist hier geschehen.
Es reichte allerdings nicht aus, den Inhalt der Alternativangebote erst in der Eigentümerversammlung bekanntzugeben. Bei der Neubestellung eines Verwalters ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote wie Laufzeit und Vergütung innerhalb der zweiwöchigen Einladungsfrist zukommen zu lassen. Wenn nur die Eckdaten mitgeteilt werden, muss Eigentümern auf Wunsch auch die Kenntnisnahme der vollständigen Angebote ermöglicht werden.
Eine Pflicht, den Eigentümern schon in der Einladung zur Eigentümerversammlung Informationen zur Verfügung zu stellen, kann auch vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan oder über eine namhafte Sonderumlage für umfangreiche Sanierungsmaßnahmen bestehen. Wann es erforderlich ist, den Eigentümern vorab Unterlagen oder Informationen zur Verfügung zu stellen, hängt vom Beschlussgegenstand im Einzelfall ab.
Vorabinformation soll Eigentümern Erkundigungen ermöglichen
Eine Vorabinformation über die Angebote ermöglicht den Eigentümern, Erkundigungen über die Bewerber einzuholen, beispielsweise über das Internet, und sich ein Bild darüber zu verschaffen, ob die Bewerber zur Verwaltung der Gemeinschaft fachlich geeignet sind. Außerdem müssen die Eigentümer die Angebotskonditionen kennen, um die einzelnen Angebote beurteilen und vergleichen zu können.
Wenn die Eigentümer die Namen der Bewerber und die Angebotskonditionen erst in der Eigentümerversammlung erfahren, können sie sich nicht vorab über die Bewerber und deren Eignung erkundigen. Außerdem ist der Vergleich der Angebote erschwert, da zwischen Verträgen mit einer Pauschalvergütung und Verträgen zu unterscheiden ist, in denen die Vergütung des Verwalters in Preisbestandteile oder Teilentgelte aufgeteilt ist. Die Eigentümer können die Angebote nur vergleichen, wenn sie sich mit den jeweiligen Vergütungsstrukturen und dem Leistungsumfang der Angebote befassen können. Hierfür ist in der Eigentümerversammlung nicht genug Zeit.
Werden – wie hier – die Eigentümer über die Alternativangebote nicht spätestens zwei Wochen vor der Versammlung informiert, entspricht die Verwalterbestellung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
(BGH, Urteil v. 24.1.2020, V ZR 110/19)
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