Der Mietanstieg in den deutschen Metropolen beschleunigt sich – das zeigt eine Analyse des Immobilienexperten JLL. Ein Grund ist die hohe Nachfrage. In Berlin haben sich die angebotenen Wohnungen innerhalb eines Jahres um mehr als 21 Prozent verteuert.
Im zweiten Halbjahr 2023 sind die Angebotsmieten für Wohnungen in den acht größten deutschen Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig gemessen am Vorjahreszeitraum im Durchschnitt (Median) um 8,2 Prozent gestiegen, wie aktuelle Zahlen des Maklerhauses JLL zeigen. Das ist noch einmal deutlich mehr als in der Vorjahresstudie mit einem Plus von 6,3 Prozent – im Schnitt der vergangenen fünf Jahre lag der Anstieg bei fünf Prozent. Die Experten sehen kein Ende des Aufwärtsdrucks.
Viele Menschen können sich laut JLL den Immobilienkauf nicht mehr leisten, das treibt die Nachfrage und die Mieten nach oben. Vor allem zwei Großstädte sind begehrt. Für die Studie wurden rund 35.000 Mietangebote und 41.000 Kaufinserate für Neubauten und Bestandsgebäude ausgewertet.
Wohnen: Mieten im Umland der Metropolen steigen langsamer
Besonders kräftig war der Anstieg der Angebotsmieten in Berlin und Leipzig mit prozentual zweistelligen Raten. In der Hauptstadt sah JLL sogar einen Sprung von 21,4 Prozent. Bei den Bestandswohnungen beträgt der Anstieg sogar 31 Prozent. Auch in Leipzig sind die Angebotsmieten zweistellig gestiegen: um 10,6 Prozent. Diese Entwicklung zeichnete sich bereits in der JLL-Studie für das erste Halbjahr 2023 ab. In den anderen sechs untersuchten Metropolen fielen die Zuwächse mit Raten mit zwischen 4,7 Prozent und 7,1 Prozent deutlich niedriger aus.
Die Hauptstadt nähert sich den Experten zufolge mit den zuletzt inserierten Mieten von im Schnitt 19,42 Euro pro Quadratmeter und Monat der teuersten deutschen Stadt München (22,50 Euro). Dahinter folgen Frankfurt am Main mit 16,88 Euro pro Quadratmeter und Monat sowie Stuttgart mit 16 Euro. Unter den "Top 8" hat Leipzig mit 9,51 Euro die günstigsten Quadratmetermieten. Auch bei den Spitzenmieten hat sich der Berliner Markt mit rund 31 Euro pro Quadratmeter und Monat München (32,70 Euro) angenähert.
Insgesamt fiel die Dynamik in den Metropolen kräftiger aus als in den kreisfreien Städten: Dort zogen die Angebotsmieten innerhalb von zwölf Monaten um 4,8 Prozent an. In den Landkreisen kletterten sie um 5,5 Prozent. Im zweiten Halbjahr 2022 hat JLL hier noch Steigerungsraten von 5,3 Prozent (kreisfreie Städte) und 6,7 Prozent (Landkreise) errechnet.
Nachfrage nach Mietwohnungen steigt weiter
Angesichts des Wohnungsmangels sei der Anstieg nicht verwunderlich, sagt Studienautor Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany. Die Folge sei, dass die Kluft zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten wachse, was Mieter vom Umzug abhalte. "Daraus entsteht eine Art Teufelskreis: Mit einem stärkeren Anstieg der Mieten schrumpft die Zahl der inserierten Mietangebote und verschärft die angespannte Situation auf den Wohnungsmärkten zusätzlich."
Der Druck auf dem Wohnungsmarkt nimmt zu, weil der Neubau angesichts gestiegener Zinsen und Materialpreise in einer Krise steckt. Vom Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen ist die Bundesregierung weit entfernt. Das Ifo-Institut erwartet, dass 2024 nur 225.000 Wohnungen fertiggestellt werden – nach geschätzt 270.000 Wohnungen im vergangenen Jahr.
Experten erwarten, dass das Neubauvolumen in den kommenden Jahren weiter sinken und im Jahr 2025 die Marke von 200.000 gebauten Wohnungen unterschreiten wird. An den Mietmärkten wachse also der Nachfrageüberhang, so Gröbel. "Folglich werden die Angebotsmieten weiter zulegen."
Kaufangebote: Immobilienpreise fallen weiter
Bei den Kaufpreisen für Wohnungen beschleunigte sich der Verfall, wie die JLL-Analyse zeigt. Die Angebotspreise für Neubauten und Bestandswohnungen sanken im zweiten Halbjahr 2023 in den Metropolen im Schnitt um 7,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Ein Jahr zuvor lag das Minus bei 1,6 Prozent. Zuletzt gaben die Preise für Bestandsobjekte mit 8,1 Prozent stärker nach als die für Neubauwohnungen (2,3 Prozent).
Den stärksten Preisnachlass für Eigentumswohnungen gab es in Stuttgart (minus 11,6 Prozent), den schwächsten in Berlin (minus 3,6 Prozent). Im Neubausegment sind in Stuttgart die angebotenen Kaufpreise wiederum um 9,9 Prozent gestiegen, während in Düsseldorf die Angebotspreise überdurchschnittlich stark um 12,1 Prozent gefallen sind.
Am teuersten ist der Immobilienkauf in München mit durchschnittlich 8.720 Euro pro Quadratmeter - für Neubauwohnungen werden 11.800 Euro fällig, in der Spitze sogar 13.700 Euro. In Frankfurt am Main auf Rang zwei kostet der Quadratmeter im Schnitt 6.240 Euro (Spitze: 10.000 Euro). Es folgen Hamburg (Durchschnitt: 5.930 Euro; Spitze: 9.920 Euro) und Berlin mit durchschnittlich 5.710 Euro und einem Spitzenpreis von 9.080 Euro pro Quadratmeter.
Auch beim Kauf ist Leipzig mit Durchschnittspreisen von weniger 3.000 Euro und 5.310 Euro pro Quadratmeter in der Spitze die günstigste "Top 8"-Stadt in der aktuellen JLL-Studie. In den Landkreisen müssen demnach im Schnitt 3.440 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden, in den kreisfreien Städten sind es 3.510 Euro.
Methodik
Ausgewertet wurden Angebotsmieten und Angebotskaufpreise von Value Marktdaten, die sich durch eine breite Marktabdeckung auszeichnen. JLL analysiert geschlossene Miet- und Kaufpreisangebote des freien Wohnungsmarkts und stellt diese als Medianwerte dar (Zwölfmonatszeitraum). Bei der qualitätsbereinigten Betrachtung der Preisentwicklung werden anhand eines hedonischen Ansatzes die Veränderungen in den Datensätzen der Halbjahre hinsichtlich Zustände und Ausstattung der Objekte sowie hinsichtlich der Mikrolagen herausgerechnet. Alle Trends werden auf Validität überprüft.
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