WG-Markt: Rendite-Pause vor dem nächsten Preisschub

Die Mieten für Zimmer in Wohngemeinschaften (WGs) in deutschen Unistädten wurden seit dem Sommer 2012 um 80 Prozent teurer. Das ist ein Plus von vier Prozent pro Jahr. Die Verbraucherpreise sind nur um 36 Prozent (2,1 Prozent jährlich) gestiegen.

In München oder Berlin sind die WG-Mieten etwa dreimal so schnell gestiegen wie die Verbraucherpreise, während in Greifswald und Siegen das Wohnen weiter bezahlbar ist. Das sind Zahlen aus dem aktuellen WG-Ranking der Beratungsgesellschaft Empirica.

WG-Mieten stagnieren auf hohem Niveau

Zu Beginn des Wintersemesters 2026 ist der Standardpreis für ein unmöbliertes WG-Zimmer im aktuellen Empirica-Ranking mit 790 Euro in München am höchsten, gefolgt von Hamburg (659 Euro), Köln (630 Euro), Frankfurt am Main (620 Euro), Freiburg im Breisgau und Berlin (jeweils 600 Euro).

Die günstigsten Angebote gibt es derzeit in Wolfsburg mit 306 Euro pro WG-Zimmer und in Greifswald mit 350 Euro, vor Siegen mit 365 Euro. In Greifswald und Siegen sind die WG-Mieten laut Empirica seit 2012 kaum schneller gestiegen als die Verbraucherpreise.

Im Durchschnitt der Unistädte liegt der Standardpreis zum Wintersemester 2026 bei 516 Euro und damit 28 Prozent (5,1 Prozent pro Jahr) über dem Niveau aus dem Wintersemester 2021 und 17 Euro höher als im Wintersemester 2025 (plus 3,3 Prozent pro Jahr).

Untersucht wurden mehrere Tausend Mietinserate. Die Analyse liefert Standardpreise für rund 120 Hochschulstandorte (mittlerer 50-Prozent-Wert) und die Preisspanne der Warmmiete eines unmöblierten WG-Zimmers, das zwischen zehn und 30 Quadratmeter groß ist.

Empirica prognostiziert Preisanstieg für WG-Zimmer

Immer mehr Menschen wollen laut Empirica in den beliebten Schwarm- und Unistädten leben, das Wohnungsangebot sei aber nicht gleichermaßen gestiegen. Die Gründe seien hausgemacht: Es werde zu wenig gebaut, und eine Trendwende bei der Wohnraumknappheit sei derzeit nicht zu erkennen.

Bei den WG-Mieten beobachtet die Beratungsgesellschaft eine Seitwärtsbewegung auf extrem hohem Niveau, besonders in Berlin und München nach den Peaks der Wintersemester 2023 und 2024. Der reale Mietpreisrückgang im Inflationsjahr 2022 sei von den Vermietern erst zeitverzögert nachgeholt worden.

Die Prognose von Empirica: Steigende Anleiherenditen indizieren mittelfristig höhere Inflationserwartungen. Da angebotsseitig keine Entlastung im Wohnungsbau in Sicht sei, rechne man "mit einer baldigen Fortsetzung des steilen Aufwärtstrends".

WG-Zimmer: Verträge und Mietrecht

Der Eigentümerverband Haus & Grund Rheinland Westfalen hat darüber informiert, in welcher Form WG-Zimmer vermietet werden und wo die jeweiligen Vor- und Nachteile liegen.

Variante 1: Wohnung als Hauptmieter

Ein Student mietet eine Wohnung als Hauptmieter und nimmt mit Zustimmung des Vermieters Untermieter auf. In diesem Fall unterschreiben Untermieter einen Untermietvertrag. Gegenüber dem Vermieter hat nur der Hauptmieter einen Anspruch auf Beseitigung bestimmter Wohnungsmängel. Auch haftet er allein für Forderungen des Vermieters. Kündigt der Hauptmieter den Vertrag, kann einer der Untermieter die Rolle übernehmen oder es findet sich ein neuer Hauptmieter – der Vermieter muss zustimmen.

Variante 2: Gemeinsame Anmietung der Wohnung

Mehrere Mieter unterschreiben einen Mietvertrag für eine Wohnung und werden gleichberechtigte Hauptmieter. Bei jedem Wechsel müssen alle Vertragspartner eine Vertragsanpassung unterzeichnen, so Haus & Grund Rheinland Westfalen. Zudem haften alle Mitbewohner finanziell gegenüber dem Vermieter. Kommt es zu Mietrückständen, kann der Vermieter die von jedem der Mieter einfordern – soll das Mietverhältnis beendet werden, müssen alle Mieter gemeinsam kündigen.

Variante 3: Getrennte Mietverträge

Der Eigentümer vermietet die einzelnen Zimmer der Wohnung mit getrennten Mietverträgen und räumt den Bewohnern jeweils ein Mitbenutzungsrecht an den Gemeinschaftsräumen wie Küche und Bad ein. Wird ein Zimmer frei, haben die Bewohner selbst keinen Einfluss darauf, wer neu einzieht – sie können dem Vermieter aber Vorschläge machen. Jeder Mieter ist selbst verantwortlich, die Miete an den Vermieter zu zahlen und kann einzeln gekündigt werden. Nachteil: Eine verbrauchsabhängige Abrechnung für die einzelnen Mieter ist in der Praxis kaum umsetzbar.

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