Wohninvestment Ostdeutschland: Beste Risiko-Rendite-Profile

Für Investoren bieten ostdeutsche Wohnungsmärkte derzeit gute Einstiegschancen: Die Kaufpreise fallen, aber die Spitzenmieten steigen. Wo das Verhältnis von Risiko zu Rendite am besten ist, zeigt eine aktuelle Studie. An Berlin, Erfurt und Potsdam führt demnach kein Weg vorbei.

Nach Recherchen von Wüest Partner ist die Zahl der inserierten Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser an den ostdeutschen Wohnungsmärkten in den ersten Monaten 2023 im Jahresvergleich stark gestiegen, weil viele Objekte deutlich länger auf dem Markt sind.

Zudem wurden in vielen Fällen die inserierten Preise für Wohnimmobilien, die bereits längere Zeit verfügbar waren oder es immer noch sind, nach unten korrigiert. Die Berater sprechen von einem Strukturbruch, der zu beobachten ist. Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern liegen dabei oft weit auseinander – das bremst die Transaktionen.

Die Studie "Ostdeutsche Wohnungsmärkte: Daten und Perspektiven 2023" von Wüest Partner zeigt, in welchen der 20 untersuchten Städte Investoren – je nach Risikoneigung – das beste Verhältnis von Risiko zu Rendite finden.

Rendite-Risiko-Profil: Berlin, Erfurt und Potsdam schneiden gut ab

Die regionalen Unterschiede haben laut Wüest Partner weiter zugenommen. So stieg der Median der Angebotsmieten im sowieso schon vergleichsweise teuren Berlin vom Durchschnittswert 2022 bis zum ersten Quartal 2023 noch einmal um satte 21,2 Prozent. Der Median der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen ging in der Bundeshauptstadt leicht um 0,5 Prozent zurück. Zum Vergleich: Die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Cottbus fielen um 8,2 Prozent und in Jena sogar um 9,6 Prozent.

Die höchsten Bruttoanfangsrenditen erzielen risikofreudige Wohnungsinvestoren der Studie zufolge in Dessau-Roßlau und Plauen: Zehn Prozent werden prognostiziert. Gera folgt mit 8,3 Prozent. In diesen Märkten dürften die Preise kaum noch fallen und die Renditen nicht mehr signifikant steigen.

Wer das Risiko meidet, wird am besten in den wirtschaftsstarken Städten Berlin, Dresden, Leipzig und Potsdam fündig. Dort sind laut Wüest Partner Bruttoanfangsrenditen von etwa 3,7 bis 4,1 Prozent üblich. Ein besonders günstiges Risiko-Rendite-Profil bietet neben Berlin und Potsdam auch die thüringische Landeshauptstadt Erfurt. Dort finden Investoren Renditen von etwa fünf Prozent vor.

Kaufpreise auf Talfahrt: Am stärksten in Jena und Cottbus

Die Angebotskaufpreise (Median) für Eigentumswohnungen sind der Studie zufolge in 17 der 20 untersuchten Städte zwischen dem Durchschnitt im Jahr 2022 und dem ersten Quartal 2023 zum Teil deutlich gesunken. Hierin schlagen sich Faktoren wie Inflation, Zinsanstieg und eine allgemeine Kaufzurückhaltung nieder. Im Schnitt gaben die Angebotspreise um 3,7 Prozent nach. Besonders stark fielen die Preise in Jena (minus 9,6 Prozent) und Cottbus (minus 8,2 Prozent). Auch in Frankfurt/Oder und Zwickau war der Abwärtstrend mit jeweils minus 7,1 Prozent überdurchschnittlich.

Im ersten Quartal 2023 reichten die durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche von 1.159 Euro in Plauen bis zu 6.262 Euro in Berlin. Auch bei den Spitzenkaufpreisen, die das teuerste Zehntel (90-Prozent-Quantil) bilden, weisen Plauen (1.842 Euro pro Quadratmeter) und Berlin (9.508 Euro pro Quadratmeter) den niedrigsten beziehungsweise höchsten Wert auf.

In den vergangenen zehn Jahren stiegen die Median-Kaufpreise besonders stark in Leipzig (plus 154,9 Prozent) und Berlin (plus 121,5 Prozent). Am geringsten fiel der Kaufpreisanstieg in Cottbus (plus 32,7 Prozent) und Jena (plus 39,4 Prozent) aus.

Mieten steigen in 14 von 20 Städten: In Berlin um rund 21 Prozent

Die Angebotsmieten sind ausgehend vom Durchschnitt 2022 bis zum ersten Quartal 2023 in 14 der 20 Städte gestiegen, heißt es in der Studie. In Berlin hat Wüest Partner ein Plus von 21,2 Prozent errechnet. In Brandenburg an der Havel und Frankfurt/Oder waren es jeweils 7,3 Prozent. Grund seien das knappe Angebot an Wohnraums bei weiterhin starker Nachfrage sowie die Zuwanderung.

Die durchschnittlichen Quadratmeter-Kaltmieten reichen von 5,36 Euro pro Quadratmeter in Plauen bis 18,96 Euro pro Quadratmeter in Berlin. Bei den Spitzenmieten (90 Prozent-Quantil) ist Berlin mit 33,14 Euro pro Quadratmeter allen anderen Standorten in Ostdeutschland weit enteilt. Dahinter folgt Potsdam mit 21,22 Euro pro Quadratmeter, so die Autoren.

Mit Abstand am stärksten stiegen auch die Medianmieten innerhalb von zehn Jahren in Berlin: plus 109,7 Prozent sind es laut Wüest Partner. Kräftige Mietzuwächse gab es demnach aber auch in Rostock (plus 71,9 Prozent) und Leipzig (plus 65,3 Prozent). Daran gemessen fielen die Mietsteigerungen in Zwickau (plus 18,2 Prozent), Neubrandenburg (plus 15,6 Prozent) und Chemnitz (plus 13,2 Prozent) gering aus und blieben damit weit hinter der Teuerungsrate in den vergangenen zehn Jahren zurück.

Neubau: Kaufpreise und Mieten in Berlin und Potsdam besonders hoch

Neubauwohnungen (ab Baujahr 2011) erzielen derzeit in Berlin die mit Abstand höchste Median-Kaltmiete, so die Experten weiter: 20,64 Euro pro Quadratmeter sind dort pro Monat fällig. Es folgen Potsdam mit 16,13 Euro pro Quadratmeter sowie Jena und Rostock mit jeweils etwa 13,50 Euro pro Quadratmeter. Ähnlich sieht es bei den Median-Kaufpreisen für Eigentumswohnungen ab Baujahr 2011 aus: Hier führt Berlin mit 8.351 Euro pro Quadratmeter vor Potsdam mit knapp 7.500 Euro pro Quadratmeter sowie Dresden, Leipzig und Rostock mit jeweils rund 5.000 Euro pro Quadratmeter.

Im Verlauf des Jahres 2023 rechnet Wüest Partner mit stabilen bis leicht steigenden Zinsen, was bei Eigentumswohnungen zu weiteren Preisnachlässen führen dürfte. Bei Mehrfamilienhäusern wirkten sich die verringerte Neubautätigkeit und der Mangel an Mietwohnungen bei steigender Nachfrage preisstabilisierend aus. Steigende Mieten stützen die Anstiege bei den Renditen.

"Daher rechnen wir kurzfristig eher mit einem moderaten Preisrückgang in den etablierten Märkten und relativ stabilen Märkten in den kleineren Städten. Preisabstürze erwarten wir nicht", sagt Karsten Jungk, Partner und Geschäftsführer von Wüest Partner Deutschland. "Ausnahme sind in allen Märkten ältere Bestandswohnungen mit schlechten Energiestandards. Hier ist künftig von deutlichen Preisabschlägen auszugehen."

Ostdeutschland-Studie

Die Analyse untersucht die Entwicklung von Demografie, Wirtschaftskraft und Wohnungsmärkten in den fünf Bundesländern Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen sowie in Berlin. Sie beleuchtet die Wohnungsmärkte von 20 ostdeutschen Städten, untersucht Faktoren wie die Zahl der Angebote und nimmt den Markt für Mietwohnungen und Eigentumswohnungen unter die Lupe.

Studie "Ostdeutsche Wohnungsmärkte: Daten & Perspektiven 2023" (Download)"


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Schlagworte zum Thema:  Wohnungsmarkt