Wohnungsmarkt: Ost- und Westdeutschland im Vergleich

Die Mieten in Ostdeutschland erreichen 30 Jahre nach der Wiedervereinigung fast Westniveau, wie eine neue Studie zeigt. Trotz höherer Wohnkostenbelastung sind Mieter im Osten aber heute zufriedener mit ihrer Wohnsituation als die im Westen. Beim Eigentum ist die Kluft größer.

Die Liberalisierung des ostdeutschen Wohnungsmarkts habe für einen deutlichen Anstieg der Mietbelastung (Verhältnis zwischen Bruttokaltmiete und Nettoeinkommen der privaten Haushalte) gesorgt, schreibt der Immobilienökonom Konstantin A. Kholodilin vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in seiner Analyse. Gleichzeitig seien die Mieter in den neuen Bundesländern aber auch wesentlich zufriedener mit ihrer heutigen Wohnsituation, sogar zufriedener als die Mieter im Westen.

Mietbelastung pro Haushalt: Anstieg bei untersten Einkommen im Osten am deutlichsten spürbar

Der Unterschied der Mietbelastungsquoten zwischen Ost und West betrug im Jahr 1990 rund 17 Prozentpunkte – 2018 waren es lediglich noch zweieinhalb Prozentpunkte. Die Quote nahm im Westen in diesem Zeitraum von 21,6 Prozent um 5,9 Prozentpunkte auf 27,5 Prozent zu – im Osten stieg die Belastung von 4,2 Prozent im Jahr 1990 auf mittlerweile 25 Prozent (plus 20,8 Prozentpunkte).

Die Entwicklung der Mietbelastung fiel dabei laut DIW-Ökonom Kholodilin für Geringverdiener (unterste 20 Prozent der Einkommensverteilung) im Osten am deutlichsten aus: Die Quote stieg hier von vier Prozent im Jahr 1990 auf 29 Prozent im Jahr 2018 (plus 25 Prozentpunkte). Im obersten Quintil stieg die Quote von vier auf 24 Prozent (plus 20 Prozentpunkte). Im Westen, wo die Mietbelastung bereits 1990 höher war, fiel die Steigerung geringer aus: Im unteren Quintil von 20 Prozent (1990) auf rund 31 Prozent (2018). Das ist ein Plus von zirka elf Prozentpunkten, während es im oberen Quintil sogar nur fünf Prozentpunkte waren: Die Mietbelastungsquote stieg in dieser Einkommensgruppe von 21 auf 26 Prozent.

Wohnfläche pro Kopf: Kaum noch Unterschiede zwischen Ost und West

Trotzdem sind die Ostdeutschen heute zufriedener als damals und zufriedener als die Mieter im Westen. Auf einer Skala von 0 bis 10 vergaben die Befragten 2018 7,3 Punkte (West) und 7,4 Punkte (Ost). Zum Vergleich: 1990 gab es im Westen 7,2 Punkte und im Osten 6,6 Punkte. Das ist ein Plus von 0,1 Prozentpunkten im Westen und 0,8 Prozentpunkten im Osten.

Die Wohnsituation hat sich laut Kholodilin auch in Sachen Wohnungsgröße angepasst: Standen westdeutschen Mietern im Jahr 1990 pro Person noch zwölf Quadratmeter mehr (42,3 Quadratmeter) zur Verfügung als ostdeutschen (30,5 Quadratmeter), lag der Unterschied im Jahr 2018 nur noch bei vier Quadratmetern: 48,5 Quadratmeter durchschnittlich gab es pro Kopf im Westen (plus 6,2 Quadratmeter), 44,2 im Osten (plus 13,7 Quadratmeter). Wie es in der DIW-Studie heißt, hat der Osten Deutschlands bei der Wohnraumversorgung dank steigender Flächen beim Neubau gegenüber dem Westen aufgeholt. Zu dieser Entwicklung habe auch der Bau- und Sanierungsboom der frühen 1990er Jahre beigetragen. Ein weiterer Faktor ist der anhaltende Bevölkerungsrückgang in Ostdeutschland.

Demografie: Folgen der Abwanderungswelle sind spürbar – Chancen gibt es in Sachen E-Mobilität

"Die demografische Entwicklung ist die Achillesferse Ostdeutschlands", so Dr. Klaus-Heiner Röhl, Experte für Ostdeutschland und Strukturwandel beim Institut der deutschen Wirtschaft Köln. Viele junge Menschen haben dem Osten seit der Wiedervereinigung den Rücken gekehrt, die Folgen der Abwanderungswellen nach 1990 und um die Jahrtausendwende sind in den Unternehmen spürbar. In ihrem Einheitsbericht hält auch die Bundesregierung fest: "Die traditionell ländlichere Prägung beziehungsweise die geringere Bedeutung von Ballungsräumen erschwert eine vollständige Angleichung der Wirtschaftskraft".

Befördern könnte den Aufschwung im Osten der Strukturwandel hin zu Elektromobilität und erneuerbaren Energien so die Einschätzung von Joachim Ragnitz von der Dresdner Niederlassung des Ifo-Instituts. "In der Autoindustrie beobachte ich, dass sich die Autobauer und ihre Zulieferer schneller auf Elektromobilität einstellen als im Westen", sagte Ragnitz vor kurzem dem "Handelsblatt".

"Heute ist der Arbeitskräftemangel im Osten größer als im Westen aufgrund der demografischen Entwicklung", so der Präsident des Instituts für Wirtschaftsforschung Halle (IWH), Reint E. Gropp. Nach seiner Einschätzung werden die Löhne in Ostdeutschland daher mittelfristig schneller steigen als im Westen – was sich wiederum auf die Haushaltseinkommen und den Wohnungsmarkt auswirken könnte.

Ökonomische Bilanz nach 30 Jahren Einheit: eher ernüchternd – das zeigt auch die Eigentumsquote

In Summe fällt die ökonomische Bilanz zum 30. Jahrestag der Deutschen Einheit aber eher ernüchternd aus. Noch immer habe keines der fünf ostdeutschen Flächenländer "das Niveau des westdeutschen Landes mit der niedrigsten Wirtschaftskraft erreicht", heißt es im jüngsten Bericht der Bundesregierung zum Stand der Deutschen Einheit.

Das dürfte auch ein Grund dafür sein, dass der Osten beim Eigentum an Wohnungen und Häusern auch 30 Jahre nach der Wiedervereinigung dem Westen noch hinterher hinkt: Zwar sei der Anteil der Immobilieneigentümer seit der Wende in Ostdeutschland von rund 25 Prozent auf etwa 40 Prozent angestiegen, wie der Spiegel zur ungleichen Verteilung von Einkommen und Vermögen in Ost und West schreibt, aber verglichen mit Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz oder Schleswig-Holstein mit Quoten von knapp 60 Prozent wäre das immer noch wenig.

"Dennoch sollten diese Befunde nicht automatisch als Anlass für restriktive Eingriffe in den Wohnungsmarkt dienen", warnt DIW-Immobilienökonom Kholodilin abschließend. Etwa mit Blick auf steigende Mietbelastungen sollte der Staat eher auf die finanzielle Unterstützung benachteiligter Haushalte setzen und Bedingungen schaffen, die eine schnelle Anpassung des Wohnraumangebots an die Bedürfnisse der Bevölkerung zulassen: Etwa die Ausweisung zusätzlicher Bauflächen, eine schnellere Vergabe von Baugenehmigungen, die Aufwertung von Regionen mit hohen Leerstandsquoten sowie eine Stärkung des sozialen Wohnungsbaus.

DIW-Studie "Der ostdeutsche Wohnungsmarkt nach der Wiedervereinigung"


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