Wohnungsmarkt: Deutschland steckt in einem Baustau

Im Jahr 2018 gab es laut Statistischem Bundesamt mehr als doppelt so viele genehmigte, aber nicht fertiggestellte Wohnungen als zehn Jahre zuvor. Während es immer mehr Menschen in die Großstädte zieht, stagniert dort der "Nachschub" an Unterkünften: Der Druck auf die Wohnungsmärkte in den Großstädten und im Umland nimmt zu.

Der Bauüberhang aus genehmigten und nicht fertiggestellten Wohnungen ist den Statistikern des Bundes und der Länder zufolge zwischen 2008 und 2018 bundesweit von zirka 320.000 auf 693.000 Wohnungen gestiegen. Dabei erreichte der Auftragsbestand im Wohnungsbau einen neuen Rekord: Ende 2018 blieben Aufträge im Wert von rund neun Milliarden Euro liegen. Letztmals wurden im Jahr 2008 mehr Wohnungen fertiggestellt als genehmigt.

Warum wird weniger gebaut als erlaubt? "Vermutlich Personalmangel", sagte Dr. Georg Thiel, Präsident des Statistischen Bundesamtes (Destatis) bei der Vorstellung der Zahlen in Berlin. Beweisen lasse sich das nicht, doch man habe erste Erkenntnisse. So sei etwa die Zahl der Beschäftigten im Bauhauptgewerbe von 2008 bis 2018 nur um ein Viertel gestiegen, während die Auftragsbestände insgesamt um nahezu 67 Prozent zugenommen hätten.

Probleme sind zu komplex für einfache Lösungen

"Aufgrund der großen Nachfrage nach Wohneigentum und des knappen Angebots an Wohnraum haben die Häuserpreise und Mieten insbesondere in den Metropolen und Städten stark angezogen", so Thiel. Als weitere Gründe für den Preisanstieg nannte der Destatis-Präsident den massiven Preisanstieg im Bau (plus 24,3 Prozent zwischen 2008 und 2018) und für die Instandhaltung von Wohngebäuden (plus 26 Prozent) als mögliche Treiber. Dass Kaufpreise und immer höhere Mieten kausal sind, lege die Statistik nahe.

Inwieweit der Trend zu Immobilien als Anlageform ursächlich für diese Entwicklung ist, lasse sich mit Statistiken nicht nachweisen. Ob Regulierungen wie etwa der Mietendeckel in Berlin negative Auswirkungen auf die Bautätigkeit haben könnten, gehöre für Statistiker in den Bereich der Spekulation, da es für solche Prognosen keine "harten Fakten" gebe.

Das sieht Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, ganz anders: "Komplexe Probleme wie die des deutschen Wohnungsmarktes brauchen auch komplexe und differenzierte Lösungen. Einfache Antworten wie Deckel und Bremsen sind reine Augenwischerei und verschlimmern die Lage nur weiter". Der Verband hat ein Maßnahmenpaket geschnürt: 20 Vorschläge zur sofortigen Umsetzung für "bezahlbares Wohnen jetzt".

Tatsache ist: Bundesweit haben sich nach Zahlen des Bundesamtes Ein-und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen zwischen 2008 und 2018 um 47,9 Prozent verteuert. Überdurchschnittlich stark war die Preisentwicklung in diesem Zeitraum bei Eigentumswohnungen in den sieben größten Städten Deutschlands (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf): plus 23,4 Prozent. Doch auch in dünn besiedelten ländlichen Kreisen verteuerten sich Häuser um 13,3 Prozent gegenüber 2016 und Wohnungen um 10,4 Prozent. In den kleineren kreisfreien Großstädten stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um zehn und für Eigentumswohnungen um 14,7 Prozent.

Urbanisierung setzt sich fort

Verschärft wird die Situation durch den anhaltenden Zuzug in die beliebten Ballungsräume bei gleichzeitig deutlich zu geringem Wohnungsneubau. Bundesweit sind die Umsätze im Wohnungsbau seit 2008 dennoch von 8,6 Milliarden auf 20,3 Milliarden Euro im Jahr 2018 gestiegen", so Thiel.

2018 lebten Destatis zufolge in Deutschland 2,5 Millionen Menschen mehr als noch 2012 (plus 3,1 Prozent). Die Großstädte verzeichneten besonders hohe Zuwächse, insbesondere Leipzig (plus 12,9 Prozent), Frankfurt am Main (plus 9,5 Prozent) und Berlin (plus acht Prozent). Für die Bevölkerungszunahme in den Städten ab 100.000 Einwohnern ist auch der Zuzug aus dem Ausland verantwortlich. Vor allem Berlin hat den Statistikern zufolge einen hohen Ausländeranteil.

Die Bevölkerungszuwächse konzentrieren sich auf bestimmte Regionen. Während Bayern den höchsten absoluten Zuwachs erzielte (plus 557.150 Personen), hatten Berlin und Hamburg die höchsten relativen Gewinne mit einem Plus von acht beziehungsweise sechs Prozent. Dabei tun sich zwischen wachsenden Großstädten und ländlichen Regionen immer größere Unterschiede auf.

Großstädte werden immer jünger

Während es nach den Berechnungen von Destatis die jüngeren Menschen (zwischen 20 und 40 Jahren) in die großen Städte zieht, ziehen ältere Menschen tendenziell in dünner besiedelte Kreise. Absolut betrachtet gehören Berlin, München, Hamburg, Köln und Frankfurt am Main zu den beliebtesten Zielen der Jungen, während die über 40-Jährigen häufiger aus diesen Städten wegziehen. In den kreisfreien Großstädten lag demnach das Durchschnittsalter im Jahr 2018 bei 42,8 Jahren, in den ländlichen Kreisen dagegen bei 46,1 Jahren.

"In den Jahren 2013 bis 2018 zogen im Saldo 1,2 Millionen Menschen in die kreisfreien Großstädte. Bei den Menschen ab 40 Jahren zogen unter dem Strich im Saldo 120.000 Menschen dieser Altersgruppe aus den Großstädten weg", erklärte Thiel.

Insgesamt verschiebe sich die Bevölkerungsstruktur, sagte Jörg Fidorra, Vorstand des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg, in seinem Vortrag. Am Beispiel Berlin lasse sich dabei erkennen: Nach der Schule ziehe es die jungen Menschen aus dem Umland in die Hauptstadt für Studium oder Ausbildung; zum Zeitpunkt der Familiengründung kämen die Menschen zurück nach Brandenburg. Mit zirka 12.000 Personen bestand im Jahr 2018 zum Berliner Umland der größte Wanderungsverlust.

Trend zum Geschosswohnungsbau

Dieses Phänomen lässt sich Landes- und Bundesstatistikern zufolge auch in anderen Regionen erkennen, etwa im Speckgürtel von Frankfurt am Main: 2018 war der Binnenwanderungssaldo in der Großstadt negativ (minus 1.905 Einwohner), für die angrenzenden Kreise deutlich positiv (plus 3.097). Auch der Außenwanderungssaldo liegt in diesen Kreisen höher (9.469 versus 4.854).

Dass immer so getan werde, als müsse nur in den Städten mehr gebaut werden, hält Thiel vor diesem Hintergrund für verkehrt. Ob in der Stadt oder auf dem Land: Eine wachsende Bevölkerung benötige mehr Wohnraum. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln werden in den Jahren 2019 und 2020 bundesweit je 342.000 neue Wohnungen benötigt.

Während laut Destatis für ländliche Regionen und kleinere Städte der Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern typischer ist, werden in größeren Städten und Metropolen überwiegend Mehrfamilienhäuser gebaut. Hier hat in Deutschland eine Verschiebung stattgefunden: Wurden 2015 mit 105.000 Wohnungen im Geschossbau erstmals seit 1997 mehr Wohnungen fertig gestellt als Ein- und Zweifamilienhäuser zusammen (103.000 Wohnungen), wuchs diese Differenz im Jahr 2018 bis auf 31.000 Wohnungen.

In München lag der Anteil der neuen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern demnach bei mehr als 80 Prozent im Jahr 2018. Berlin veranschaulicht die Entwicklung besonders deutlich: Entfielen hier im Jahr 2008 nur 39 Prozent der knapp 3.000 fertig gestellten Neubauwohnungen auf den Geschosswohnungsbau, stieg der Anteil bis 2018 auf knapp 90 Prozent von 14.300 fertiggestellten neuen Wohnungen.

Deutschland bleibt ein Mieterland

2018 wurden bundesweit rund 46,5 Prozent der Wohnungen durch Eigentümer selbst bewohnt; der Anteil der Eigentümerwohnungen hat sich damit seit 2010 (45,7 Prozent) nur geringfügig erhöht. 53,5 Prozent der Deutschen wohnen zur Miete. Leicht verschoben ist dieses Bild bei Neubauwohnungen (Baujahr ab 2011): Hier werden 58,5 Prozent vom Eigentümer selbst bewohnt, während 41,5 Prozent Mietwohnungen sind.

Auch hier sind die regionale Unterschiede groß, wie Thiel referierte: In westdeutschen Flächenländern sind die Eigentumsquoten traditionell höher als in den meisten ostdeutschen Flächenländern. In den vergangenen 20 Jahren haben jedoch die Eigentümerquoten insbesondere in Brandenburg (plus 12,3 Prozentpunkte) sowie in Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt (jeweils annähernd plus neun Prozentpunkte) stark angestiegen. In Thüringen und Sachsen (jeweils etwa plus sechs Prozentpunkte) fiel der Zuwachs geringer aus. Bundesweiter Spitzenreiter mit einer Eigentümerquote von 64,7 Prozent ist das Saarland.


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