Die Nachfrage nach Wohnraum steigt, der Neubau stockt, Immobilienkäufer warten ab: Das lässt die Mieten in den deutschen Metropolen deutlich stärker steigen als bisher, wie eine Studie von JLL zeigt. Eine Stadt ist besonders begehrt: Berlin – hier gab es zweistellige Zuwächse.
Viele Haushalte können sich einen Immobilienkauf wegen der gestiegenen Zinsen nicht mehr leisten und suchen nach Mietwohnungen, wenn ein Umzug ansteht. Das treibt die Mieten insbesondere in den beliebten Großstädten, wie eine Analyse des Immobilienspezialisten JLL zeigt. Der Druck an den Märkten nimmt demnach deutlich zu.
Mieten: Dynamik bei den Preisanstiegen in den Metropolen ungebrochen
Im ersten Halbjahr 2023 kletterten die Angebotsmieten laut JLL in den acht größten deutschen Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig im Schnitt um 6,7 Prozent. In den ersten sechs Monaten 2022 lag der Mietanstieg in den Metropolen den Experten zufolge noch bei 3,7 Prozent.
Damit fiel die Dynamik in den Metropolen zuletzt kräftiger aus als in den kreisfreien Städten: Dort stiegen die Angebotsmieten für Neubauten und Bestandswohnungen innerhalb von zwölf Monaten nur um 2,7 Prozent an. In den Landkreisen kletterten die inserierten Mieten um 4,9 Prozent.
Besonders stark legten die Angebotsmieten in Berlin und Leipzig (plus 11,1 Prozent) zu, wo laut Studie prozentual zweistellige Zuwächse verzeichnet wurden – in der Hauptstadt verzeichnet JLL einen Anstieg um 16,7 Prozent innerhalb eines Jahres. In Berlin habe es 2022 eine Nettozuwanderung von 86.000 Menschen gegeben, während nur rund 17.000 Wohnungen fertiggestellt worden seien, erklärte JLL. Der Berliner Wohnungsmarkt werde immer enger.
Das Angebot an Wohnraum ist in den Städten super knapp
In den übrigen Metropolen waren die Mietanstiege deutlich moderater: Hamburg (plus 6,8 Prozent), München (plus fünf Prozent), Köln (plus 8,4 Prozent), Frankfurt (plus 1,9 Prozent) und Düsseldorf (plus 5,3 Prozent). In Stuttgart gaben die Angebotsmieten laut JLL sogar leicht um 1,3 Prozent nach. Angebotsmieten bedeuten noch keine Abschlüsse, manchmal weicht die vereinbarte Miete davon ab – das kommt aber seltener vor als beim Immobilienkauf.
"In allen betrachteten Metropolen herrscht eine enorme Angebotsknappheit, die sich durch den stockenden Wohnungsbau noch verstärken wird", sagt JLL-Wohnimmobilienexperte Roman Heidrich. "Ein Ende der Mietanstiege ist deshalb nicht in Sicht." Druck komme auch von hohen Kreditzinsen, die Interessenten vom Immobilienkauf abhielten und in den Mietmarkt drängten, hieß es.
Das Wohnen in den acht Metropolen ist kostspielig: Mieten werden dort mit einem durchschnittichen Preis von 15,38 Euro pro Quadratmeter rund 50 Prozent teurer angeboten als in den kreisfreien Städten mit zehn Euro und 79 Prozent teurer als in den Landkreisen (8,61 Euro).
Wohnungsmarkt: Die Kaufpreise fallen, aber nicht überall
Die Kaufpreise für Neubauten und Bestandswohnungen bleiben unter Druck. Die Angebotspreise sind laut JLL im ersten Halbjahr 2023 um sieben Prozent gefallen, während im Vorjahreszeitraum noch ein Anstieg von 7,5 Prozent verzeichnet wurde. Während sich Wohnimmobilien in Berlin leicht verteuerten, gebe es in allen anderen Metropolen deutliche Rückgänge – am stärksten in München, Stuttgart und Düsseldorf. In den Metropolen waren die Preise mit dem jahrzehntelangen Immobilienboom stark gestiegen. Deutlich weniger sanken die Preise zuletzt laut JLL in den kreisfreien Städten (minus 5,2 Prozent) und Landkreisen (minus 2,2 Prozent).
Die Angebotspreise geben jedoch keinen genauen Aufschluss über den tatsächlichen Kaufpreis. "Die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse, für die echte Kauffälle ausgewertet werden, weisen zum Teil deutlich höhere Preisabschläge aus", wie JLL-Experte Sebastian Grimm erklärt. Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sinken seit Monaten.
JLL hat für die Studie 26.581 Mietangebote und 19.575 Inserate zu Eigentumswohnungen analysiert. Es lagen keine Abschlüsse zugrunde. Dabei stellt JLL die Mieten und Kaufpreise als Medianwerte dar. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Alle Trends wurden auf Validität überprüft.
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