Schönheitsreparaturen: Wann Schadensersatz fällig wird

Wohnungsmieter und Vermieter geraten häufig darüber in Streit, wer für welche Schönheitsreparaturen zuständig ist und wie wann renoviert werden muss. In Einzelfällen wird Schadensersatz fällig. So haben die Gerichte entschieden.

Bohrlöcher in Fliesen: Vertragsgemäße Nutzung?

Das Durchbohren von Fliesen ist nur dann eine vertragsgemäße Nutzung der Mietsache, wenn der Mieter das Bohrloch nicht in der Fuge platzieren kann, hat das Amtsgericht Paderborn entschieden. Es habe keine Anhaltspunkte dafür gegeben, dass das Bohren erforderlich gewesen sei, und der Mieter, der den Vermieter auf Rückzahlung der Kaution plus eines überzahlten Betrags verklagt hatte, habe das auch nicht dargelegt.

Der Vermieter musste keine Rückzahlung leisten. Der hat vielmehr gegen den Mieter Anspruch auf Schadensersatz, mit dem er aufrechnen darf. Das ergebe sich zunächst auch daraus, dass er gegen eine individuelle Vereinbarung im Mietvertrag verstoßen hat, die das ausdrücklich untersagte.

(AG Paderborn, Urteil v. 8.4.2024, 51 C 135/23)

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass der Mieter die Löcher in der Fuge der Fliese und nicht auf die Fliese selbst setzen darf. Etwas anderes gilt, wenn das nicht möglich ist. Das ergebe sich daraus, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter zur Rücksichtnahme verpflichtet ist.

(LG Berlin, Urteil v. 10.1.2002, 61 S 124/01)

Das Amstgericht Rheinbach sah das Anbohren von 14 Fliesen in der Küche als vertragsgemäß an, weil es zum Anbringen einer Arbeitsplatte erforderlich gewesen sei.

(AG Rheinbach, Urteil v. 7.4.2005, 3 C 199/04)

Demgegenüber ist das Amtsgericht Köpenick bei einem Mieter von einer vertragswidrigen Nutzung ausgegangen, der in der Küche acht Wandfliesen mit Bohrlöchern versehen hatte. Darüber hinaus waren zwei Wandfliesen und drei Bodenfliesen gerissen.

(AG Köpenick, Urteil v. 5.10.2012, 4 C 64/12)

Nach Mietende: Schadensersatz bei Substanzverletzungen

Endet ein Mietverhältnis, bevor die im Vertrag festgelegten Renovierungsfristen abgelaufen sind – oder ist die vertragliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam, etwa weil die Wohnung unrenoviert übergeben wurde –, ist der Mieter beim Auszug grundsätzlich nicht zu Malerarbeiten verpflichtet. Unabhängig davon hat der Mieter aber eine Pflicht zur Beseitigung von Substanzverletzungen an der Mietsache.

Auch Dübellöcher stellen einen Substanzeingriff dar. Allerdings ist hier strittig, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter zur Beseitigung der Löcher verpflichtet ist. Immer, sagt das Landgericht Wuppertal – unabhängig davon, in welcher Anzahl sie vorhanden sind. Auch mit Latexfarben bemalte Wände müssen überstrichen werden. Wegen der fehlenden Beseitigung, die trotz Fristsetzung nicht erfolgte, der Latexfarben und der Dübellöcher haben sich die Mieter schadensersatzpflichtig gemacht.

(LG Wuppertal, Urteil v. 16.7.2020, 9 S 18/20)

Manche Mieter beanspruchen die Wände sehr stark, indem sie alle paar Zentimeter einen Dübel setzen – hier: 50 bis 60 in einem Raum. Ist ein Eigentümer gezwungen, das für den Mieter zu erledigen, kann er nach Ansicht des Amtsgerichts Mönchengladbach Schadensersatz fordern, der sich ganz wesentlich an den Kosten für die Farbe orientiert.

(AG Mönchengladbach, Urteil v. 2.8.2012, 11 C 329/11)

Das Amtsgericht Schöneberg ging bei einem Mieter von einer vertragswidrigen Nutzung aus, der 59 Löcher für Dübel im Badezimmer gebohrt hatte. Laut Gericht war nicht ersichtlich, wofür diese gebraucht wurden

(AG Schöneberg, Urteil v. 12.3.2014, 6 C 480/13)

Das Landgericht Hamburg sah 32 Dübellöcher in einem Bad noch als vertragsgemäße Nutzung an, da der Vermieter das Badezimmer unzureichend ausgestattet habe. Auf Halter für Spiegel, Spiegelkonsole und Spiegellampen, Handtücher, Zahnputzgläser, Seifenschale, Klopapierrolle, Klobürste, Duschstange sowie einen Haltegriff an der Badewanne sei der Mieter angewiesen.

(LG Hamburg, Urteil v. 17.5.2001, 307 S 50/01)

Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter wegen der Beschädigung der Mietsache setzt nicht voraus, dass der Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat, hat der BGH entschieden.

(BGH, Urteil v. 28.2.2018, VIII ZR 157/17)

Wandfarbe und Renovierung: Was ist zumutbar?

Ein Sternenhimmel an der Decke, eine lila-grüne Bordüre an der Wand – was dem Eigentümer gefällt, muss dem Mieter noch lange nicht passen. Das Landgericht Krefeld akzeptierte die Übergabe einer Wohnung in diesem Zustand nicht als renovierte Wohnung. Der Mieter hatte deshalb bei Auszug keine Pflicht zu Schönheitsreparaturen.

(LG Krefeld, Urteil v. 26.8.2021, 2 S 26/20)

Die Wandfarbe Helllila galt beim Landgericht Halle als nicht so außergewöhnlich, dass sie dem Wohnungseigentümer bei der Rückgabe nicht zugemutet werden könnte. Von einer Sachbeschädigung durch das Streichen in dieser Farbe könne schon gar keine Rede sein. Grundsätzlich sei ein Mieter frei, "die Wände, je nach Mode, in beliebiger Art (zu) streichen", heißt es in dem Urteil.

(LG Halle, Beschluss v. 8.7.2021, 1 S 36/21)

Wenn Mieter für die Wände Glitzerfarbe verwenden, müssen sie diese beim Auszug entfernen. Das Amtsgericht Paderborn bezeichnete ein solches Dekor als ungewöhnlich und nicht so neutral, wie es bei der Rückgabe einer (bei der ursprünglichen Übergabe weiß gestrichenen) Wohnung erforderlich sei.

(AG Paderborn, Urteil v. 3.12.2020, 57 C 44/20)

Mieter dürfen sich, wenn sie Wände streichen, auf die Produktangaben des Farbenherstellers und auf die fachkundige Beratung im Baumarkt verlassen, so das Amtsgericht München. Der Eigentümer hatte nach dem Auszug eines Paares 4.000 Euro Schadensersatz gefordert, weil die Farbe nicht geeignet sei. Der Firmenbeschreibung nach war sie für Innenräume vorgesehen. Das war für das Gericht maßgeblich.

(AG München, Urteil v. 21.5.2015, 432 C 7911/15)

Einbaumöbel, Fenster innen und außen: Streichen?

Ist in einem Mietvertrag davon die Rede, dass Einbaumöbel gemäß Schönheitsreparaturklausel vom Mieter zu streichen sind, so ist das ungültig. Hier könne man von einem Übermaß sprechen, das dem Mieter abverlangt werde, urteilte das Landgericht Berlin.

(LG Berlin, Urteil v. 17.11.2015, 67 S 359/15).

Wenn in einer Klausel zu Schönheitsreparaturen festgelegt ist, dass die Innentüren gestrichen werden müssen, kann der Vermieter nicht stattdessen ein Abbeizen und Ölen der Türen verlangen. Dazu ist der Mieter nach Auffassung des Landgerichts Berlin nicht verpflichtet, denn es war eindeutig in den Vereinbarungen nicht so vorgesehen.

(LG Berlin, Urteil v. 6.7.2021, 65 S 292/20)

Schönheitsreparatur beim Vermieter: Anspruch der Mieter

Liegt die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen beim Vermieter, muss dieser beim Anstrich die Farbwünsche des Mieters berücksichtigen, wenn dadurch keine Mehrkosten entstehen oder sonstige Interessen dagegen sprechen.

Die Wohnung ist ein verfassungsrechtlich geschützter, räumlich abgegrenzter Bereich zur eigenverantwortlichen und selbstbestimmten Lebensgestaltung. Daher ist es laut Landgericht Berlin geboten, dem Mieter einen weitgehenden Ermessensspielraum in Bezug auf das Gebrauchsrecht und die Dekoration der Mieträume zuzubilligen, solange berechtigte Vermieterinteressen dem nicht entgegenstehen. Dass den Vermietern durch einen weißen Anstrich anstelle eines gelben Mehrkosten entstehen, war den Richtern nicht ersichtlich.

(LG Berlin, Beschluss v. 23.5.2017, 67 S 416/16)

Ein Mieter hat laut einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Mitte kein grundsätzliches Recht darauf, eine Farbe zu bestimmen. Der Vermieter ist aber gehalten, einen neutralen oder gedeckten Ton zu wählen, damit die Wände nicht von vornherein zur Unverträglichkeit mit denkbaren Farben von Einrichtungsgenständen (Möbeln, Gardinen, Teppichen, Bildern) führt. Die Mieter hatten zurecht verweigert, die Wände hellblau streichen zu lassen und durften die Arbeiten anderweitig in Auftrag geben.

(AG Berlin-Mitte, Urteil v. 8.8.2013, 121 C 135/13)

Abwälzung von Schönheitsreparaturen: Klauseln

Nach Auffassung des Landgerichts Berlin ist die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf Mieter auch bei renoviert übergebener Wohnung unwirksam, wenn dem Mieter kein (finanzieller) Ausgleich gewährt wird. Der Mietvertrag enthielt die Klausel "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter". Die Richter verneinten auch einen Anspruch der Vermieter auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

Zur endgültigen Klärung der Frage, ob solche Klauseln wirksam sind oder nicht, ließ das Gericht die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zu, soweit es um die Kosten wegen der unterlassenen Schönheitsreparaturen geht.

Im März 2015 hatte der BGH bereits seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen in wichtigen Punkten geändert: Seinerzeit stellte das Gericht klar, dass eine formularmäßige Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter jedenfalls dann unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde.

(LG Berlin, Urteil v. 9.3.2017, 67 S 7/17)

Zustand der Wohnung bei Einzug: Beweis beim Mieter

Beruft sich ein Mieter auf die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel, weil die Wohnung bei Mietbeginn renovierungsbedürftig gewesen sei, muss er beweisen, dass damals Renovierungsbedarf bestand. Das gilt auch, wenn das Mietverhältnis lange Zeit – hier: 58 Jahre – bestanden hat. Kann der Mieter den Beweis nicht führen, geht das zu seinen Lasten, hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil v. 18.8.2015, 63 S 114/14)

Berechnung von Schadensersatz durch Vermieter

Schadensersatzansprüche wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen und Rückbauten sowie Schäden an der Mietsache können Vermieter anhand eines Kostenvoranschlags – fiktive Berechnung – bemessen, hat der BGH entschieden. Anderweitige Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht ist demnach nicht auf das Mietrecht übertragbar.

(BGH, Urteil v. 19.4.2023, VIII ZR 280/21)

Das könnte Sie auch interessieren:

Grundlagen der Schönheitsreparaturen (Top-Thema) 

BGH-Urteile zu Schönheitsreparaturen und Mängeln (Top-Thema)