Ende März 2017 lagen die Leerstände in fast allen europäischen Büromärkten auf dem niedrigsten Stand seit 2008, wie eine Studie von Savills zeigt. Gleichzeitig stiegen die Mieten: in den europäischen Central Business Districts (CBD) im ersten Quartal 2017 gegenüber dem Vorjahr um 2,5 Prozent. Auch die Spitzenmieten außerhalb der CBD-Lagen legten um 3,5 Prozent zu. Grund ist ein Mangel an Flächen. Die Projektentwickler reagierten bereits.

Vor ein paar Tagen startete beispielsweise der paneuropäische Projektentwickler HB Reavis sein Deutschlandgeschäft mit Sitz in Berlin.

In zwölf der 15 für den "European Offices Market Report" von Savills untersuchten europäischen Märkte fiel der Mietpreisanstieg höher aus als im Fünf-Jahres-Durchschnitt. In CBD-Lagen liegen die Mieten 7,5 Prozent höher als 2012, außerhalb von CBD-Lagen sechs Prozent und darüber. In Berlin wird bis zum Jahresende sogar eine zweistellige Mietsteigerung erwartet.

Mehr Neubauflächen verlangsamen Mietwachstum

Savills geht davon aus, dass sich dieses Wachstum in den meisten Märkten verlangsamen wird, da Neubauflächen auf den Markt kommen. Dies sei jedoch nicht in allen Städten der Fall. 4,4 Prozent pro Jahr werden die Büromieten bis 2021 in Berlin steigen, prognostiziert etwa Scope.

"In Berlin, Köln und Hamburg wird das Fertigstellungsvolumen in den kommenden Quartalen sinken", sagt Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Agency Germany bei Savills.

Ein großer Teil der neuen Flächen sei bereits vorvermietet, weshalb die Büroflächenumsätze in den genannten Metropolen zuletzt eher rückläufig gewesen seien. Der Büroflächenumsatz an den deutschen Top-7-Standorten knackte 2016 laut German Property Partners (GPP) mit 3,9 Millionen Euro das bisherige Rekordergebnis von 2007 (3,5 Millionen Euro).

Büroflächenumsatz in Europa wächst um vier Prozent

Der gesamteuropäische Büroflächenumsatz hingegen stieg im ersten Quartal 2017 laut Savills auf 2,46 Millionen Quadratmeter. Das ist ein Plus von vier Prozent gegenüber dem Vorjahr. Verglichen mit dem Fünf-Jahres-Durchschnitt liegt der Anstieg bei neun Prozent.

Damit ging die durchschnittliche Leerstandsrate europaweit um 60 Basispunkte auf acht Prozent zurück, der verfügbare Bestand reduzierte sich außer in drei Märkten flächendeckend.

Amsterdam verzeichnet deutlichsten Leerstandsabbau

Die meisten Märkte verzeichneten in den ersten drei Monaten 2017 das niedrigste Leerstandsniveau seit 2008.

In Amsterdam stellte Savills mit 420 Basispunkten binnen Jahresfrist den deutlichsten Rückgang fest. (Zum Vergleich: In Deutschland wurde ein Rückgang um mehr als 100 Basispunkte pro Jahr notiert). Grund war ein Nachfrageplus von 90 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2016 – Ende März lag der Leerstand in Amsterdam bei 9,2 Prozent. Die Märkte mit dem knappsten Flächenangebot und den geringsten Leerständen sind unverändert Berlin (2,5 Prozent), Stockholm (2,75 Prozent) und Paris CBD (3,43 Prozent).

Auch City-Randlagen bieten hochwertige Büroflächen

"Unternehmensexpansionen sowie Fusionen und Übernahmen treiben europaweit die
Flächennachfrage an", sagt Matthew Fitzgerald, Director European Tenant Representation bei Savills.

Sinkende Leerstände auf regionaler Ebene und der tatsächliche Mangel an CBD-Flächen in den wichtigen Städten zwingen die Nutzer, sich zwischen Spitzenflächen in der Innenstadt mit steigenden Nutzungskosten und erschwinglicheren Lagen mit alternativen Angeboten für Mitarbeiter zu entscheiden. "City-Randlagen bieten durchaus hochwertige Büroflächen mit guter Verkehrsanbindung und profitieren vom Trend der Abkehr vom Central Business District", so Fitzgerald weiter.

Anstieg der Entwicklungspipeline von bis zu zehn Prozent prognostiziert

Der Leerstandsrückgang führt laut Savills folglich zu einer verstärkten Neubautätigkeit insbesondere in peripheren Lagen, in denen die Verfügbarkeit von Grundstücken höher
ist. Savills prognostiziert einen Anstieg der Entwicklungspipeline um acht Prozent für 2017 und von zehn Prozent 2018 und geht davon aus, dass die Projektentwickler sich bei ihren Sanierungsplänen auf die Modernisierung von Grade-B-Objekten in B-Lagen auf Grade-A-Standard konzentrieren werden.

Gefragt sind vor allem moderne Konzepte. Lesen Sie mehr dazu in unserem Top-Thema "Neue Nutzer - neue Ansprüche".

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