Büroinvestments sind langfristig gefragt

Die wohl wichtigste Erkenntnis aus der Corona-Pandemie für Büroimmobilien lautet, dass Remote-Work für viele Unternehmen besser funktioniert als gedacht – und eine fast hundertprozentige Rückkehr ins Büro undenkbar ist. Das Homeoffice wird fester Bestandteil der Arbeitswelt bleiben. Folglich wird zukünftig nicht mehr für jede Mitarbeiterin und jeden Mitarbeiter rund um die Uhr ein fester Schreibtisch reserviert sein. Viele Unternehmen reduzieren die Anzahl der Arbeitsplätze pro Angestellten, was bei Neuvermietungen teilweise schon jetzt zu beobachten ist.

Doch das bedeutet im Umkehrschluss nicht, dass langfristig in Summe weniger Bürofläche nachgefragt wird. In langfristiger Betrachtung – unabhängig von konjunkturellen Schwankungen – steigt die Anzahl der Bürobeschäftigten weiter an, was einen Teil der steigenden Flächeneffizienz kompensiert. Das gilt vor allem für die beliebtesten Ballungsräume, die sich unverändert eines stabilen Zuzugs erfreuen.

Im "War for Talents" zählen Büroqualität und Nachhaltigkeit

Zugleich ist es nun nicht mehr für jeden selbstverständlich, fünfmal die Woche jeden Morgen ins Büro zu fahren. Das ist eine aktive Entscheidung, die Tag für Tag gefällt wird. Damit sie für das Büro ausfällt, müssen die Flächen den Menschen auch etwas bieten. Attraktive, gut an den ÖPNV angebundene Büroflächen sind gefragt, ebenso Flächen, die sich für kollaboratives Arbeiten besonders gut eignen. Das Büro ist zudem für viele Unternehmen eine Visitenkarte – auch und gerade im "War for Talents". Was ein einzelnes Unternehmen in der Fläche pro Beschäftigten reduziert, wird bei der Qualität oftmals wieder aufgestockt. Diese Qualität wirkt sich zunehmend auf das Thema "Well-Being" aus, zum Beispiel durch Rückzugs- und Entspannungsorte für die Mitarbeiter.

Langfristige Folge der Energiekrise hingegen dürfte es sein, dass der Themenkomplex Energieeffizienz und Nachhaltigkeit noch stärker ins Bewusstsein rückt als ohnehin schon. Die Nebenkostenabrechnung kommt als handfester betriebswirtschaftlicher Faktor verstärkt hinzu. Energieeffizienz und ESG-Konformität sind bei einer Büroimmobilie letztlich ein Qualitätsmerkmal, das zunehmend auch, dem Zeitgeist entsprechend, die Arbeitnehmer von ihrem Unternehmen in Form des Mieters erwarten. Auch dies spielt eine Rolle im "War for Talents", dessen Signifikanz durch die Prognosen zum zukünftigen Arbeitskräftemangel unterstrichen wird.

Zwei-Klassen-Gesellschaft im Büromarkt: Top-Immobilien und Stranded Assets

Der Büroimmobilienmarkt dürfte sich somit langfristig noch stärker polarisieren zwischen den begehrten urban gelegenen, gut angebundenen, qualitativ hochwertigen und auch unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten zeitgemäßen Objekten auf der einen Seite, die sich anhaltenden Interesses von Mietern wie Investoren nahezu sicher sein können – und auf der anderen Seite Bestandsobjekten in weniger begehrten Lagen, deren bauliche Qualität in die Jahre gekommen ist, und die ohne gute Sanierungs- und teils auch Repositionierungsstrategie zu sogenannten Stranded Assets zu werden drohen.

Die Assetklasse Büroimmobilien wird bei Investoren begehrt bleiben und in Wachstumsregionen der Bedarf hoch bleiben. Europaweit wird eine sinkende Flächenversiegelung angestrebt, langfristig sollen netto gar keine unbebauten Freiflächen mehr verschwinden – das ist insbesondere für urbane, in punkto Bevölkerung und Bauflächenbestand wachsende Räume eine Herausforderung. Das geht zwangsweise mit einer intensiveren Nutzung der bereits bebauten Flächen und stärker werdender Konkurrenz zwischen den Nutzungsarten einher.

Der Büromarkt wird sich umorientieren – und überleben

Diese werden zukünftig nicht nur in Form von gemischt genutzten Quartieren enger zusammenziehen, auch in einzelne Gebäude wird diese Durchmischung vermehrt einziehen. Hier gibt es dann einen zentralen, einladenden Lobby- und Aufenthaltsbereich, von welchem Büro-, Hotel-, Alltagsdienstleistungs-, Wohn-, Gastronomie- und Einzelhandelsflächen abzweigen. Die 15-Minuten-Stadt in der Vertikalen. Für Mieter ein Plus an Urbanität im Arbeitsumfeld, für Investoren ein zusätzlicher Hebel zur Risikodiversifizierung.

Im Zweifel werden leerstehende Büroflächen für solche Revitalisierungsprojekte verwendet, was wiederum das Gesamtangebot an Büroflächen am Standort reduziert. Folge einer solchen Angebotsverknappung aber dürften langfristig nicht nur stabile, sondern sogar steigende Mieten sein. Damit sind und bleiben hochwertige und nachhaltige Büroimmobilien, die die neuen Arbeits- und Lebenswelten abbilden können, attraktive Investments für Investoren auf der Suche nach regelmäßigen Cashflows und wertstabilen Assets.

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