Fachbeiträge & Kommentare zu Zwangsvollstreckung

Rz. 138 Der Gläubiger muss dem Vollstreckungsgericht eine zustellungsfähige Anschrift des Schuldners mitteilen. Zustellungsfähig ist eine Anschrift, wenn dort Schriftstücke wirksam amtlich zugestellt werden können. Dazu gehört in erster Linie die Wohn- oder Geschäftsanschrift, aber auch eine Postfachadresse.[63] Ist die Anschrift nicht zu ermitteln, kommt die Bestellung eine...mehr

Rz. 151 In Rangklasse 2 fallen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums, soweit diese auf einem wirksamen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über einen Wirtschaftsplan, eine Sonderumlage oder eine Jahresabrechnung beruhen. Die Beiträge müssen fällig sein und die zu versteigernde Wohnungseigentums...mehr

Rz. 72 Der Zwangsverwalter ist allen am Verfahren beteiligten Personen gleichermaßen gegenüber verantwortlich und verpflichtet, seine Aufgabe objektiv nach dem Verfahrenszweck der Zwangsverwaltung auszuüben und zu erfüllen. Er hat aus den Erträgnissen des Wohnungseigentums die bestmögliche Befriedigung der Gläubiger und sonstigen Zuteilungsberechtigten zu ermöglichen und zug...mehr

Rz. 86 Absonderungsberechtigte, z.B. Inhaber eines Grundpfandrechts am Wohnungseigentum, können auch noch nach Insolvenzeröffnung die Zwangsverwaltung beantragen. Sie benötigen dafür aber einen Duldungstitel gegen den Insolvenzverwalter, den sie durch Umschreibung eines bereits vorhandenen Titels, durch dingliche Klage (Duldungsklage) gegen den Insolvenzverwalter oder durch ...mehr

Rz. 222 Erfüllt der Schuldner die titulierte Forderung, muss der Gläubiger den Versteigerungsantrag zurücknehmen (§ 29 ZVG). Das Gericht hebt sodann das Verfahren – für diesen Schuldner – auf. Die Beschlagnahmewirkungen entfallen mit der Zustellung des Aufhebungsbeschlusses an den Schuldner. Rz. 223 Die Befriedigung des Gläubigers ist nur dann zu berücksichtigen, wenn sie dem...mehr

Rz. 231 Um zu verhindern, dass der Meistbietende das Bargebot nicht leistet und es deshalb zur Wiederversteigerung kommen muss, was für die GdWE weiteren Zeitverlust (und damit häufig auch weiteren Forderungsausfall) bedeuten würde, kann die GdWE bzw. deren Vertreter im Versteigerungstermin von jedem Bieter Sicherheitsleistung verlangen (§§ 67 ff. ZVG). Die Sicherheitsleistu...mehr

Rz. 90 Der Zwangsverwalter hat aus den eingenommenen Beträgen, insbesondere den Mieten, zunächst die Ausgaben der Verwaltung einschließlich der dem Verwalter zustehenden Vergütung sowie die Kosten des Verfahrens zu bestreiten (§ 155 Abs. 1 ZVG). Zu den Ausgaben der Verwaltung gehören im Wesentlichen die an die GdWE zu leistenden Wohngeldbeiträge (siehe Rdn 95). Reicht die Zw...mehr

Rz. 237 Liegt das Meistgebot unterhalb von 70 % des festgesetzten Verkehrswertes, muss das Gericht den Zuschlag versagen, wenn ein Beteiligter dies beantragt, der bei einem (fiktiven) Gebot in Höhe von 70 % des Verkehrswertes eine Zuteilung aus dem Versteigerungserlös in voller Höhe seines Anspruchs erwarten könnte, die er bei dem abgegebenen Gebot nicht oder nicht in dieser...mehr

Rz. 5 Bedient sich die GdWE zur Durchsetzung der Wohngeldrückstände eines Rechtsanwalts, ist vonseiten des Verwalters zu bedenken, dass der Rechtsanwalt nur solche Vollstreckungsmaßnahmen einleiten darf, zu denen er von der GdWE beauftragt wurde. Der Verwalter (als gesetzlichem Vertreter der GdWE) sollte daher den Rechtsanwalt ausdrücklich beauftragen, die titulierte Forderu...mehr

Rz. 169 Voraussetzung für ein Betreiben der Zwangsversteigerung in Rangklasse 2 ist, dass die titulierte Wohngeldforderung[84] 3 % des Einheitswertes der Wohnungseigentumseinheit übersteigt (§ 10 Abs. 3 S. 1 ZVG). Dieser Umstand ist von der Antragstellerin glaubhaft zu machen, in der Regel durch Vorlage des Einheitswertbescheides des Finanzamtes.[85] Die GdWE kann den Einhei...mehr

Rz. 100 Eine einstweilige Einstellung des Zwangsverwaltungsverfahrens auf Antrag des Schuldners nach § 30a ZVG kann nicht erfolgen. Diese auf die Zwangsversteigerung zugeschnittene Norm findet in der Zwangsverwaltung keine Anwendung.[45] Rz. 101 Der Schuldner kann eine Einstellung des Verfahrens nur unter den engen Voraussetzungen des § 765a ZPO erreichen.mehr

Rz. 240 Das Gericht muss das Verfahren (einstweilen) einstellen, wenn der Schuldner im Versteigerungstermin einen Einzahlungs- oder Überweisungsnachweis einer Bank oder eine öffentliche Urkunde vorlegt, aus der sich ergibt, dass der Schuldner oder ein Dritter, der berechtigt ist, den Gläubiger zu befriedigen, den zur Befriedigung und zur Deckung der Kosten erforderlichen Bet...mehr

Rz. 244 Gegen den Zuschlag und die Versagung des Zuschlags ist das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde gegeben. Auf diese finden die Vorschriften der ZPO über die Beschwerde insoweit Anwendung, als nicht in den §§ 97 bis 104 ZVG ein anderes vorgeschrieben ist (§ 96 ZVG). Rz. 245 Die Beschwerdefrist beträgt zwei Wochen. Sie beginnt mit der Verkündung des Beschlusses im Vers...mehr

Rz. 20 Eine Zwangshypothek darf nur für einen 750 EUR übersteigenden Betrag eingetragen werden (§ 866 Abs. 3 ZPO). Mehrere titulierte Forderungen des Gläubigers können zusammengerechnet werden (§ 866 Abs. 3 S. 2 ZPO). Rz. 21 Notwendige Kosten bisheriger Vollstreckungsmaßnahmen (§ 788 ZPO) fließen in den Mindestbetrag ein, nicht jedoch die Kosten der Eintragung der Zwangshypot...mehr

Rz. 14 Die Zwangshypothek ist bei der Vollstreckung in ein (bereits mit Grundpfandrechten belastetes) Wohnungseigentum nur in Betracht zu ziehen, wenn die titulierte Forderung kein Vorrecht in Rangklasse 2 genießt (siehe Rdn 12 f.). Die Zwangshypothek führt nicht zur Befriedigung des Gläubigers; sie dient der Sicherung der titulierten Forderung. Im Einzelnen gewährt sie dem ...mehr

Rz. 23 Soll die Zwangshypothek auch für Kosten bisheriger Vollstreckungsmaßnahmen eingetragen werden, bedarf es hierfür keines besonderen Titels (§ 788 Abs. 1 S. 1 ZPO). Es genügt, dem Grundbuchamt die Höhe der Kosten, den Grund ihrer Entstehung und deren Notwendigkeit unter Beifügung entsprechender Belege entsprechend § 104 Abs. 2 S. 1 ZPO glaubhaft zu machen, soweit diese ...mehr

Rz. 166 In Rangklasse 2 (siehe Rdn 147 ff.) betreibende Gläubigerin ist grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtfähiger Verband, denn diese ist Inhaberin der Wohngeldforderungen (§ 9a Abs. 3 WEG). Hat der Verwalter die Wohngeldforderungen der GdWE als Verfahrensstandschafter titulieren lassen, kann auch der Verwalter die Zwangsversteigerung in Rangklasse 2 ...mehr

Rz. 106 Der Anmeldung bedürfen aber gezahlte Vorschüsse des betreibenden Gläubigers, die in Rangklasse 1 berücksichtigt werden sollen. Hierunter fallen Ausgaben für die Erhaltung oder nötige Verbesserung des Wohnungseigentums. Aus dem Vorschuss erbrachte Wohngeldzahlungen werden nur insoweit berücksichtigt, als sie objekterhaltend oder -objektverbessernd verwandt worden sind...mehr

Rz. 24 Aus einem vorläufig vollstreckbaren Titel kann zum Zwecke der Eintragung einer Zwangshypothek nur Rz. 25 Die Art der Sicherheit bestimmt § 108 ZPO. Dem Grundbuchamt ist durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachzuweisen, dass die Sicherheit geleistet wurde. Der Gläubig...mehr

Rz. 27 Verfügt der Schuldner über mehrere Wohnungseigentumseinheiten, die sämtlich belastet werden sollen, muss der Gläubiger die titulierte Forderung auf die zu belastenden Einheiten betragsmäßig verteilen, wobei zu beachten ist, dass jede Einzelhypothek den Betrag von 750 EUR übersteigen muss (§§ 867 Abs. 2 Hs. 2, 866 Abs. 3 S. 1 ZPO). Die Eintragung einer Gesamtzwangshypo...mehr

Rz. 184 Ist ein Zwangsversteigerungsverfahren bereits anhängig, schließt dies nicht aus, dass andere Gläubiger ebenfalls die Zwangsversteigerung beantragen. Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster Anh 28.4: Beitritt zum Zwangsverfahren Der Antrag an das Versteigerungsgericht lautet in diesem Fall "den Beitritt zum Zwangsversteigerungsverfahren zuzulassen" (§ ...mehr

Rz. 104 Die Ansprüche der betreibenden Gläubiger müssen nicht gesondert angemeldet werden. Sie gelten als angemeldet, soweit sie sich aus dem Zwangsverwaltungsantrag oder einem Beitrittsgesuch ergeben (§ 156 Abs. 2 S. 4 i.V.m. § 114 Abs. 1 S. 2 ZVG). Rz. 105 Anzumelden sind die Kosten der dinglichen Rechtsverfolgung (§ 10 Abs. 2 ZVG). Hierzu gehören die dem Gläubiger durch da...mehr

Rz. 250 Eine Anmeldung von Ansprüchen durch die GdWE ist in diesem Verfahrensstadium i.d.R. nur noch wegen der Kosten der dinglichen Rechtsverfolgung (§ 10 Abs. 2 ZVG) erforderlich. Hierzu gehören die der GdWE durch das Zwangsversteigerungsverfahren entstandenen Rechtsanwalts- und Gerichtskosten.[119] Keine Kosten der dinglichen Rechtsverfolgung sind die durch die Titulierun...mehr

Rz. 189 Ist die Beschlagnahme der Wohnungseigentumseinheit infolge eines Zwangsversteigerungsantrags der GdWE bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetreten, hat die GdWE ein Absonderungsrecht erlangt. Die Insolvenzeröffnung hat daher auf das Versteigerungsverfahren keinen Einfluss. Das Versteigerungsverfahren wird ohne Titelumschreibung gegen den Insolvenzverwalt...mehr

Rz. 255 Bei materiellrechtlichen Beanstandungen, dass der Teilungsplan aufgrund eines besseren Rechts sachlich unrichtig sei, ist der Widerspruch gegeben (§ 115 Abs. 2 ZVG). Er dient also der Klärung der Frage, wie weit ein Gläubiger ein Recht auf Befriedigung hat. Der Widerspruch bezieht sich auf Schuldenmasse und Zuteilung und findet statt, wenn der Plan formell in Ordnung...mehr

Rz. 272 Hat der Eigentümer einem Dritten zur Sicherung einer Forderung eine Grundschuld bestellt und ist der Sicherungsgrund zwischenzeitlich ganz oder teilweise entfallen, hat der Sicherungsgeber/Eigentümer aus der Sicherungsabrede heraus einen schuldrechtlichen Anspruch gegen den Grundschuldinhaber, sich von dieser Grundschuld zu trennen (sog. Rückgewähranspruch). Die Pfän...mehr

Rz. 139 Zur Bezeichnung der Haupt- und Zinsforderung sollte im Versteigerungsantrag der Tenor des Titels, aus dem die Versteigerung beantragt werden soll, möglichst wortwörtlich wiedergegeben werden. Der Kapitalbetrag der bereits fällig gewordenen Zinsen muss nicht errechnet werden. Rz. 140 Soll nur wegen eines Teils der Hauptforderung vollstreckt werden, sollte dies im Verst...mehr

Rz. 147 In Zwangsversteigerungsverfahren nach der bis zum 30.6.2007 geltenden Fassung des ZVG blieb die Immobiliarvollstreckung wegen rückständiger Wohngeldbeiträge in das Wohnungseigentum des Schuldners häufig erfolglos, wenn das Wohnungseigentum des Schuldners bis zur Höhe des Verkehrswertes mit Grundpfandrechten belastet war. Da eine Zwangsversteigerung wegen Wohngeldansp...mehr

Rz. 77 Der Zwangsverwalter hat für seine Tätigkeit Anspruch auf eine angemessene Vergütung. Dabei ist die Höhe der Vergütung an der Art und dem Umfang der Aufgabe sowie an der Leistung des Zwangsverwalters auszurichten, wobei Mindest- und Höchstsätze vorgesehen sind (§ 152a ZVG). Die Zwangsverwalterverordnung unterscheidet zwischen der Regelvergütung auf Basis der Mieteinnah...mehr

Rz. 179 Betreibt ein Dritter das Zwangsversteigerungsverfahren, muss die GdWE ihre gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Forderungen beim Vollstreckungsgericht anmelden, wenn diese bei der Verteilung des Versteigerungserlöses berücksichtigt werden sollen. Die GdWE wird dabei gemäß § 9b Abs. 1 S. 1 WEG durch den Verwalter vertreten. Der Verwalter ist zur Durchführung de...mehr

Rz. 191 Der GdWE steht wegen der vor Insolvenzeröffnung fällig gewordenen und die Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erfüllenden Wohngeldforderungen ein Absonderungsrecht nach § 49 InsO zu und zwar unabhängig davon, ob bereits im Rahmen eines laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens Beschlagnahme eingetreten ist.[93] Das Absonderungsrecht kann die GdWE durch Zwangsver...mehr

Rz. 205 Betreibt die GdWE die Zwangsversteigerung aus Rangklasse 2 und war im Zeitpunkt der Beschlagnahme bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen, kommt es für die nach ­Eigentumsumschreibung eintretende Rechtslage auf das Rangverhältnis zwischen der Auflassungsvormerkung und der Wohngeldforderungen in Rangklasse 2 an. Eine Auflassungsvormerkung ist der Rangklasse 4 z...mehr

Rz. 212 Der Schuldner kann binnen zwei Wochen nach Zustellung des Anordnungsbeschlusses einen Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens für höchstens sechs Monate stellen (§ 30a ZVG). Der Antrag ist begründet, wennmehr

Rz. 1 Bleibt ein Wohnungseigentümer das geschuldete Wohngeld wegen Zahlungsunfähigkeit schuldig, stellt die Vollstreckung in das Wohnungseigentum regelmäßig die einzig sinnvolle Zwangsvollstreckungsmaßnahme dar. Der Verwalter ist als gesetzlicher Vertreter der GdWE (§ 9a Abs. 1 S. 1 WEG) verpflichtet, die titulierte Wohngeldforderung der Gemeinschaft so schnell, so effektiv ...mehr

Rz. 155 Das Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erfasst zunächst die zwischen Beschlagnahme und Zuschlag fällig werdenden Beträge. Darüber hinaus sind bevorrechtigt "die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren". Dieser Formulierung ist nicht eindeutig zu entnehmen, welcher Zeitpunkt für die Bestimmung der 2-Jahres-Frist maßgeblich ist...mehr

Rz. 175 Ein der GdWE nachrangiger Grundbuchgläubiger kann den Verlust seines Rechtes durch Zuschlag (siehe § 52 Abs. 1 ZVG) dadurch verhindern, dass er die bevorrechtigte Forderung der GdWE gemäß § 268 BGB durch Zahlung an die GdWE ablöst. Durch die Zahlung geht die Forderung einschließlich des Vorrechts auf den Ablösenden über (§ 268 Abs. 3 S. 1 BGB, §§ 401, 412 BGB). Rz. 1...mehr

Rz. 19 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.19: Vollstreckungsgegenklage Amtsgericht Frankfurt am Main Postfach 10 01 01 60001 Frankfurt am Main Klage in der Wohnungseigentumssache[46] des Wohnungseigentümer Hans Becker, Hohlweg 1, 84000 München, Kläger, – Prozessbevollmächtigter: RA Obermüller, Frankfurt am Main, Gerichtsfach 2002 – gegen die Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 7 Da nach § 36 Abs. 1 S. 1 ein Heimfallanspruch nur für den Fall des Eintritts "bestimmter Voraussetzungen" vereinbart werden kann, ist die Vereinbarung eines völlig voraussetzungslosen Heimfallanspruches unzulässig und unwirksam, so z.B. wenn das jederzeitige Übertragungsverlangen des Eigentümers Voraussetzung sein soll.[5] Rz. 8 Die Beteiligten können grundsätzlich die ...mehr

Rz. 57 Das neue Recht gibt dem Sondereigentümer, der keine Aussichten sieht, sich erfolgreich gegen eine Entziehungsklage zu verteidigen, in § 17 Abs. 4 S. 2 WEG die Möglichkeit einer Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung durch Schuldtitel nach § 794 Abs. 1 ZPO. Er kann sich somit durch notarielle Urkunde wegen der Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zwan...mehr

Rz. 14 Die Eintrittswirkung bei Veräußerung des Dauerwohnrechts (vgl. Rdn 9 ff.) gilt auch bei Veräußerung des Dauerwohnrechts im Wege der Zwangsvollstreckung (vgl. § 37 WEG Rdn 10).[10] Rz. 15 Die Eintrittswirkung bei Veräußerung des Grundstücks (vgl. Rdn 12, 13) gilt auch für den Ersteher eines Grundstücks, wenn das Dauerwohnrecht bestehen bleibt und nicht durch Zuschlag er...mehr

Rz. 55 Soweit für die Durchsetzung der Rechte Beschlüsse der Wohnungseigentümer erforderlich sind, stellt sich die Frage, wer zur Beschlussfassung berufen ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die einzelnen Erwerber die Ansprüche aus den Erwerbsverträgen bereits geltend machen können, bevor sie als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen sind.[130] Zu diesem Zeitpunkt ...mehr

Rz. 1 Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass das für das Dauerwohnrecht einmalig oder wiederkehrend zu zahlende Entgelt keine Miete oder Pacht ist. Die Fragen, ob und inwieweit sich die dingliche Haftung für Grundpfandrechte bei der Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks auf das Entgelt erstreckt, ob und inwieweit das Entgelt durch die Zwangsvollstreckung in das un...mehr

Rz. 43 Der Tenor des Entziehungsurteils lautet gemäß § 17 Abs. 4 WEG nach wie vor dahingehend, dass der Beklagte "zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt wird". Dieser Ausspruch ist ein Titel, der die Vollstreckung nach den Regelungen des ZVG gestattet. Dabei genügt bereits die vorläufige Vollstreckbarkeit. Das Betreiben der Zwangsvollstreckung aus einem nur vorl...mehr

Rz. 183 Der Beseitigungsanspruch wird in der Regel gemäß § 887 ZPO im Wege der Ersatzvornahme vollstreckt. Die Verpflichtung, das Betreten der Wohnung zu dulden, braucht nicht gesondert ausgesprochen zu werden, wenn der Wohnungseigentümer gegen den sich der Titel richtet, selbst in der Wohnung wohnt oder sein Mieter mit der vertretbaren Handlung einverstanden ist. Gegen eine...mehr

Rz. 2 Nach § 6 Abs. 1 WEG kann Sondereigentum ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil (sog. isoliertes Sondereigentum) nicht durch Rechtsgeschäft oder im Wege der Zwangsvollstreckung veräußert oder belastet werden. Aus § 6 Abs. 2 WEG folgt, dass auch ein Miteigentumsanteil ohne das zugehörige Sondereigentum (sog. isolierter Miteigentumsanteil) nicht veräußert oder belastet w...mehr

(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. (2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grunde versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch...mehr

Rz. 352 Die Vollstreckung eines Leistungsurteils richtet sich nach den §§ 704 ff. ZP und den Regelungen des ZVG (§ 869 ZPO). Rz. 353 Neben der Vollstreckung in das bewegliche Vermögen der GdWE kommt ein Zugriff auf das unbewegliche Vermögen, d.h. das Gemeinschaftseigentum, durch Eintragung einer Sicherungshypothek für die Forderung, durch Zwangsversteigerung und durch Zwangsv...mehr

(1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungs...mehr

(1) Hat der Dauerwohnberechtigte die dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- oder Grundstücksteile vermietet oder verpachtet, so erlischt das Miet- oder Pachtverhältnis, wenn das Dauerwohnrecht ­erlischt. (2) Macht der Eigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, so tritt er oder derjenige, auf den das Dauerwohnrecht zu übertragen ist, in das Miet- oder Pachtverhältni...mehr

Rz. 37 Träger des Verwaltungsvermögens ist die rechtsfähige GdWE. Der einzelne Wohnungseigentümer ist am Verwaltungsvermögen nicht unmittelbar beteiligt. Er kann auch nicht die Auseinandersetzung verlangen, denn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist gemäß § 11 Abs. 1 unauflöslich. Um das Verwaltungsvermögen im Wege der Zwangsvollstreckung verwerten zu können, ist ein T...mehr