Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / 3. Eintragungsfähige Vereinbarungen

Rz. 179

Zum sog. vertraglichen dinglicher Inhalt des Erbbaurechts gehören insbes. folgende Regelungen:

▪	§ 2 Nr. 1 ErbbauRG: Einrichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks (z.B. Pflicht zum Bauen);[740] bei bestimmter Verwendung des Bauwerks und Instandhaltungspflicht, auch ein Besichtigungsrecht des Eigentümers;[741] unzulässig Zustimmungspflicht des Grundstückseigentümers zur Vermietung und Verpachtung des Bauwerkes durch den Erbbauberechtigten;[742]
▪	§ 2 Nr. 2 ErbbauRG: Versicherung des Bauwerks und sein Wideraufbau bei Zerstörung;[743]
▪	§ 2 Nr. 3 ErbbauRG: Tragung öffentlicher und privatrechtlicher Lasten und Abgaben; derartige Vereinbarungen wirken nur im Innenverhältnis zwischen Erbbauberechtigten und Grundstückseigentümer.[744] Die Übernahme der Verkehrssicherungspflicht und der daraus sich ergebenden Haftung durch den Erbbauberechtigten kann nicht zum dinglichen Inhalt des Erbbaurechtes gemacht werden.[745]
▪	§ 2 Nr. 4 ErbbauRG: Verpflichtung zur Übertragung des Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer oder an einen von ihm benannten Dritten bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen (Heimfall; §§ 4, 6 Abs. 2, 9 Abs. 3 ErbbauRG).[746] Die Voraussetzungen des Heimfalls sind konkret zu benennen, sie dürfen nicht gegen gesetzliche Verbote verstoßen oder sittenwidrig sein.[747] Zulässig sind insbes. der Verstoß gegen die Bauverpflichtung, Nutzungsänderung ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers,[748] oder nicht verdinglichten Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag.[749] Üblich und zulässig ist auch die Vereinbarung des Heimfallanspruchs für den Fall der Insolvenz des Erbbauberechtigten oder der Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht. Die Verwendung eines unbestimmten Rechtsbegriffes zur Beschreibung der Voraussetzungen, bei deren Eintritt der Heimfall des Rechtes verlangt werden kann, ist wirksam;[750] bestritten ist, ob das Verlangen nach § 3 zur Übertragung an Dritte ausgeschlossen werden kann, was wegen des sachenrechtlichen Typenzwangs zu verneinen ist.[751] Vereinbarungen über Zustimmungsvorbehalte des Grundstückseigentümers, die unter § 5 fallen, können wegen § 6 Abs. 2 ErbbauRG nicht zur Voraussetzung für einen Heimfallanspruch gem. § 2 Nr. 4 ErbbauRG gemacht werden.[752] Streitig ist bei der Geltendmachung des Heimfalls, ob dieser auch gegenüber einem Erwerber des Erbbaurechts durchgesetzt werden kann, wenn der Grund des Heimfalls sich bei dem früheren Erbbauberechtigten verwirklicht hat; mit dem BGH ist dies zu verneinen.[753]
▪	§ 2 Nr. 5 ErbbauRG: Verpflichtung zur Zahlung von Vertragsstrafen;[754]
▪	§ 2 Nr. 6 ErbbauRG: Einräumung eines Vorrechts auf Erneuerung des Erbbaurechts nach dessen Ablauf (dazu siehe Rdn 224 ff.);
▪	§ 2 Nr. 7 ErbbauRG: Verpflichtung des Grundstückseigentümers zum Verkauf des Grundstücks an den jeweiligen Erbbauberechtigten;[755] nicht eintragungsfähig die (nicht ohne weiteres sittenwidrige oder gegen §§ 305 ff. BGB verstoßende) Vereinbarung einer sog. Kaufzwangklausel über die Verpflichtung des Erbbauberechtigten zum Ankauf des Grundstücks;[756] das Ankaufsrecht hat nicht die Wirkung einer Auflassungsvormerkung, Belastungen des Grundstücks wirken auch gegen den Erbbauberechtigten; da der aufschiebend bedingte Anspruch aus dem Ankaufsrecht vormerkungsfähig ist, kann bereits mit Eintragung des Erbbaurechts eine entsprechende Vormerkung eingetragen werden.[757]
▪	§ 27 Abs. 1 S. 2 ErbbauRG: Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung, der Art ihrer Zahlung oder ihre Ausschließung bei Erlöschen durch Zeitablauf (§§ 27, 28, 29 ErbbauRG; vgl. Rdn 223 ff.);
▪	§ 32 Abs. 1 ErbbauRG: Vereinbarungen über die Höhe, die Zahlungsart oder den Ausschluss der Vergütung beim Heimfall (§§ 32 Abs. 2, 33, 34 ErbbauRG);[758] die angemessene Vergütung bezieht sich auf den objektiven Verkehrswert zur Zeit der Erfüllung des Heimfallanspruchs, der aus dem realen Wert des Bauwerks, dem Ertragswert des Erbbaurechts und dem Wert für den Rückerhalt der Bodennutzung zu berechnen ist; zu einer Entschädigung für bereits vorher vorhandene Bauwerke besteht bei Ende des Erbbaurechtsvertrags grundsätzlich keine Veranlassung.[759] Weit verbreitet ist die Vereinbarung einer Vergütung in Höhe von zwei Dritteln des Werts des Bauwerks.[760] Grundsätzlich kann eine Vergütung oder Entschädigung auch ganz ausgeschlossen werden, was aber gegen § 11 Abs. 2 S. 1 BauGB verstoßen kann, wenn Grundstückseigentümerin ein juristische Person des öffentlichen Rechts ist.[761] Ist der Heimfall ohne Vergütung oder Entschädigung vereinbart, kann diese Vereinbarung ferner im Falle späterer Insolvenz des Erbbauberechtigten für den Insolvenzverwalter nach §§ 129, 133 Abs. 1 InsO wegen vorsätzlicher Benachteiligung anfechtbar sein.[762] Die Anfechtung führt zum Wegfall des Heimfallanspruchs für den Fall der Insolvenz des Erbbauberechtigten; der Vertragsinhalt wird nicht etwa in einen Heimfall mit Vergütung oder Entschädigung umgedeutet.[763] Die Gefahr der Anfechtbarkeit führt aber nicht zur Unzulässigkeit der Vereinbar...