Fachbeiträge & Kommentare zu Zwangsvollstreckung

Rz. 103 Bestimmte Ansprüche werden nur nach Anmeldung im Teilungsplan berücksichtigt. Dies gilt vor allem für Ansprüche, die nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind. Das Gericht bestimmt einen Termin zur Aufstellung des Teilungsplans. In dieser Terminbestimmung werden die Beteiligten gebeten, ihre Ansprüche an die Teilungsmasse bei Gericht anzumelden. Die Anmeldung muss spä...mehr

Rz. 107 Hierunter fällt das laufende Wohngeld (siehe dazu Rdn 95). Insoweit ist nichts anzumelden.mehr

Rz. 108 Die laufenden wiederkehrenden öffentlichen Lasten (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG) werden nicht in den Teilungsplan aufgenommen, da diese vom Zwangsverwalter ohne Mitwirkung des Gerichts und ohne Aufstellung des Teilungsplans nach Eintritt der Fälligkeit bezahlt werden dürfen (§ 156 Abs. 1 ZVG), allerdings erst nach den Ausgaben der Verwaltung und nach den Kosten des Verfahre...mehr

Rz. 40 Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann wegen einfacher Insolvenzforderungen in das Wohnungseigentum des Schuldners nicht vollstreckt werden (§ 89 InsO). Dies gilt nach der Rechtsprechung des BGH[22] auch dann, wenn der Insolvenzverwalter das Wohnungseigentum aus der Insolvenzmasse freigegeben hat.mehr

Rz. 188 Die Auswirkungen eines Insolvenzverfahrens auf die Anordnung der Zwangsversteigerung oder den Fortgang eines Versteigerungsverfahrens hängen davon ab, wann das Insolvenzverfahren und das Zwangsversteigerungsverfahren eröffnet wurden und in welche Rangklasse die zu vollstreckende Forderung fällt. 1. Versteigerungsantrag vor Insolvenzeröffnung Rz. 189 Ist die Beschlagnah...mehr

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Rz. 125 Die GbR ist seit dem 1.10.2024 nicht mehr uneingeschränkt (teilrechts)fähig. § 705 Abs. 2 unterscheidet vielmehr die rechtsfähige GbR von der nicht rechtfähigen GbR. Rechtsfähig ist eine GbR nur, wenn sie nach dem gemeinsamen Willen der Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnehmen soll. Nur sie hat nach § 713 BGB eignes Gesellschaftsvermögen. Die GbR kann den Gesellsch...mehr

Rz. 6 Folgende Vollstreckungsmaßnahmen kommen bei Wohngeldrückständen i.d.R. in Betracht:mehr

Rz. 36 Ist bereits ein Insolvenzantrag gegen den Schuldner/Eigentümer gestellt, das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners aber noch nicht eröffnet, kann eine Zwangshypothek grundsätzlich noch eingetragen werden. Zu bedenken ist allerdings die Rückschlagsperre nach § 88 InsO. Danach werden Zwangsvollstreckungsmaßnahmen rückwirkend unwirksam, die innerhalb eines ...mehr

Rz. 197 Veräußert der Insolvenzverwalter die Wohnungseigentumseinheit freihändig an einen Dritten, können gegen den Dritten keine Ansprüche wegen der Wohngeldrückstände geltend gemacht werden, gleich aus welchem Zeitraum die Wohngeldrückstände stammen.[101] Das Absonderungsrecht setzt sich aber am Veräußerungserlös fort.[102]mehr

Rz. 270 Nach erfolgtem Zuschlag aber vor Durchführung und Abschluss des Verteilungsverfahrens kann die GdWE den Anspruch des ehemaligen Grundschuldinhabers/Eigentümers auf Befriedigung aus dem Erlös pfänden.[129] Die Pfändung wird mit Zustellung an den ehemaligen Eigentümer/Schuldner wirksam. Der Pfändungsbeschluss ist dem Gericht im Verteilungstermin vorzulegen. Rz. 271 Nach...mehr

Rz. 120 Der Zwangsverwalter leistet nach dem Teilungsplan so lange Zahlungen aus dem Erlös, bis der betreibende Gläubiger befriedigt ist. Sodann hat dieser den Zwangsverwaltungsantrag durch Schriftsatz an das Gericht zurückzunehmen. Der Zwangsverwalter darf die Zwangsverwaltung nicht von sich aus beenden. Vielmehr zeigt er die Befriedigung des Gläubigers unverzüglich dem Ger...mehr

Rz. 198 Die Zwangsversteigerung aus einer bereits vor Insolvenzeröffnung im Grundbuch eingetragenen Grundschuld oder Hypothek ist auch nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens möglich. Allerdings benötigt die GdWE dafür einen Duldungstitel gegen den Insolvenzverwalter, den sie ggf. durch Umschreibung (§§ 727, 749 ZPO) eines bereits vorhandenen Titels,[103] dingliche Klage oder...mehr

Rz. 199 Wegen Wohngeldforderungen, die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig geworden sind, kann die GdWE die Zwangsversteigerung aus Rangklasse 5 betreiben. Die Frist des § 90 InsO ist zu beachten. Erforderlich ist ein Titel gegen den Insolvenzverwalter. Rz. 200 Die Zwangsversteigerung der aus der Insolvenzmasse frei gegebenen Wohnungseigentumseinheit wegen einer vor...mehr

Rz. 115 Mit der sofortigen Beschwerde (§ 793 ZPO) können Verfahrensfehler und formelle Mängel gerügt werden,[53] z.B. die falsche Berechnung der Zinsen eines Rechts oder die Aufnahme einer Forderung in den Plan, welche in dem Verfahren nicht berücksichtigt werden kann.[54] Die zweiwöchige Beschwerdefrist beginnt mit der Zustellung des Beschlusses zu laufen.[55]mehr

Rz. 116 Bei materiellrechtlichen Beanstandungen, dass der Teilungsplan aufgrund eines besseren Rechts sachlich unrichtig sei, ist der Widerspruch gegeben (§ 156 Abs. 2 S. 4 i.V.m. § 115 Abs. 2 ZVG). Durch Widerspruch wird die Zuteilung gerügt, d.h. die Unrichtigkeit des Verfahrens aus materiellen Gründen hinsichtlich Betrag, Rang, oder Person des Berechtigten; er richtet sic...mehr

Rz. 62 Das Gericht ordnet die Zwangsverwaltung durch Beschluss an (§§ 146, 15 ZVG). Die Beschlagnahme tritt ein, sobald eines der nachfolgend genannten Ereignisse eintritt:mehr

Rz. 204 Betreibt der Vollstreckungsgläubiger das Zwangsversteigerungsverfahren hingegen aus Rangklasse 4 auf Basis eines vor der Auflassungsvormerkung eingetragenen Grundpfandrechts, kann das Versteigerungsverfahren gegen den neuen Eigentümer fortgesetzt werden. Eine Umschreibung des Titels ist nicht erforderlich, wenn die Beschlagnahme vor der Eintragung des neuen Eigentüme...mehr

Rz. 68 Für die Entscheidung über den Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung fällt eine pauschale Gerichtsgebühr von 120 EUR an (Nr. 2220 KVGKG) zuzüglich der Auslagenpauschale für die Zustellung des Beschlusses (Nr. 9002 KVGKG). Die Gebühr fällt auch für jede Entscheidung über einen Beitrittsantrag an. Wird der Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung oder Beitritt vor d...mehr

Rz. 210 Der BGH[113] hat der bislang h.M.,[114] wonach die in Rangklasse 2 fallenden Wohngeldforderungen eine dingliche Last des Wohnungseigentums darstellen, die auch eine Zwangsversteigerung gegen einen etwaigen neuen Eigentümer ermögliche, eine Absage erteilt.[115] Ein Erwerber haftet danach weder persönlich noch dinglich für Wohngeldrückstände des Veräußerers. Die Veräuß...mehr

Rz. 135 Die Zwangsversteigerung setzt einen Vollstreckungsantrag des Gläubigers voraus (§ 15 ZVG). Dieser ist an das Amtsgericht zu richten, in dessen Bezirk die betreffende Wohnungseigentumseinheit liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG). Die Landesregierungen können aber durch Rechtsverordnung bestimmen, dass die Zwangsversteigerungssachen von einem Amtsgericht für den Bezirk mehrerer Amts...mehr

Rz. 84 Betreibt der Gläubiger die Zwangsverwaltung wegen eines persönlichen Anspruchs und ist die Beschlagnahme im Rahmen der Zwangsverwaltung bereits vor Insolvenzeröffnung eingetreten, steht dem Gläubiger im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung bereits ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück zu, sodass er im Insolvenzverfahren absonderungsberechtigt ist und daher das Vol...mehr

Rz. 219 Der betreibende Gläubiger kann als Herr des Verfahrens jederzeit die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligen (§ 30 ZVG). Einer Begründung bedarf es hierfür nicht. Das Gericht erlässt daraufhin einen Einstellungsbeschluss (§ 32 ZVG). Betreiben mehrere Gläubiger die Zwangsversteigerung, gilt die Einstellung nur für das Verfahren jenes Gläubigers, der die Ein...mehr

Rz. 230 Bei einer Versteigerung aus Rangklasse 2 ohne gleichzeitig laufendes Zwangsverwaltungsverfahren umfasst das geringste Gebot (§ 44 ZVG) lediglich die Verfahrenskosten. Ist ein Zwangsverwaltungsverfahren anhängig, fallen in das geringste Gebot weiterhin etwaige Auslagen des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers zur Erhaltung und nötigen Verbesserung des Wohnungs...mehr

Rz. 154 In Rangklasse 2 fallen ferner "Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer" gegen den Vollstreckungsschuldner. Solche Ansprüche sind sehr selten. Sie bestehen jedenfalls nicht, wenn ein Wohnungseigentümer eine Verbindlichkeit der GdWE gegenüber Dritten – im Wege der Notgeschäftsführung – über seinen Haftungsanteil nach § 9a Abs. 4 WEG hinaus tilgt, etwa um eine ...mehr

Rz. 88 Da die Beschlagnahme im Rahmen der Zwangsverwaltung lediglich ein relatives Veräußerungsverbot im Sinne der § 135, 136 BGB bewirkt, kann der Schuldner trotz der Beschlagnahme das Wohnungseigentum veräußern und belasten. Wird die wirksame Eigentumsübertragung im Grundbuch vollzogen, muss das Zwangsverwaltungsverfahren zunächst eingestellt werden (§ 28 Abs. 1 ZVG). Rz. ...mehr

Rz. 227 Das Gericht hat vor dem Versteigerungstermin den Verkehrswert des beschlagnahmten Wohnungseigentums zu ermitteln und festzusetzen (§ 74a Abs. 5 ZVG). Für die Ermittlung des Verkehrswertes beauftragt das Gericht in der Regel einen Sachverständigen, sofern die Ermittlung nicht auf anderem, leichterem Wege möglich ist. Rz. 228 Der Verkehrswert ist aus Sicht der GdWE vor ...mehr

Rz. 233 Das Gericht versagt den Zuschlag von Amts wegen, wenn das Meistgebot (also das bare Meistgebot zusammen mit der Summe etwaiger bestehenbleibender Rechte) nicht mindestens die Hälfte des festgesetzten Verkehrswerts beträgt (§ 85a Abs. 1 ZVG). Rz. 234 Ausnahme: Die Versagung des Zuschlags findet nur dann nicht statt, wennmehr

Rz. 162 Das Vorrecht ist begrenzt auf 5 % des Verkehrswerts der Wohnungseigentumseinheit, ohne dass es auf die Höhe des erzielten Versteigerungserlöses ankommt. Der Verkehrswert wird gemäß § 74a Abs. 5 S. 1 ZVG vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung eines Sachverständigen, festgesetzt. Die GdWE kann den Gerichtsbeschluss über die Festsetzung des Geschäftswerts...mehr

Rz. 95 Der Zwangsverwalter hat die seit Beschlagnahme fällig gewordenen, laufenden Wohngeldbeiträge sowie den letzten vor der Beschlagnahme fällig gewordenen Beitrag (siehe § 13 Abs. 1 S. 1 ZVG) unabhängig vom Teilungsplan zu begleichen (§ 156 Abs. 1 S. 2 ZVG). Das nach Beschlagnahme fällig werdende Wohngeld gehört trotz der dogmatisch missglückten Regelung des § 156 Abs. 1 ...mehr

Rz. 172 Verfügt die GdWE über – dem Grunde nach – bevorrechtigte Wohngeldforderungen in Höhe von mehr als 5 % des Verkehrswertes und löst der Schuldner vor dem Zuschlag die bevorrechtigte Forderung in Höhe von 5 % des Verkehrswertes ab, muss die GdWE den Versteigerungsantrag insoweit zurücknehmen, wie das Verfahren bislang in Rangklasse 2 betrieben wurde. Zugleich kann die G...mehr

Rz. 247 Der für den Gläubiger tätige Rechtsanwalt erhält für die Teilnahme am Versteigerungstermin eine 0,4 Verfahrensgebühr (Nr. 3312 VVRVG). Der Gegenstandswert bestimmt sich nach der zu vollstreckenden Forderung (§ 26 RVG). Finden mehrere Versteigerungstermine statt, erhält der Rechtsanwalt die Gebühr nur einmal. Rz. 248 Vertritt ein Rechtsanwalt einen Beteiligten im Besch...mehr

Rz. 242 Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des beschlagnahmten Wohnungseigentums, es sei denn, der Zuschlagsbeschluss wird im Beschwerdewege rechtskräftig aufgehoben (§ 90 ZVG). Wird der Zuschlag gleich einem anderen erteilt, verliert der erste Ersteher sein Eigentum rückwirkend mit Wirkung vom ersten Zuschlag.[118] Mit dem Zuschlag erlöschen auch alle im Grundb...mehr

Rz. 249 Nach erteiltem Zuschlag bestimmt das Gericht einen Verteilungstermin, in dem der Teilungsplan aufgestellt wird. Der Teilungsplan bestimmt, wie der Ertrag der Versteigerung (Teilungsmasse) auf die einzelnen Forderungen der Berechtigten verteilt werden soll. Die Teilungsmasse besteht aus dem Bargebot und den 4 % Zinsen, welche der Ersteher für die Zeit vom Zuschlag bis...mehr

Rz. 29 Die Eintragung einer Zwangshypothek ist grundsätzlich nur möglich, wenn der im Titel bzw. der Klausel genannte Schuldner als Eigentümer in Abteilung I des Wohnungsgrundbuchs eingetragen ist (§ 39 GBO). Rz. 30 Gemäß § 40 GBO bedarf es dieser Voreintragung nicht, wenn die Vollstreckung sich materiell gegen den Erben des eingetragenen Eigentümers richtet und der Titel geg...mehr

Rz. 109 In die Rangklasse 4 fallen die laufenden wiederkehrenden Leistungen der im Grundbuch in Abt II und III eingetragenen Rechte. Die Rangfolge mehrerer dieser Rechte bestimmt sich nach § 879 BGB. Zu berücksichtigen sind insbesonderemehr

Rz. 33 Im Vollstreckungsantrag muss die Bezeichnung des Gläubigers mit dessen Bezeichnung im Titel übereinstimmen. Die korrekte Bezeichnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt sich aus § 9a Abs. 1 S. 3. Der WEG-Verwalter ist anders als nach früherem Recht als gesetzlicher Vertreter der GdWE (§ 9b Abs. 1 S. 1) einzutragen. Rz. 34 Bei Alt-Titeln wegen Wohngeldforderunge...mehr

Rz. 196 Für nach Freigabe der Wohnungseigentumseinheit aus der Masse fällig gewordene Wohngeldforderungen gilt das Vollstreckungsverbot der Insolvenzordnung nicht mehr, sodass wegen dieser Forderungen einschränkungslos die Zwangsversteigerung betrieben werden kann, auch in Rangklasse 2. Erforderlich ist ein Titel gegen den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer (nicht gegen d...mehr

Rz. 265 Ist der Schuldner selbst Inhaber der Grundschuld, kann die GdWE aus dem Titel, aus dem sie die Zwangsversteigerung betreibt, oder aus einem anderen Titel die Grundschuld pfänden. Dies ist auch während des Versteigerungsverfahrens möglich, solange der Zuschlag noch nicht erteilt ist. Rz. 266 Die Pfändung erfolgt gemäß §§ 830, 857 Abs. 6 ZPO durch Pfändungsbeschluss und...mehr

Rz. 43 Zur Eintragung der Löschung der Zwangshypothek im Grundbuch sind dem Grundbuchamt vorzulegen:mehr

Rz. 263 Im Regelfall ist die zu versteigernde Wohnungseigentumseinheit mit einer oder mehreren Grundschulden belastet. Fallen die Wohngeldforderungen der GdWE ausschließlich in Rangklasse 2, wird die GdWE vollständig aus dem Versteigerungserlös befriedigt, bevor eine Zuteilung an den Grundpfandgläubiger erfolgt. In dieser Konstellation sind die Grundpfandrechte für die GdWE ...mehr

Rz. 49 Die Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums hat den Zweck, den Gläubiger aus den Erträgnissen des Wohnungseigentums (i.d.R. Mieteinnahmen) zu befriedigen. Der Zwangsverwalter verschafft sich dafür den Besitz an der Wohnung, zieht die Mieten ein, bestreitet daraus die Ausgaben der Verwaltung (§ 155 Abs. 1 ZVG) und verteilt den Überschuss gemäß dem nach § 156 Abs. 2 ZVG ...mehr

Rz. 279 Die Gebühren des Gerichts für das Versteigerungsverfahren berechnen sich wie folgt:mehr

Rz. 118 Ist ein Widerspruch nicht mehr möglich, weil der Verteilungstermin beendet ist und das Gericht den Teilungsplan durch Beschluss festgestellt hat, kann jeder Beteiligte eine Änderung des Teilungsplans im Wege der Klage erwirken (§ 159 ZVG). Eine Frist für die Klage ist nicht vorgesehen. Die Klage richtet sich gegen alle Beteiligten, deren Rechte ganz oder teilweise be...mehr

Rz. 203 In der Regel erfolgt ein Eigentümerwechsel aufgrund einer zuvor im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung. War vor Beantragung der Zwangsversteigerung bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen und erfolgte der Eigentümerwechsel später aufgrund der vorher eingetragenen Auflassungsvormerkung, gilt der Erwerber gemäß § 883 BGB als vor der Beschlagnahme einge...mehr

Rz. 55 Die Zwangsverwaltung kann nur angeordnet werden, wenn der Schuldner Eigenbesitzer des Wohnungseigentums ist. Denn nur in diesem Fall stehen ihm auch die Nutzungen des Wohnungseigentums zu. Unerheblich ist dabei, ob der Schuldner das Wohnungseigentum selbst nutzt (unmittelbarer Besitzer) oder vermietet oder verpachtet hat (mittelbarer Besitzer). Der Eigentümer ist nich...mehr

Rz. 56 Die Anordnung der Zwangsverwaltung setzt einen Vollstreckungsantrag der GdWE voraus (§§ 146 Abs. 1, 15 ZVG). Dieser ist an das Amtsgericht zu richten, in dessen Bezirk die betreffende Wohnungseigentumseinheit liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG). Die Landesregierungen können allerdings durch Rechtsverordnung bestimmen, dass die Zwangsverwaltungssachen von einem Amtsgericht für den ...mehr

Rz. 66 Die Beschlagnahme umfasst alle Gegenstände, auf welche sich bei einem Grundstück die Hypothek erstreckt (§§ 146 Abs. 1, 20, 21 ZVG). Auch ein Sondernutzungsrecht wird nach § 146 Abs. 1 ZVG in Verbindung mit § 20 Abs. 2 ZVG von der Beschlagnahme des Wohnungseigentums erfasst.[29] Miet- und Pachtforderungen werden nach Maßgabe des § 1124 Abs. 2 BGB erfasst, Forderungen ...mehr

Rz. 209 Ist zugunsten der GdWE eine Zwangshypothek im Grundbuch eingetragen, der keine Auflassungsvormerkung zugunsten des neuen Eigentümers vorgeht, kann die GdWE aus dieser Zwangshypothek (in Rangklasse 4) die Zwangsversteigerung betreiben. Zuvor muss sie allerdings den gegen den Voreigentümer erstrittenen Titel, auf dessen Basis die Zwangshypothek eingetragen wurde, gemäß...mehr

Rz. 284 Die der GdWE durch das Zwangsversteigerungsverfahren entstandenen Rechtsanwalts- und Gerichtskosten werden im Teilungsplan berücksichtigt (siehe Rdn 249) und fließen – soweit die Teilungsmasse reicht – an die GdWE zurück. Solange die GdWE aber noch nicht befriedigt ist, kann sie während oder nach Abschluss des Zwangsversteigerungsverfahrens die entstandenen (notwendi...mehr