Fachbeiträge & Kommentare zu Zwangsvollstreckung

Rz. 68 Für die Entscheidung über den Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung fällt eine pauschale Gerichtsgebühr von 120 EUR an (Nr. 2220 KVGKG) zuzüglich der Auslagenpauschale für die Zustellung des Beschlusses (Nr. 9002 KVGKG). Die Gebühr fällt auch für jede Entscheidung über einen Beitrittsantrag an. Wird der Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung oder Beitritt vor d...mehr

Rz. 135 Die Zwangsversteigerung setzt einen Vollstreckungsantrag des Gläubigers voraus (§ 15 ZVG). Dieser ist an das Amtsgericht zu richten, in dessen Bezirk die betreffende Wohnungseigentumseinheit liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG). Die Landesregierungen können aber durch Rechtsverordnung bestimmen, dass die Zwangsversteigerungssachen von einem Amtsgericht für den Bezirk mehrerer Amts...mehr

Rz. 84 Betreibt der Gläubiger die Zwangsverwaltung wegen eines persönlichen Anspruchs und ist die Beschlagnahme im Rahmen der Zwangsverwaltung bereits vor Insolvenzeröffnung eingetreten, steht dem Gläubiger im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung bereits ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück zu, sodass er im Insolvenzverfahren absonderungsberechtigt ist und daher das Vol...mehr

Rz. 219 Der betreibende Gläubiger kann als Herr des Verfahrens jederzeit die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligen (§ 30 ZVG). Einer Begründung bedarf es hierfür nicht. Das Gericht erlässt daraufhin einen Einstellungsbeschluss (§ 32 ZVG). Betreiben mehrere Gläubiger die Zwangsversteigerung, gilt die Einstellung nur für das Verfahren jenes Gläubigers, der die Ein...mehr

Rz. 230 Bei einer Versteigerung aus Rangklasse 2 ohne gleichzeitig laufendes Zwangsverwaltungsverfahren umfasst das geringste Gebot (§ 44 ZVG) lediglich die Verfahrenskosten. Ist ein Zwangsverwaltungsverfahren anhängig, fallen in das geringste Gebot weiterhin etwaige Auslagen des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers zur Erhaltung und nötigen Verbesserung des Wohnungs...mehr

Rz. 154 In Rangklasse 2 fallen ferner "Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer" gegen den Vollstreckungsschuldner. Solche Ansprüche sind sehr selten. Sie bestehen jedenfalls nicht, wenn ein Wohnungseigentümer eine Verbindlichkeit der GdWE gegenüber Dritten – im Wege der Notgeschäftsführung – über seinen Haftungsanteil nach § 9a Abs. 4 WEG hinaus tilgt, etwa um eine ...mehr

Rz. 88 Da die Beschlagnahme im Rahmen der Zwangsverwaltung lediglich ein relatives Veräußerungsverbot im Sinne der § 135, 136 BGB bewirkt, kann der Schuldner trotz der Beschlagnahme das Wohnungseigentum veräußern und belasten. Wird die wirksame Eigentumsübertragung im Grundbuch vollzogen, muss das Zwangsverwaltungsverfahren zunächst eingestellt werden (§ 28 Abs. 1 ZVG). Rz. ...mehr

Rz. 227 Das Gericht hat vor dem Versteigerungstermin den Verkehrswert des beschlagnahmten Wohnungseigentums zu ermitteln und festzusetzen (§ 74a Abs. 5 ZVG). Für die Ermittlung des Verkehrswertes beauftragt das Gericht in der Regel einen Sachverständigen, sofern die Ermittlung nicht auf anderem, leichterem Wege möglich ist. Rz. 228 Der Verkehrswert ist aus Sicht der GdWE vor ...mehr

Rz. 233 Das Gericht versagt den Zuschlag von Amts wegen, wenn das Meistgebot (also das bare Meistgebot zusammen mit der Summe etwaiger bestehenbleibender Rechte) nicht mindestens die Hälfte des festgesetzten Verkehrswerts beträgt (§ 85a Abs. 1 ZVG). Rz. 234 Ausnahme: Die Versagung des Zuschlags findet nur dann nicht statt, wennmehr

Rz. 162 Das Vorrecht ist begrenzt auf 5 % des Verkehrswerts der Wohnungseigentumseinheit, ohne dass es auf die Höhe des erzielten Versteigerungserlöses ankommt. Der Verkehrswert wird gemäß § 74a Abs. 5 S. 1 ZVG vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung eines Sachverständigen, festgesetzt. Die GdWE kann den Gerichtsbeschluss über die Festsetzung des Geschäftswerts...mehr

Rz. 95 Der Zwangsverwalter hat die seit Beschlagnahme fällig gewordenen, laufenden Wohngeldbeiträge sowie den letzten vor der Beschlagnahme fällig gewordenen Beitrag (siehe § 13 Abs. 1 S. 1 ZVG) unabhängig vom Teilungsplan zu begleichen (§ 156 Abs. 1 S. 2 ZVG). Das nach Beschlagnahme fällig werdende Wohngeld gehört trotz der dogmatisch missglückten Regelung des § 156 Abs. 1 ...mehr

Rz. 33 Im Vollstreckungsantrag muss die Bezeichnung des Gläubigers mit dessen Bezeichnung im Titel übereinstimmen. Die korrekte Bezeichnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt sich aus § 9a Abs. 1 S. 3. Der WEG-Verwalter ist anders als nach früherem Recht als gesetzlicher Vertreter der GdWE (§ 9b Abs. 1 S. 1) einzutragen. Rz. 34 Bei Alt-Titeln wegen Wohngeldforderunge...mehr

Rz. 265 Ist der Schuldner selbst Inhaber der Grundschuld, kann die GdWE aus dem Titel, aus dem sie die Zwangsversteigerung betreibt, oder aus einem anderen Titel die Grundschuld pfänden. Dies ist auch während des Versteigerungsverfahrens möglich, solange der Zuschlag noch nicht erteilt ist. Rz. 266 Die Pfändung erfolgt gemäß §§ 830, 857 Abs. 6 ZPO durch Pfändungsbeschluss und...mehr

Rz. 172 Verfügt die GdWE über – dem Grunde nach – bevorrechtigte Wohngeldforderungen in Höhe von mehr als 5 % des Verkehrswertes und löst der Schuldner vor dem Zuschlag die bevorrechtigte Forderung in Höhe von 5 % des Verkehrswertes ab, muss die GdWE den Versteigerungsantrag insoweit zurücknehmen, wie das Verfahren bislang in Rangklasse 2 betrieben wurde. Zugleich kann die G...mehr

Rz. 247 Der für den Gläubiger tätige Rechtsanwalt erhält für die Teilnahme am Versteigerungstermin eine 0,4 Verfahrensgebühr (Nr. 3312 VVRVG). Der Gegenstandswert bestimmt sich nach der zu vollstreckenden Forderung (§ 26 RVG). Finden mehrere Versteigerungstermine statt, erhält der Rechtsanwalt die Gebühr nur einmal. Rz. 248 Vertritt ein Rechtsanwalt einen Beteiligten im Besch...mehr

Rz. 263 Im Regelfall ist die zu versteigernde Wohnungseigentumseinheit mit einer oder mehreren Grundschulden belastet. Fallen die Wohngeldforderungen der GdWE ausschließlich in Rangklasse 2, wird die GdWE vollständig aus dem Versteigerungserlös befriedigt, bevor eine Zuteilung an den Grundpfandgläubiger erfolgt. In dieser Konstellation sind die Grundpfandrechte für die GdWE ...mehr

Rz. 242 Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des beschlagnahmten Wohnungseigentums, es sei denn, der Zuschlagsbeschluss wird im Beschwerdewege rechtskräftig aufgehoben (§ 90 ZVG). Wird der Zuschlag gleich einem anderen erteilt, verliert der erste Ersteher sein Eigentum rückwirkend mit Wirkung vom ersten Zuschlag.[118] Mit dem Zuschlag erlöschen auch alle im Grundb...mehr

Rz. 249 Nach erteiltem Zuschlag bestimmt das Gericht einen Verteilungstermin, in dem der Teilungsplan aufgestellt wird. Der Teilungsplan bestimmt, wie der Ertrag der Versteigerung (Teilungsmasse) auf die einzelnen Forderungen der Berechtigten verteilt werden soll. Die Teilungsmasse besteht aus dem Bargebot und den 4 % Zinsen, welche der Ersteher für die Zeit vom Zuschlag bis...mehr

Rz. 29 Die Eintragung einer Zwangshypothek ist grundsätzlich nur möglich, wenn der im Titel bzw. der Klausel genannte Schuldner als Eigentümer in Abteilung I des Wohnungsgrundbuchs eingetragen ist (§ 39 GBO). Rz. 30 Gemäß § 40 GBO bedarf es dieser Voreintragung nicht, wenn die Vollstreckung sich materiell gegen den Erben des eingetragenen Eigentümers richtet und der Titel geg...mehr

Rz. 109 In die Rangklasse 4 fallen die laufenden wiederkehrenden Leistungen der im Grundbuch in Abt II und III eingetragenen Rechte. Die Rangfolge mehrerer dieser Rechte bestimmt sich nach § 879 BGB. Zu berücksichtigen sind insbesonderemehr

Rz. 196 Für nach Freigabe der Wohnungseigentumseinheit aus der Masse fällig gewordene Wohngeldforderungen gilt das Vollstreckungsverbot der Insolvenzordnung nicht mehr, sodass wegen dieser Forderungen einschränkungslos die Zwangsversteigerung betrieben werden kann, auch in Rangklasse 2. Erforderlich ist ein Titel gegen den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer (nicht gegen d...mehr

Rz. 55 Die Zwangsverwaltung kann nur angeordnet werden, wenn der Schuldner Eigenbesitzer des Wohnungseigentums ist. Denn nur in diesem Fall stehen ihm auch die Nutzungen des Wohnungseigentums zu. Unerheblich ist dabei, ob der Schuldner das Wohnungseigentum selbst nutzt (unmittelbarer Besitzer) oder vermietet oder verpachtet hat (mittelbarer Besitzer). Der Eigentümer ist nich...mehr

Rz. 209 Ist zugunsten der GdWE eine Zwangshypothek im Grundbuch eingetragen, der keine Auflassungsvormerkung zugunsten des neuen Eigentümers vorgeht, kann die GdWE aus dieser Zwangshypothek (in Rangklasse 4) die Zwangsversteigerung betreiben. Zuvor muss sie allerdings den gegen den Voreigentümer erstrittenen Titel, auf dessen Basis die Zwangshypothek eingetragen wurde, gemäß...mehr

Rz. 43 Zur Eintragung der Löschung der Zwangshypothek im Grundbuch sind dem Grundbuchamt vorzulegen:mehr

Rz. 284 Die der GdWE durch das Zwangsversteigerungsverfahren entstandenen Rechtsanwalts- und Gerichtskosten werden im Teilungsplan berücksichtigt (siehe Rdn 249) und fließen – soweit die Teilungsmasse reicht – an die GdWE zurück. Solange die GdWE aber noch nicht befriedigt ist, kann sie während oder nach Abschluss des Zwangsversteigerungsverfahrens die entstandenen (notwendi...mehr

Rz. 49 Die Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums hat den Zweck, den Gläubiger aus den Erträgnissen des Wohnungseigentums (i.d.R. Mieteinnahmen) zu befriedigen. Der Zwangsverwalter verschafft sich dafür den Besitz an der Wohnung, zieht die Mieten ein, bestreitet daraus die Ausgaben der Verwaltung (§ 155 Abs. 1 ZVG) und verteilt den Überschuss gemäß dem nach § 156 Abs. 2 ZVG ...mehr

Rz. 279 Die Gebühren des Gerichts für das Versteigerungsverfahren berechnen sich wie folgt:mehr

Rz. 118 Ist ein Widerspruch nicht mehr möglich, weil der Verteilungstermin beendet ist und das Gericht den Teilungsplan durch Beschluss festgestellt hat, kann jeder Beteiligte eine Änderung des Teilungsplans im Wege der Klage erwirken (§ 159 ZVG). Eine Frist für die Klage ist nicht vorgesehen. Die Klage richtet sich gegen alle Beteiligten, deren Rechte ganz oder teilweise be...mehr

Rz. 203 In der Regel erfolgt ein Eigentümerwechsel aufgrund einer zuvor im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung. War vor Beantragung der Zwangsversteigerung bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen und erfolgte der Eigentümerwechsel später aufgrund der vorher eingetragenen Auflassungsvormerkung, gilt der Erwerber gemäß § 883 BGB als vor der Beschlagnahme einge...mehr

Rz. 56 Die Anordnung der Zwangsverwaltung setzt einen Vollstreckungsantrag der GdWE voraus (§§ 146 Abs. 1, 15 ZVG). Dieser ist an das Amtsgericht zu richten, in dessen Bezirk die betreffende Wohnungseigentumseinheit liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG). Die Landesregierungen können allerdings durch Rechtsverordnung bestimmen, dass die Zwangsverwaltungssachen von einem Amtsgericht für den ...mehr

Rz. 66 Die Beschlagnahme umfasst alle Gegenstände, auf welche sich bei einem Grundstück die Hypothek erstreckt (§§ 146 Abs. 1, 20, 21 ZVG). Auch ein Sondernutzungsrecht wird nach § 146 Abs. 1 ZVG in Verbindung mit § 20 Abs. 2 ZVG von der Beschlagnahme des Wohnungseigentums erfasst.[29] Miet- und Pachtforderungen werden nach Maßgabe des § 1124 Abs. 2 BGB erfasst, Forderungen ...mehr

Rz. 5 Bedient sich die GdWE zur Durchsetzung der Wohngeldrückstände eines Rechtsanwalts, ist vonseiten des Verwalters zu bedenken, dass der Rechtsanwalt nur solche Vollstreckungsmaßnahmen einleiten darf, zu denen er von der GdWE beauftragt wurde. Der Verwalter (als gesetzlichem Vertreter der GdWE) sollte daher den Rechtsanwalt ausdrücklich beauftragen, die titulierte Forderu...mehr

Rz. 20 Eine Zwangshypothek darf nur für einen 750 EUR übersteigenden Betrag eingetragen werden (§ 866 Abs. 3 ZPO). Mehrere titulierte Forderungen des Gläubigers können zusammengerechnet werden (§ 866 Abs. 3 S. 2 ZPO). Rz. 21 Notwendige Kosten bisheriger Vollstreckungsmaßnahmen (§ 788 ZPO) fließen in den Mindestbetrag ein, nicht jedoch die Kosten der Eintragung der Zwangshypot...mehr

Rz. 138 Der Gläubiger muss dem Vollstreckungsgericht eine zustellungsfähige Anschrift des Schuldners mitteilen. Zustellungsfähig ist eine Anschrift, wenn dort Schriftstücke wirksam amtlich zugestellt werden können. Dazu gehört in erster Linie die Wohn- oder Geschäftsanschrift, aber auch eine Postfachadresse.[63] Ist die Anschrift nicht zu ermitteln, kommt die Bestellung eine...mehr

Rz. 151 In Rangklasse 2 fallen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums, soweit diese auf einem wirksamen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über einen Wirtschaftsplan, eine Sonderumlage oder eine Jahresabrechnung beruhen. Die Beiträge müssen fällig sein und die zu versteigernde Wohnungseigentums...mehr

Rz. 72 Der Zwangsverwalter ist allen am Verfahren beteiligten Personen gleichermaßen gegenüber verantwortlich und verpflichtet, seine Aufgabe objektiv nach dem Verfahrenszweck der Zwangsverwaltung auszuüben und zu erfüllen. Er hat aus den Erträgnissen des Wohnungseigentums die bestmögliche Befriedigung der Gläubiger und sonstigen Zuteilungsberechtigten zu ermöglichen und zug...mehr

Rz. 86 Absonderungsberechtigte, z.B. Inhaber eines Grundpfandrechts am Wohnungseigentum, können auch noch nach Insolvenzeröffnung die Zwangsverwaltung beantragen. Sie benötigen dafür aber einen Duldungstitel gegen den Insolvenzverwalter, den sie durch Umschreibung eines bereits vorhandenen Titels, durch dingliche Klage (Duldungsklage) gegen den Insolvenzverwalter oder durch ...mehr

Rz. 24 Aus einem vorläufig vollstreckbaren Titel kann zum Zwecke der Eintragung einer Zwangshypothek nur Rz. 25 Die Art der Sicherheit bestimmt § 108 ZPO. Dem Grundbuchamt ist durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachzuweisen, dass die Sicherheit geleistet wurde. Der Gläubig...mehr

Rz. 222 Erfüllt der Schuldner die titulierte Forderung, muss der Gläubiger den Versteigerungsantrag zurücknehmen (§ 29 ZVG). Das Gericht hebt sodann das Verfahren – für diesen Schuldner – auf. Die Beschlagnahmewirkungen entfallen mit der Zustellung des Aufhebungsbeschlusses an den Schuldner. Rz. 223 Die Befriedigung des Gläubigers ist nur dann zu berücksichtigen, wenn sie dem...mehr

Rz. 231 Um zu verhindern, dass der Meistbietende das Bargebot nicht leistet und es deshalb zur Wiederversteigerung kommen muss, was für die GdWE weiteren Zeitverlust (und damit häufig auch weiteren Forderungsausfall) bedeuten würde, kann die GdWE bzw. deren Vertreter im Versteigerungstermin von jedem Bieter Sicherheitsleistung verlangen (§§ 67 ff. ZVG). Die Sicherheitsleistu...mehr

Rz. 90 Der Zwangsverwalter hat aus den eingenommenen Beträgen, insbesondere den Mieten, zunächst die Ausgaben der Verwaltung einschließlich der dem Verwalter zustehenden Vergütung sowie die Kosten des Verfahrens zu bestreiten (§ 155 Abs. 1 ZVG). Zu den Ausgaben der Verwaltung gehören im Wesentlichen die an die GdWE zu leistenden Wohngeldbeiträge (siehe Rdn 95). Reicht die Zw...mehr

Rz. 237 Liegt das Meistgebot unterhalb von 70 % des festgesetzten Verkehrswertes, muss das Gericht den Zuschlag versagen, wenn ein Beteiligter dies beantragt, der bei einem (fiktiven) Gebot in Höhe von 70 % des Verkehrswertes eine Zuteilung aus dem Versteigerungserlös in voller Höhe seines Anspruchs erwarten könnte, die er bei dem abgegebenen Gebot nicht oder nicht in dieser...mehr

Rz. 175 Ein der GdWE nachrangiger Grundbuchgläubiger kann den Verlust seines Rechtes durch Zuschlag (siehe § 52 Abs. 1 ZVG) dadurch verhindern, dass er die bevorrechtigte Forderung der GdWE gemäß § 268 BGB durch Zahlung an die GdWE ablöst. Durch die Zahlung geht die Forderung einschließlich des Vorrechts auf den Ablösenden über (§ 268 Abs. 3 S. 1 BGB, §§ 401, 412 BGB). Rz. 1...mehr

Rz. 255 Bei materiellrechtlichen Beanstandungen, dass der Teilungsplan aufgrund eines besseren Rechts sachlich unrichtig sei, ist der Widerspruch gegeben (§ 115 Abs. 2 ZVG). Er dient also der Klärung der Frage, wie weit ein Gläubiger ein Recht auf Befriedigung hat. Der Widerspruch bezieht sich auf Schuldenmasse und Zuteilung und findet statt, wenn der Plan formell in Ordnung...mehr

Rz. 272 Hat der Eigentümer einem Dritten zur Sicherung einer Forderung eine Grundschuld bestellt und ist der Sicherungsgrund zwischenzeitlich ganz oder teilweise entfallen, hat der Sicherungsgeber/Eigentümer aus der Sicherungsabrede heraus einen schuldrechtlichen Anspruch gegen den Grundschuldinhaber, sich von dieser Grundschuld zu trennen (sog. Rückgewähranspruch). Die Pfän...mehr

Rz. 139 Zur Bezeichnung der Haupt- und Zinsforderung sollte im Versteigerungsantrag der Tenor des Titels, aus dem die Versteigerung beantragt werden soll, möglichst wortwörtlich wiedergegeben werden. Der Kapitalbetrag der bereits fällig gewordenen Zinsen muss nicht errechnet werden. Rz. 140 Soll nur wegen eines Teils der Hauptforderung vollstreckt werden, sollte dies im Verst...mehr

Rz. 147 In Zwangsversteigerungsverfahren nach der bis zum 30.6.2007 geltenden Fassung des ZVG blieb die Immobiliarvollstreckung wegen rückständiger Wohngeldbeiträge in das Wohnungseigentum des Schuldners häufig erfolglos, wenn das Wohnungseigentum des Schuldners bis zur Höhe des Verkehrswertes mit Grundpfandrechten belastet war. Da eine Zwangsversteigerung wegen Wohngeldansp...mehr

Rz. 77 Der Zwangsverwalter hat für seine Tätigkeit Anspruch auf eine angemessene Vergütung. Dabei ist die Höhe der Vergütung an der Art und dem Umfang der Aufgabe sowie an der Leistung des Zwangsverwalters auszurichten, wobei Mindest- und Höchstsätze vorgesehen sind (§ 152a ZVG). Die Zwangsverwalterverordnung unterscheidet zwischen der Regelvergütung auf Basis der Mieteinnah...mehr

Rz. 179 Betreibt ein Dritter das Zwangsversteigerungsverfahren, muss die GdWE ihre gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Forderungen beim Vollstreckungsgericht anmelden, wenn diese bei der Verteilung des Versteigerungserlöses berücksichtigt werden sollen. Die GdWE wird dabei gemäß § 9b Abs. 1 S. 1 WEG durch den Verwalter vertreten. Der Verwalter ist zur Durchführung de...mehr

Rz. 191 Der GdWE steht wegen der vor Insolvenzeröffnung fällig gewordenen und die Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erfüllenden Wohngeldforderungen ein Absonderungsrecht nach § 49 InsO zu und zwar unabhängig davon, ob bereits im Rahmen eines laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens Beschlagnahme eingetreten ist.[93] Das Absonderungsrecht kann die GdWE durch Zwangsver...mehr