Fachbeiträge & Kommentare zu Zwangsvollstreckung

Rz. 61 Steht das Wohnungseigentum bereits aufgrund des Betreibens anderer Gläubiger unter Zwangsverwaltung, können weitere Gläubiger dem Zwangsverwaltungsverfahren beitreten. Der aufgrund des Antrags erlassene Beitrittsbeschluss führt zu einer Beschlagnahme zugunsten des Beitretenden und sichert den Rang vor späteren Beitrittsgläubigern.mehr

Rz. 202 Da die Beschlagnahme im Rahmen der Zwangsversteigerung lediglich ein relatives Veräußerungsverbot i.S.d. §§ 135, 136 BGB bewirkt, kann der Schuldner trotz der Beschlagnahme das Wohnungseigentum veräußern und belasten. Wird die wirksame Eigentumsübertragung im Grundbuch vollzogen, muss das Zwangsversteigerungsverfahren zunächst einstweilen eingestellt, ggf. sogar aufg...mehr

Rz. 207 Da die Zwangsversteigerung grundsätzlich nur angeordnet werden kann, wenn der im Titel genannte Schuldner (noch) als Eigentümer der zu versteigernden Wohnungseigentumseinheit im Grundbuch eingetragen ist, muss der Gläubiger die Möglichkeit der Titelumschreibung nach § 727 ZPO prüfen, wenn die Eigentumsumschreibung bereits erfolgt ist, bevor die Zwangsversteigerung be...mehr

Rz. 282 Für die Entscheidung über den Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung fällt eine pauschale Gerichtsgebühr von 50 EUR an (Nr. 2210 KVGKG) zuzüglich der Auslagen für die Zustellung des Beschlusses (Nr. 9002 KVGKG). Wird der Antrag vor der Entscheidung zurückgenommen, fällt keine Gebühr an. Die vorgenannte Gebühr fällt auch für jede Entscheidung über einen Beitritt...mehr

Rz. 124 Steht die Wohnungseigentumseinheit im Eigentümer mehrerer Personen als Bruchteilsberechtigte (Miteigentümer i.S.v. § 1008 BGB), ist zur Versteigerung der gesamten Wohnungseigentumseinheit ein Titel gegen alle Miteigentümer erforderlich. Liegt nur ein Titel gegen einen Bruchteilsberechtigten vor, kann der Antrag auf die Versteigerung des Miteigentumsanteils dieses Bru...mehr

Rz. 211 Das Versteigerungsverfahren kann aus mehreren Gründen einstweilen eingestellt werden. 1. Antrag des Schuldners Rz. 212 Der Schuldner kann binnen zwei Wochen nach Zustellung des Anordnungsbeschlusses einen Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens für höchstens sechs Monate stellen (§ 30a ZVG). Der Antrag ist begründet, wennmehr

Rz. 71 Der Zwangsverwalter wird vom Vollstreckungsgericht bestellt. Abgesehen vom Institutsverwalter (§ 150a ZVG) ist das Gericht bei seiner Auswahl frei, es hat jedoch sein Auswahlermessen pflichtgemäß auszuüben. Der Gläubiger kann Vorschläge unterbreiten.mehr

I. Pflichten des Verwalters und Haftung Rz. 1 Bleibt ein Wohnungseigentümer das geschuldete Wohngeld wegen Zahlungsunfähigkeit schuldig, stellt die Vollstreckung in das Wohnungseigentum regelmäßig die einzig sinnvolle Zwangsvollstreckungsmaßnahme dar. Der Verwalter ist als gesetzlicher Vertreter der GdWE (§ 9a Abs. 1 S. 1 WEG) verpflichtet, die titulierte Wohngeldforderung de...mehr

Rz. 239 Wurde im Versteigerungstermin kein Gebot abgegeben, beschließt das Gericht die einstweilige Einstellung des Verfahrens (§ 77 ZVG). Eine Fortsetzung des Verfahrens findet nur statt, wenn der Gläubiger dies innerhalb der 6-Monats-Frist des § 31 ZVG beantragt (siehe Rdn 213). Wird auch im zweiten Termin kein wirksames Gebot abgegeben, hebt das Gericht das Versteigerungs...mehr

1. Gläubiger Rz. 166 In Rangklasse 2 (siehe Rdn 147 ff.) betreibende Gläubigerin ist grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtfähiger Verband, denn diese ist Inhaberin der Wohngeldforderungen (§ 9a Abs. 3 WEG). Hat der Verwalter die Wohngeldforderungen der GdWE als Verfahrensstandschafter titulieren lassen, kann auch der Verwalter die Zwangsversteigerung in R...mehr

a) Verkündung Rz. 241 Ist ein wirksames Meistgebot vorhanden und liegen keine Versagungsgründe vor, erteilt das Gericht dem Meistbietenden den Zuschlag durch Beschluss (§ 81 ZVG). Die Verkündung des Zuschlagsbeschlusses geschieht unmittelbar in dem Versteigerungstermin oder in einem sofort zu bestimmenden Verkündungstermin, der nicht länger als eine Woche nach dem Versteigeru...mehr

1. Antrag Rz. 16 Die Eintragung einer Zwangshypothek setzt einen Vollstreckungsantrag voraus (§ 867 Abs. 1 S. 1 ZPO). Dieser ist an das Amtsgericht (Grundbuchamt) zu richten, bei dem das Grundbuch für die zu belastende Wohnungseigentumseinheit geführt wird. Rz. 17 Im Antrag sind zu benennen:mehr

Rz. 103 Bestimmte Ansprüche werden nur nach Anmeldung im Teilungsplan berücksichtigt. Dies gilt vor allem für Ansprüche, die nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind. Das Gericht bestimmt einen Termin zur Aufstellung des Teilungsplans. In dieser Terminbestimmung werden die Beteiligten gebeten, ihre Ansprüche an die Teilungsmasse bei Gericht anzumelden. Die Anmeldung muss spä...mehr

Rz. 107 Hierunter fällt das laufende Wohngeld (siehe dazu Rdn 95). Insoweit ist nichts anzumelden.mehr

Rz. 188 Die Auswirkungen eines Insolvenzverfahrens auf die Anordnung der Zwangsversteigerung oder den Fortgang eines Versteigerungsverfahrens hängen davon ab, wann das Insolvenzverfahren und das Zwangsversteigerungsverfahren eröffnet wurden und in welche Rangklasse die zu vollstreckende Forderung fällt. 1. Versteigerungsantrag vor Insolvenzeröffnung Rz. 189 Ist die Beschlagnah...mehr

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Rz. 125 Die GbR ist seit dem 1.10.2024 nicht mehr uneingeschränkt (teilrechts)fähig. § 705 Abs. 2 unterscheidet vielmehr die rechtsfähige GbR von der nicht rechtfähigen GbR. Rechtsfähig ist eine GbR nur, wenn sie nach dem gemeinsamen Willen der Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnehmen soll. Nur sie hat nach § 713 BGB eignes Gesellschaftsvermögen. Die GbR kann den Gesellsch...mehr

Rz. 6 Folgende Vollstreckungsmaßnahmen kommen bei Wohngeldrückständen i.d.R. in Betracht:mehr

Rz. 109 In die Rangklasse 4 fallen die laufenden wiederkehrenden Leistungen der im Grundbuch in Abt II und III eingetragenen Rechte. Die Rangfolge mehrerer dieser Rechte bestimmt sich nach § 879 BGB. Zu berücksichtigen sind insbesonderemehr

Rz. 196 Für nach Freigabe der Wohnungseigentumseinheit aus der Masse fällig gewordene Wohngeldforderungen gilt das Vollstreckungsverbot der Insolvenzordnung nicht mehr, sodass wegen dieser Forderungen einschränkungslos die Zwangsversteigerung betrieben werden kann, auch in Rangklasse 2. Erforderlich ist ein Titel gegen den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer (nicht gegen d...mehr

Rz. 270 Nach erfolgtem Zuschlag aber vor Durchführung und Abschluss des Verteilungsverfahrens kann die GdWE den Anspruch des ehemaligen Grundschuldinhabers/Eigentümers auf Befriedigung aus dem Erlös pfänden.[129] Die Pfändung wird mit Zustellung an den ehemaligen Eigentümer/Schuldner wirksam. Der Pfändungsbeschluss ist dem Gericht im Verteilungstermin vorzulegen. Rz. 271 Nach...mehr

Rz. 43 Zur Eintragung der Löschung der Zwangshypothek im Grundbuch sind dem Grundbuchamt vorzulegen:mehr

Rz. 198 Die Zwangsversteigerung aus einer bereits vor Insolvenzeröffnung im Grundbuch eingetragenen Grundschuld oder Hypothek ist auch nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens möglich. Allerdings benötigt die GdWE dafür einen Duldungstitel gegen den Insolvenzverwalter, den sie ggf. durch Umschreibung (§§ 727, 749 ZPO) eines bereits vorhandenen Titels,[103] dingliche Klage oder...mehr

Rz. 115 Mit der sofortigen Beschwerde (§ 793 ZPO) können Verfahrensfehler und formelle Mängel gerügt werden,[53] z.B. die falsche Berechnung der Zinsen eines Rechts oder die Aufnahme einer Forderung in den Plan, welche in dem Verfahren nicht berücksichtigt werden kann.[54] Die zweiwöchige Beschwerdefrist beginnt mit der Zustellung des Beschlusses zu laufen.[55]mehr

Rz. 49 Die Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums hat den Zweck, den Gläubiger aus den Erträgnissen des Wohnungseigentums (i.d.R. Mieteinnahmen) zu befriedigen. Der Zwangsverwalter verschafft sich dafür den Besitz an der Wohnung, zieht die Mieten ein, bestreitet daraus die Ausgaben der Verwaltung (§ 155 Abs. 1 ZVG) und verteilt den Überschuss gemäß dem nach § 156 Abs. 2 ZVG ...mehr

Rz. 279 Die Gebühren des Gerichts für das Versteigerungsverfahren berechnen sich wie folgt:mehr

Rz. 118 Ist ein Widerspruch nicht mehr möglich, weil der Verteilungstermin beendet ist und das Gericht den Teilungsplan durch Beschluss festgestellt hat, kann jeder Beteiligte eine Änderung des Teilungsplans im Wege der Klage erwirken (§ 159 ZVG). Eine Frist für die Klage ist nicht vorgesehen. Die Klage richtet sich gegen alle Beteiligten, deren Rechte ganz oder teilweise be...mehr

Rz. 203 In der Regel erfolgt ein Eigentümerwechsel aufgrund einer zuvor im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung. War vor Beantragung der Zwangsversteigerung bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen und erfolgte der Eigentümerwechsel später aufgrund der vorher eingetragenen Auflassungsvormerkung, gilt der Erwerber gemäß § 883 BGB als vor der Beschlagnahme einge...mehr

Rz. 56 Die Anordnung der Zwangsverwaltung setzt einen Vollstreckungsantrag der GdWE voraus (§§ 146 Abs. 1, 15 ZVG). Dieser ist an das Amtsgericht zu richten, in dessen Bezirk die betreffende Wohnungseigentumseinheit liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG). Die Landesregierungen können allerdings durch Rechtsverordnung bestimmen, dass die Zwangsverwaltungssachen von einem Amtsgericht für den ...mehr

Rz. 66 Die Beschlagnahme umfasst alle Gegenstände, auf welche sich bei einem Grundstück die Hypothek erstreckt (§§ 146 Abs. 1, 20, 21 ZVG). Auch ein Sondernutzungsrecht wird nach § 146 Abs. 1 ZVG in Verbindung mit § 20 Abs. 2 ZVG von der Beschlagnahme des Wohnungseigentums erfasst.[29] Miet- und Pachtforderungen werden nach Maßgabe des § 1124 Abs. 2 BGB erfasst, Forderungen ...mehr

Rz. 210 Der BGH[113] hat der bislang h.M.,[114] wonach die in Rangklasse 2 fallenden Wohngeldforderungen eine dingliche Last des Wohnungseigentums darstellen, die auch eine Zwangsversteigerung gegen einen etwaigen neuen Eigentümer ermögliche, eine Absage erteilt.[115] Ein Erwerber haftet danach weder persönlich noch dinglich für Wohngeldrückstände des Veräußerers. Die Veräuß...mehr

Rz. 138 Der Gläubiger muss dem Vollstreckungsgericht eine zustellungsfähige Anschrift des Schuldners mitteilen. Zustellungsfähig ist eine Anschrift, wenn dort Schriftstücke wirksam amtlich zugestellt werden können. Dazu gehört in erster Linie die Wohn- oder Geschäftsanschrift, aber auch eine Postfachadresse.[63] Ist die Anschrift nicht zu ermitteln, kommt die Bestellung eine...mehr

Rz. 151 In Rangklasse 2 fallen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums, soweit diese auf einem wirksamen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über einen Wirtschaftsplan, eine Sonderumlage oder eine Jahresabrechnung beruhen. Die Beiträge müssen fällig sein und die zu versteigernde Wohnungseigentums...mehr

Rz. 72 Der Zwangsverwalter ist allen am Verfahren beteiligten Personen gleichermaßen gegenüber verantwortlich und verpflichtet, seine Aufgabe objektiv nach dem Verfahrenszweck der Zwangsverwaltung auszuüben und zu erfüllen. Er hat aus den Erträgnissen des Wohnungseigentums die bestmögliche Befriedigung der Gläubiger und sonstigen Zuteilungsberechtigten zu ermöglichen und zug...mehr

Rz. 86 Absonderungsberechtigte, z.B. Inhaber eines Grundpfandrechts am Wohnungseigentum, können auch noch nach Insolvenzeröffnung die Zwangsverwaltung beantragen. Sie benötigen dafür aber einen Duldungstitel gegen den Insolvenzverwalter, den sie durch Umschreibung eines bereits vorhandenen Titels, durch dingliche Klage (Duldungsklage) gegen den Insolvenzverwalter oder durch ...mehr

Rz. 222 Erfüllt der Schuldner die titulierte Forderung, muss der Gläubiger den Versteigerungsantrag zurücknehmen (§ 29 ZVG). Das Gericht hebt sodann das Verfahren – für diesen Schuldner – auf. Die Beschlagnahmewirkungen entfallen mit der Zustellung des Aufhebungsbeschlusses an den Schuldner. Rz. 223 Die Befriedigung des Gläubigers ist nur dann zu berücksichtigen, wenn sie dem...mehr

Rz. 231 Um zu verhindern, dass der Meistbietende das Bargebot nicht leistet und es deshalb zur Wiederversteigerung kommen muss, was für die GdWE weiteren Zeitverlust (und damit häufig auch weiteren Forderungsausfall) bedeuten würde, kann die GdWE bzw. deren Vertreter im Versteigerungstermin von jedem Bieter Sicherheitsleistung verlangen (§§ 67 ff. ZVG). Die Sicherheitsleistu...mehr

Rz. 90 Der Zwangsverwalter hat aus den eingenommenen Beträgen, insbesondere den Mieten, zunächst die Ausgaben der Verwaltung einschließlich der dem Verwalter zustehenden Vergütung sowie die Kosten des Verfahrens zu bestreiten (§ 155 Abs. 1 ZVG). Zu den Ausgaben der Verwaltung gehören im Wesentlichen die an die GdWE zu leistenden Wohngeldbeiträge (siehe Rdn 95). Reicht die Zw...mehr

Rz. 237 Liegt das Meistgebot unterhalb von 70 % des festgesetzten Verkehrswertes, muss das Gericht den Zuschlag versagen, wenn ein Beteiligter dies beantragt, der bei einem (fiktiven) Gebot in Höhe von 70 % des Verkehrswertes eine Zuteilung aus dem Versteigerungserlös in voller Höhe seines Anspruchs erwarten könnte, die er bei dem abgegebenen Gebot nicht oder nicht in dieser...mehr

Rz. 169 Voraussetzung für ein Betreiben der Zwangsversteigerung in Rangklasse 2 ist, dass die titulierte Wohngeldforderung[84] 3 % des Einheitswertes der Wohnungseigentumseinheit übersteigt (§ 10 Abs. 3 S. 1 ZVG). Dieser Umstand ist von der Antragstellerin glaubhaft zu machen, in der Regel durch Vorlage des Einheitswertbescheides des Finanzamtes.[85] Die GdWE kann den Einhei...mehr

Rz. 100 Eine einstweilige Einstellung des Zwangsverwaltungsverfahrens auf Antrag des Schuldners nach § 30a ZVG kann nicht erfolgen. Diese auf die Zwangsversteigerung zugeschnittene Norm findet in der Zwangsverwaltung keine Anwendung.[45] Rz. 101 Der Schuldner kann eine Einstellung des Verfahrens nur unter den engen Voraussetzungen des § 765a ZPO erreichen.mehr

Rz. 240 Das Gericht muss das Verfahren (einstweilen) einstellen, wenn der Schuldner im Versteigerungstermin einen Einzahlungs- oder Überweisungsnachweis einer Bank oder eine öffentliche Urkunde vorlegt, aus der sich ergibt, dass der Schuldner oder ein Dritter, der berechtigt ist, den Gläubiger zu befriedigen, den zur Befriedigung und zur Deckung der Kosten erforderlichen Bet...mehr

Rz. 244 Gegen den Zuschlag und die Versagung des Zuschlags ist das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde gegeben. Auf diese finden die Vorschriften der ZPO über die Beschwerde insoweit Anwendung, als nicht in den §§ 97 bis 104 ZVG ein anderes vorgeschrieben ist (§ 96 ZVG). Rz. 245 Die Beschwerdefrist beträgt zwei Wochen. Sie beginnt mit der Verkündung des Beschlusses im Vers...mehr

Rz. 14 Die Zwangshypothek ist bei der Vollstreckung in ein (bereits mit Grundpfandrechten belastetes) Wohnungseigentum nur in Betracht zu ziehen, wenn die titulierte Forderung kein Vorrecht in Rangklasse 2 genießt (siehe Rdn 12 f.). Die Zwangshypothek führt nicht zur Befriedigung des Gläubigers; sie dient der Sicherung der titulierten Forderung. Im Einzelnen gewährt sie dem ...mehr

Rz. 23 Soll die Zwangshypothek auch für Kosten bisheriger Vollstreckungsmaßnahmen eingetragen werden, bedarf es hierfür keines besonderen Titels (§ 788 Abs. 1 S. 1 ZPO). Es genügt, dem Grundbuchamt die Höhe der Kosten, den Grund ihrer Entstehung und deren Notwendigkeit unter Beifügung entsprechender Belege entsprechend § 104 Abs. 2 S. 1 ZPO glaubhaft zu machen, soweit diese ...mehr

Rz. 166 In Rangklasse 2 (siehe Rdn 147 ff.) betreibende Gläubigerin ist grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtfähiger Verband, denn diese ist Inhaberin der Wohngeldforderungen (§ 9a Abs. 3 WEG). Hat der Verwalter die Wohngeldforderungen der GdWE als Verfahrensstandschafter titulieren lassen, kann auch der Verwalter die Zwangsversteigerung in Rangklasse 2 ...mehr

Rz. 106 Der Anmeldung bedürfen aber gezahlte Vorschüsse des betreibenden Gläubigers, die in Rangklasse 1 berücksichtigt werden sollen. Hierunter fallen Ausgaben für die Erhaltung oder nötige Verbesserung des Wohnungseigentums. Aus dem Vorschuss erbrachte Wohngeldzahlungen werden nur insoweit berücksichtigt, als sie objekterhaltend oder -objektverbessernd verwandt worden sind...mehr

Rz. 27 Verfügt der Schuldner über mehrere Wohnungseigentumseinheiten, die sämtlich belastet werden sollen, muss der Gläubiger die titulierte Forderung auf die zu belastenden Einheiten betragsmäßig verteilen, wobei zu beachten ist, dass jede Einzelhypothek den Betrag von 750 EUR übersteigen muss (§§ 867 Abs. 2 Hs. 2, 866 Abs. 3 S. 1 ZPO). Die Eintragung einer Gesamtzwangshypo...mehr

Rz. 184 Ist ein Zwangsversteigerungsverfahren bereits anhängig, schließt dies nicht aus, dass andere Gläubiger ebenfalls die Zwangsversteigerung beantragen. Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster Anh 28.4: Beitritt zum Zwangsverfahren Der Antrag an das Versteigerungsgericht lautet in diesem Fall "den Beitritt zum Zwangsversteigerungsverfahren zuzulassen" (§ ...mehr

Rz. 104 Die Ansprüche der betreibenden Gläubiger müssen nicht gesondert angemeldet werden. Sie gelten als angemeldet, soweit sie sich aus dem Zwangsverwaltungsantrag oder einem Beitrittsgesuch ergeben (§ 156 Abs. 2 S. 4 i.V.m. § 114 Abs. 1 S. 2 ZVG). Rz. 105 Anzumelden sind die Kosten der dinglichen Rechtsverfolgung (§ 10 Abs. 2 ZVG). Hierzu gehören die dem Gläubiger durch da...mehr