Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.6.1 Mieter als Verpflichteter

Rz. 186

Bei wirksamer Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter hat der Vermieter den Erfüllungsanspruch (BGH, NJW 1990, 2376 = GE 1990, 1139), der auch klageweise geltend gemacht werden kann. Praktische Bedeutung wird das häufig jedoch nur dann haben, wenn der Vermieter zufälligerweise von dem Zustand der Mietwohnung Kenntnis erhält und nun, weil ihm der Zustand missfällt, darauf drängt, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt. Erfahrungsgemäß ist das dann der Fall, wenn sich die Mietvertragsparteien ohnehin nicht mehr "recht mögen" und wechselseitig Ansprüche geltend machen. In einer entsprechenden Klage zur Durchsetzung des Erfüllungsanspruchs (Anspruch auf Ausführung der Schönheitsreparaturen) muss die Notwendigkeit der Schönheitsreparaturen im Einzelnen dargelegt werden. Der Tenor des Urteils muss sich im Einzelnen darüber verhalten, welche Dekorationsarbeiten auszuführen sind. Vollstreckt wird ein derartiges Urteil nach § 887 ZPO, denn es handelt sich um eine vertretbare Handlung. Nimmt diese der verurteilte Mieter nicht vor, erfolgt eine Ersatzvornahme auf Kosten des Mieters. Das ist ein dornenreicher Weg der Vollstreckung, denn im Weigerungsfall muss der Mieter erst gezwungen werden, Handwerker in die Wohnung zu lassen, damit die malermäßige Behandlung der Wohnung erfolgen kann. Im Hinblick darauf sind derartige Rechtsstreitigkeiten höchst selten.

Deshalb stellt sich die Frage nach der Umwandlung des Erfüllungsanspruchs in einen Schadensersatzanspruch nach §§ 280, 281. Hier setzt nun die Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil v. 6.4.2005,VIII ZR 192/04,GE 2005,662) ein, die den Vermieter (Gläubiger des Erfüllungsanspruches) bei Verzug des Mieters berechtigt, von dem Mieter die Zahlung eines Vorschusses in Höhe der erforderlichen Renovierungsko...