Kinne/Schach/Bieber, BGB § ... / 2 Stellung des bisherigen Vermieters und des Erwerbers
 

Rz. 2

Der Gesetzgeber hält es für sinnvoll, dass der Mieter bei Mietende die geleistete Sicherheit in erster Linie vom Erwerber zurückverlangen kann, und zwar anders als nach der bisherigen Rechtslage unabhängig davon, ob der Erwerber die Sicherheit seinerzeit beim Eigentumswechsel tatsächlich erhalten bzw. eine Pflicht zur Rückgewähr übernommen hat. Es soll vermieden werden, dass der Mieter, gerade wenn der Eigentumswechsel bereits längere Zeit zurückliegt und der Mieter den aktuellen Aufenthaltsort des (früheren) Vermieters nicht mehr kennt, von diesem gegebenenfalls nur noch unter erheblichen praktischen Schwierigkeiten die Sicherheit zurückerhalten kann. Mit dem Erwerber stehe der Mieter dagegen noch in unmittelbarem Kontakt und wisse, wie er ihn erreichen könne. Den Erwerber belastet dies nicht unzumutbar, da er ohnehin ein eigenes Interesse daran habe, für einen Übergang der vom Mieter geleisteten Sicherheit zu sorgen.

Einer Empfehlung des Rechtsausschusses gemäß tritt jetzt der Erwerber in die durch die Leistung der Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten ein, womit sichergestellt werden soll, dass der Erwerber bei Mietende nicht nur die Sicherheit selbst, sondern bei einer Barkaution auch die darauf entfallenden Zinsen zurückzahlen muss.

Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution (BGH, Urteil v. 4.4.2007, VIII ZR 219/06, GE 2007, 718 = NJW 2007, 1818 = WuM 2007, 267).

Ein neuer Grundstückseigentümer, der nach der Zwangsversteigerung das Mietverhältnis kündigt, ist zur Rückgabe der Kaution auch dann verpflichtet, wenn sie ihm nicht ausgehändigt worden ist. Das gilt auch für den Fall, dass das Mietverhältnis zunächst mit einem Zwischenmieter bestand und der neue Eigentümer erst später als neuer Vermieter eingetreten ist (LG Berlin, Urteil v. 26.3.2009, 67 S 83/08, GE 2009, 910).

Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 330/03, GE 2005, 858 = WuM 2005, 460 = NJW-RR 2005, 1029 im Anschluss an BGH, Urteil v. 16.7.2003, VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342; aber: das gilt jedoch dann nicht, wenn das Mietverhältnis dadurch beendet wird, dass der Mieter das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung selbst erwirbt; BGH, Urteil v. 9.6.2010, VIII ZR 189/09, GE 2010, 1262 = WuM 2010, 518). Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor – noch unter der Geltung des § 572 BGB a. F. – weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden war (im Anschluss an BGH, VIII ZR 330/03) (BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 304/10, GE 2011, 1080 = WuM 2011, 472). Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer mietvertraglich vereinbarte Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Der Mieter kann jedoch aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet sein, die vom Voreigentümer an den Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten (BGH, Urteil v. 7.12.2011, VIII ZR 206/10, GE 2012, 128 = WuM 2012, 21). Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die Vermieter erhalte Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte (BGH, Urteil v. 7.3.2012, XII ZR 13/10, GE 2012, 610 = NJW 2012, 1353).

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein (BGH, Urteil v. 25.7.2012, XII ZR 22/11, GE 2012, 1225 = NJW 2012, 3032).

In erster Linie muss sich der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses an den Erwerber i. S. d. § 566 wenden. Erst wenn er dort nichts erhält (z. B. weil die Sicherheit nicht weitergegeben worden ist), kann er sich an den Vorvermieter wenden. Dieser war schon nach bisheriger Rechtsprechung (vgl. BGHZ 141, 160 ff. = GE 1999, 708) zur Rückzahlung der Sicherheit neben dem Erwerber verpflichtet.

 

Rz. 3

Das Gesetz schweigt allerdings zur Frage, ab wann sich der Mieter an den Vorvermieter halten kann, wann das Merkmal "kann … nicht erlangen" erfüllt ist. Nach der Intention des Gesetzgebers in der Begründung zur urs...

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