Kinne/Schach/Bieber, BGB § 566a Mietsicherheit / 2 Stellung des bisherigen Vermieters und des Erwerbers

Rz. 2

Der Gesetzgeber hält es für sinnvoll, dass der Mieter bei Mietende die geleistete Sicherheit in erster Linie vom Erwerber zurückverlangen kann, und zwar unabhängig davon, ob der Erwerber die Sicherheit seinerzeit beim Eigentumswechsel tatsächlich erhalten bzw. eine Pflicht zur Rückgewähr übernommen hat. Es soll vermieden werden, dass der Mieter, gerade wenn der Eigentumswechsel bereits längere Zeit zurückliegt und der Mieter den aktuellen Aufenthaltsort des (früheren) Vermieters nicht mehr kennt, von diesem gegebenenfalls nur noch unter erheblichen praktischen Schwierigkeiten die Sicherheit zurückerhalten kann. Mit dem Erwerber stehe der Mieter dagegen noch in unmittelbarem Kontakt und wisse, wie er ihn erreichen könne. Den Erwerber belastet dies nicht unzumutbar, da er ohnehin ein eigenes Interesse daran habe, für einen Übergang der vom Mieter geleisteten Sicherheit zu sorgen.

§ 566a gilt für alle Arten von Mietsicherheiten, also nicht nur für die praktisch häufige Barkaution, sondern für alle in § 232 erwähnten Sicherheiten (auch wenn sie – wie bspw. im Falle der Bürgschaft – durch Dritte geleistet werden) sowie für die Sicherungsübereignung und die Sicherungsabtretung oder andere atypische Sicherheiten (Schmidt-Futterer/Streyl, § 566a Rn. 4).

Der Erwerber tritt in die durch die Leistung der Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten ein, womit sichergestellt werden soll, dass der Erwerber bei Mietende nicht nur die Sicherheit selbst, sondern bei einer Barkaution auch die darauf entfallenden Zinsen zurückzahlen muss, und zwar auch für die Zeit vor dem Eigentumswechsel.

§ 566a gilt auch bei Erwerb in der Zwangsversteigerung (BGH, Urteil v. 7.3.2012, XII ZR 13/10; GE 2012, 610) und vom Insolvenzverwalter.

Wann eine Sicherheit geleistet ist, bestimmt sich nach den vertraglichen Abreden der Parteien und ggf. nach speziellen gesetzlichen Vorschriften (etwa §§ 765 ff. für die Bürgschaft). Ist eine Sicherheit vor Eigentumsübergang noch nicht geleistet worden oder (nach deren Verbrauch durch den Veräußerer) wieder aufzufüllen, ist dies kein Anwendungsfall des § 566a, sondern des § 566; diese Ansprüche stehen aber ebenfalls dem Erwerber zu (Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 566a Rn. 11).

Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution (BGH, Urteil v. 4.4.2007, VIII ZR 219/06, GE 2007, 718).

Ein neuer Grundstückseigentümer, der nach der Zwangsversteigerung das Mietverhältnis kündigt, ist zur Rückgabe der Kaution auch dann verpflichtet, wenn sie ihm nicht ausgehändigt worden ist. Das gilt auch für den Fall, dass das Mietverhältnis zunächst mit einem Zwischenmieter bestand und der neue Eigentümer erst später als neuer Vermieter eingetreten ist (LG Berlin, Urteil v. 26.3.2009, 67 S 83/08, GE 2009, 910).

Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 330/03, GE 2005, 858 im Anschluss an BGH, Urteil v. 16.7.2003, VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342; aber: das gilt jedoch dann nicht, wenn das Mietverhältnis dadurch beendet wird, dass der Mieter das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung selbst erwirbt; BGH, Urteil v. 9.6.2010, VIII ZR 189/09, GE 2010, 1262). Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor – noch unter der Geltung des § 572 BGB a. F. – weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden war (BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 304/10, GE 2011, 1080). Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer mietvertraglich vereinbarte Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Der Mieter kann jedoch aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet sein, die vom Voreigentümer an den Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten (BGH, Urteil v. 7.12.2011, VIII ZR 206/10, GE 2012, 128). Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte (BGH, Urteil v. 7.3.2012, XII ZR 13/10, a. a. O.).

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 in den vor Eigentumsübergang ents...