Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 5 Rechtslage ... / II. Maßnahmen zum Schutz des Käufers

Rz. 32

Die Zahlung des Kaufpreises ohne Sicherung ist Vertrauensangelegenheit. Deshalb wird dem Käufer empfohlen, seine Leistungen von einem vorherigen Schutz abhängig zu machen, z.B.

▪	Übertragung des Eigentums an den Käufer, bevor er den Kaufpreis zu zahlen hat. Dies ist i.d.R. dem Verkäufer nicht ohne weiteres zumutbar.
▪	Vormerkungsschutz: Kaufpreiszahlung erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung, die den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung sichert. Die Belastung des Grundstücks mit einer Vormerkung ist eine im Grundstücksverkehr übliche Vorleistung des Verkäufers. Er kann sich (allerdings nicht absolut) auf verschiedene Weise schützen, z.B. durch eine vom Notar treuhänderisch verwahrte und überwachte Löschungsbewilligung des Käufers oder Vollmacht zur Löschung der Vormerkung,[72] Sicherheitsleistung (§§ 232 ff. BGB; z.B. Bankbürgschaft) oder Hinterlegung eines zur Löschung der Vormerkung einschließlich Prozesskosten ausreichenden Betrages.[73] Dem Käufer bietet erst die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch insbes. im Hinblick auf Zwangsvollstreckung (§ 883 Abs. 2 S. 2 BGB) und Insolvenz des Verkäufers (§ 106 InsO) hinreichend Schutz. Die häufig anzutreffende Formulierung der Kaufpreisfällig nach "Sicherstellung" der Eintragung durch entsprechenden Eintragungsantrag des Notars und Vergewisserung, dass keine vorrangigen Anträge gestellt sind, ist für den Käufer keinesfalls hinzunehmen. Das Grundbuchamt könnte nämlich unter Verstoß gegen § 17 GBO wirksam Eintragungen im Range vor der beantragten Vormerkung vornehmen und den Rechtserwerb des Käufers noch vereiteln. Auch könnte bereits vor dem Antrag auf Eintragung der Vormerkung eine Verfügungsentziehung z.B. nach § 21 Abs. 2 Nr. 2 mit § 24 Abs. 1 oder § 27 Abs. 2 mit § 80 Abs. 1 InsO wirksam geworden sein, was einen wirksamen Erwerb der Vormerkung auch nach § 878 BGB ausschließt. Im Bereich des Bauträgervertrages verstößt eine entsprechende Klausel zudem gegen den zwingenden Wortlaut des § 3 Abs. 2 MaBV und gegen die VO über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen vom 23.5.2001.[74] Der Notar hat über die Regelungen der MaBV zu belehren und gegebenenfalls seine Beurkundungstätigkeit zu versagen (§§ 12, 18 MaBV, § 4 BeurkG).[75]
▪	Anwartschaftsschutz (§§ 878 BGB, 17 GBO), der in den einzelnen Stufen zwischen Auflassung und Eintragung unterschiedlich groß (siehe Rdn 3) und nicht absolut ist (siehe Rdn 26).
▪	Verfahrensschutz: Dazu gehören eigene Antragstellung des Erwerbers, Unwiderruflichkeit der Eintragungsbewilligung und das originäre Recht des Erwerbers auf Urschrift oder Ausfertigung der für den Grundbuchvollzug notwendigen Urkunden.
▪	Gutglaubensschutz, den es beim Grundstückserwerb vom eingetragenen Bucheigentümer (§§ 892, 893 BGB) gibt, nur beschränkt beim Vormerkungserwerb,[76] gar nicht beim Anwartschaftserwerb (siehe Rdn 28).
▪	Abwicklung der Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto (§ 23 BNotO; §§ 54a ff. BeurkG; vgl. auch § 16a Abs. 4 GwG).[77]

[72] Beck’sches Notarhandbuch/Amann, A I Rn 173.

[73] Dazu Burkhardt, BWNotZ 1985, 156, 160 ff.; Brambring, DNotZ 1990, 615, 616; Möller, MittRhNotK 1990, 33.

[74] BGBl I S. 981; erlassen aufgrund Art. 244 EGBGB; dazu Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3208 m.w.N.; soweit die Kaufpreisfälligkeit gegen § 3 Abs. 2 MaBV verstößt, ist die entsprechende Vertragsklausel nach BGHZ 146, 250 = DNotZ 2001, 201 m. Anm. Fr. Schmidt = NJW 2001, 818, nichtig; dazu auch Grüneberg/Sprau, BGB, § 632a Rn 3; Erman/Schwenker, BGB, § 632a Rn 13; zur Nichtigkeit einer Unterwerfungsklausel BGHZ 139, 387 = DNotZ 1999, 53 m. Anm. Wolfsteiner = NJW 1999, 51.

[75] Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3206.

[76] Staudinger/Picker, BGB, § 892 Rn 57 ff.

[77] Brambring, DNotZ 1990, 615.