Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 5 Rechtslage ... / III. Vorstufen des Grundstückseigentums

Rz. 3

Erste Voraussetzung des Rechts des Auflassungsempfängers ist eine wirksame Auflassung (§ 925 BGB), weil ohne sie die mehraktige Eigentumsübertragung noch nicht begonnen hat und sich daran auch dann nichts ändert, wenn zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung eine Vormerkung eingetragen ist.^[9]

Auf dem Weg zum Erwerb des Eigentums am Grundstück (§ 873 Abs. 1 BGB) gibt es Vorstufen mit unterschiedlichen Voraussetzungen und Wirkungen:

1. Stufe:	Auflassung (§ 925 BGB; § 20 GBO) ohne Bewilligung
2. Stufe:	Auflassung und Bewilligung (§ 19 GBO) ohne Antrag
3. Stufe:	Auflassung, Bewilligung und Antrag des Veräußerers (§ 13 GBO)
4. Stufe:	Auflassung, Bewilligung und Antrag des Erwerbers (§ 13 GBO)
5. Stufe:	Auflassung und Vormerkung; keine Bewilligung der Eigentumsumschreibung
6. Stufe:	Auflassung, Bewilligung (§ 19 GBO) und Vormerkung
7. Stufe:	Auflassung, Bewilligung, Erwerberantrag und Vormerkung.

Der Erwerb einer Vormerkung (§§ 883, 885 BGB) verläuft in ähnlichen Stufen, ist aber (wie § 873 Abs. 1 BGB zeigt) keine rechtlich notwendige Vorstufe des Grundstückseigentums. Die Vormerkung ist allerdings ein im Grundstücksverkehr übliches Sicherungsmittel zum Schutz des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung (siehe Rdn 24, 32; § 6 Einl. Rdn 3 ff.), ohne dass die Rechtsstellung des Auflassungsempfängers weniger gesichert wäre.^[10]

Diese Stufen sind aus verschiedenen Gründen von Bedeutung:

▪	Wie ist der Auflassungsempfänger in den einzelnen Stufen gegen Beeinträchtigungen seiner Rechtsstellung geschützt? Dies ist wichtig für die Frage, welche Sicherheit der Käufer hat, wenn er vor dem Eigentumserwerb den Kaufpreis zahlt (siehe dazu Rdn 32).
▪	In welcher dieser Stufen kann über das Recht des Auflassungsempfängers wirksam verfügt werden, wann ist es also "verkehrsfähig" (vgl. Rdn 4)?
▪	Die Fragen, ob ein Recht besteht und ob es verkehrsfähig ist, sind voneinander zu trennen.[11] Denn es gibt Rechte (Rechtspositionen), die nicht oder nur eingeschränkt verkehrsfähig sind (z.B. §§ 1059 ff., 1092 BGB).

[9] BGHZ 89, 41, 44 = DNotZ 1984, 319, 320.

[10] BGHZ 45, 186, 190; für den Fall der Sicherung eines künftigen Anspruchs bei Insolvenz des Verkäufers ausdrücklich BGHZ 149, 1.

[11] Staudinger/Busche, BGB, Einl. zu § 398 Rn 2 ff., 47 ff.; § 399 Rn 84, 90; § 413 Rn 18 ff.