Rz. 30
Bemessungsgrundlagen sind ohne betragsmäßige Begrenzung
- die Herstellungskosten[1] begünstigter Maßnahmen. Sind Herstellungskosten angefallen, bevor das Sanierungsgebiet oder der städtebauliche Entwicklungsbereich förmlich festgelegt worden ist, können diese schon nach dem Wortlaut des Gesetzes nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden.
- die Anschaffungskosten, soweit begünstigte Maßnahmen nach Abschluss des obligatorischen Erwerbsvertrags oder des gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind (§ 7h Abs. 1 S. 3 EStG). Die Anschaffungskosten für das Gebäude selbst sind daher regelmäßig nicht begünstigt. Werden aber mit dem Kaufpreis auch bereits begonnene, im Zeitpunkt des obligatorischen Rechtsgeschäfts bzw. Rechtsakts noch nicht beendete begünstigte Maßnahmen anteilig abgegolten, so gehört der entsprechende Kaufpreisanteil zur Bemessungsgrundlage; eine einheitliche Gegenleistung ist dann aufzuteilen.[2]
- die nachträglichen Herstellungskosten. Sie führen allerdings zu einer eigenständigen Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen.[3] Nachträgliche Herstellungsarbeiten werden damit Gegenstand einer eigenständigen Abschreibung, obwohl es sich nicht um ein selbstständiges Wirtschaftsgut handelt. Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums wird ein eventuell noch vorhandener Restwert der Bemessungsgrundlage für die AfA am Gebäude hinzugerechnet und mit dieser zusammen mit den bisherigen AfA-Sätzen abgeschrieben.
Rz. 31
Teilherstellungskosten und Anzahlungen auf Anschaffungskosten sind nicht begünstigt, da eine gesetzliche Regelung hierfür fehlt.[4]
Rz. 32
Fraglich ist, ob die vom Stpfl. vorgenommene Aufteilung (Rz. 34)zwischen Anschaffungskosten für den Altbau und begünstigten Sanierungsaufwendungen verbindlich ist. Die Verwaltung ordnet i. d. R. zunächst die Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten des durch den Bauträger erworbenen Grundstückes im Verhältnis der Verkehrswerte den Positionen Grund und Boden und Altbausubstanz zu; anschließend rechnet sie die Gemeinkosten und den Gewinnaufschlag des Bauträgers den Positionen Grund und Boden, Altbausubstanz und direkten Sanierungskosten anteilig zu und ermittelt so eine Obergrenze für die nach § 7h EStG begünstigten Aufwendungen.
Rz. 33
Der Erwerber einer Eigentumswohnung darf die Höhe der begünstigten Modernisierungsaufwendungen indes durch Aufteilung des von ihm für die Wohnung gezahlten Kaufpreises berechnen und muss dabei nicht das Verhältnis der dem Bauträger entstandenen Kosten (Einstandskosten) zu den von ihm aufgewendeten Modernisierungskosten berücksichtigen.[5] Maßgeblich sind allein die für den Erwerber angefallenen Modernisierungsaufwendungen. Eine Deckelung ist grundsätzlich nicht zulässig. Auch nach allgemeinen Grundsätzen haben die Beteiligten die Möglichkeit, Höhe und Zuordnung einer Gegenleistung zu vereinbaren. Beim Erwerb von unterschiedlichen Wirtschaftsgütern ist eine von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf die unterschiedlichen Wirtschaftsgüter grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen, solange hiergegen keine nennenswerten Bedenken bestehen.[6] Dies galt für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage nach dem FördG[7], gilt für die nach § 7h EStG. Dabei sind Aufwendungen für Modernisierungsmaßnahmen und andere nachträgliche Herstellungskosten wie Aufwendungen für "ein selbstständiges unbewegliches Wirtschaftsgut" zu behandeln.[8]
Rz. 34
Der Stpfl. muss die Kaufpreisaufteilung substanziieren; sie darf nicht willkürlich vorgenommen werden. So muss z. B. der Verkäufer m. E. zumindest seine Einstandskosten für den Grund und Boden weiterbelasten. Die Intensität einer Sachverhaltsüberprüfung richtet sich nach den allgemeinen Grundsätzen für das Besteuerungsverfahren. Soweit die Vertragsparteien keine Aufteilung vorgenommen haben oder nach überschlägiger Prüfung (erhebliche) Zweifel an der Angemessenheit der vorgenommenen Aufteilung bestehen, kann im Bedarfsfall die Stellungnahme eines Bausachverständigen angefordert werden.[9]
Rz. 35
Aufwendungen für Handlungen (Planungskosten, Bauanträge), die die Modernisierung nur vorbereiten, sind ebenfalls begünstigt, es kommt für die Begünstigung der Anschaffungskosten auf den Zeitpunkt der Entstehung der Aufwendungen an. Die Entstehung muss also nach dem schuldrechtlichen Vertragsabschluss liegen (§ 7h Abs. 1 S. 3 EStG).
Rz. 36
Ihrem Wesen nach stellen die nachvertraglichen Anschaffungskosten sog. anschaffungsnahen Aufwand dar. Die Einbeziehung dieser Anschaffungskosten[10] ist eine Reaktion des Gesetzgebers auf die Rspr. des BFH, wonach Anleger im Bauherrenmodell bei Vorliegen eines einheitlichen Vertragswerks regelmäßig nicht als Bauherren, sondern als Erwerber eines bebauten Grundstücks zu beurteilen sind.[11]
Rz. 37
Auch eine neu hergestellte Eigentumswohnung fällt dem Grunde nach unter § 7h EStG. Etwas anderes gilt lediglich bei Neuerrichtungen, die als selbstständige Gebäude nicht Teil des Denkmals sind.[12]
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