Rz. 205
[Autor/Stand] Befinden sich auf einem Grundstück verschiedene Gebäude oder Gebäudeteile und lässt sich für mindestens eines dieser Gebäude oder Gebäudeteile keine übliche Miete ermitteln, wird das gesamte Grundstück (wirtschaftliche Einheit) im Sachwertverfahren bewertet (s. dazu auch § 185 BewG Rz. 96 ff.).[2]
Rz. 206
Beispiel:
Auf einem Firmengrundstück (Geschäftsgrundstück), das auf den 28.11.2022 zu bewerten ist, befinden sich neben den Verwaltungs- und Lagergebäuden auch zahlreiche Produktionsgebäude, für die sich keine übliche Miete ermitteln lässt. Ferner wurde auf dem Firmengrundstück auch ein Mehrfamilienhaus mit Betriebswohnungen für die Arbeitnehmer errichtet. Lediglich für die Verwaltungs- und Lagergebäude und das Mehrfamilienhaus lassen sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt übliche Mieten ermitteln.
Die gesamte wirtschaftliche Einheit (Geschäftsgrundstück) ist im Sachwertverfahren zu bewerten, da sich für mindestens eines der Gebäude der wirtschaftlichen Einheit keine übliche Miete ermitteln lässt (die Produktionsgebäude sind zwingend im Sachwertverfahren zu bewerten, da für sie keine übliche Miete ermittelt werden kann, § 182 Abs. 4 Nr. 2 BewG).
Rz. 207
[Autor/Stand] Im Einzelfall kann die vorgenannte Regelung dazu führen, dass ein Mehrfamilienhaus, das losgelöst von der wirtschaftlichen Einheit als Mietwohngrundstück stets im Ertragswertverfahren zu bewerten wäre (§ 182 Abs. 3 Nr. 1 BewG), in die Bewertung nach dem Sachwertverfahren einzubeziehen ist. Da in diesen Fällen das Mehrfamilienhaus ausnahmsweise im Sachwertverfahren zu bewerten ist, sehen die Regelherstellungskosten der Anlage 24, Teil II zum BewG i.d.F. ab 1.1.2016 – anders als in dem für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2015 geltenden Sachwertverfahren[4] – auch Regelherstellungskosten für Mehrfamilienhäuser vor. Es sind somit die Regelherstellungskosten der Gebäudeart 4 ("Wohnungseigentum und vergleichbares Teileigentum in Mehrfamilienhäusern (ohne Tiefgaragenplatz)/Mehrfamilienhäuser") maßgebend.
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