1. Sachwertverfahren nach §§ 258 ff. BewG
Rz. 21
[Autor/Stand] Das nach dem Bundesmodell für die Grundsteuerbewertung maßgebende Sachwertverfahren nach den §§ 258–260 BewG ähnelt dem Aufbau des für die Grundbesitzbewertung für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2021 geltenden Sachwertverfahrens nach §§ 189 ff. BewG a.F. Dies ist darauf zurückzuführen, dass beide Verfahren an das Sachwertverfahren nach den §§ 21 ff. ImmoWertV 2010 angelehnt sind. Die Einführung einer neuen Bewertung für Zwecke der Grundsteuer (Grundsteuerreform) war erforderlich geworden, nachdem das Bundesverfassungsgericht mit Entscheidung vom 10.4.2018[2] die Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens in den alten Bundesländern jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 festgestellt hatte. Vgl. zu den Einzelheiten der Grundsteuerreform Einf. BewG Rz. 363 ff.
Rz. 21.1
[Autor/Stand] Bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts im Sachwertverfahren werden gemäß § 258 Abs. 1 BewG der Bodenwert und der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt voneinander ermittelt. Dabei ist der Bodenwert der nach § 247 BewG ermittelte Wert des fiktiv unbebauten Grundstücks (maßgebender Bodenrichtwert multipliziert mit der Fläche des Grundstücks). Der Gebäudewert ermittelt sich nach § 259 BewG wie folgt: Aus der Multiplikation der Normalherstellungskosten mit dem maßgebenden Baupreisindex und der Brutto-Grundfläche des Gebäudes ergibt sich der Gebäudenormalherstellungswert. Von diesem wird zur Ermittlung des Gebäudesachwerts eine im Ergebnis auf max. 70 % begrenzte Alterswertminderung abgezogen. Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert ergibt den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser wird mit der Wertzahl nach § 260 BewG multipliziert; das Ergebnis stellt schließlich den Grundsteuerwert im Sachwertverfahren dar. Mit dem Grundsteuerwert sind die Werte für den Grund und Boden, die Gebäude, die baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und die sonstigen Anlagen stets abgegolten. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise Baumängel, Bauschäden, Renovierungsstau oder wirtschaftliche Überalterung werden beim diesem Sachwertverfahren im Rahmen der typisierenden steuerrechtlichen Wertermittlung aus Vereinfachungs- und Automationsgründen nicht gesondert berücksichtigt. Vgl. dazu im Einzelnen die Kommentierung zu §§ 258 ff. BewG.
Rz. 22
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
2. Steuerbilanzwertverfahren nach § 147 BewG
Rz. 22.1
[Autor/Stand] Das Sachwertverfahren nach §§ 189 ff. BewG weist erhebliche Unterschiede gegenüber dem Steuerbilanzwertverfahren nach § 147 BewG (Sonderfall) auf. Das im Vierten Abschnitt des Zweiten Teils des BewG implementierte sog. Steuerbilanzwertverfahren ist für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer für Grundbesitzwertfeststellungen von Sonderfällen mit einem Besteuerungszeitpunkt vor dem 1.1.2009 anzuwenden. Das gilt ebenso für Grundbesitzwerte für Zwecke der Grunderwerbsteuer.
Rz. 22.2
[Autor/Stand] Der Gesetzgeber war zunächst davon ausgegangen, dass das Steuerbilanzwertverfahren bei entsprechenden Fällen für Zwecke der Grunderwerbsteuer auch für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2008 weiter angewendet werden darf. Dieser Auffassung hat das BVerfG eine klare Absage erteilt. Mit Beschluss vom 23.6.2015[3] hat das BVerfG entschieden, dass die Regelung über die Ersatzbemessungsgrundlage (§§ 138 ff. BewG) im Grunderwerbsteuerrecht mit dem Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) unvereinbar ist. Nach dem Beschluss des BVerfG muss in den Fällen, in denen der Gesetzgeber eine Ersatzbemessungsgrundlage anwendet, diese Ergebnisse erzielen, die denen der Regelbemessungsgrundlage weitgehend angenähert sind, weil andernfalls dem Grundsatz der Lastengleichheit nicht genügt wird. Der Ersatzmaßstab des § 8 Abs. 2 GrEStG, der auf das Bewertungsgesetz verweist, führt jedoch zu einer erheblichen und sachlich nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlung gegenüber dem Regelbemessungsmaßstab, der an die Gegenleistung des Erwerbsvorgangs anknüpft. Der Gesetzgeber war verpflichtet, spätestens bis zum 30.6.2016 rückwirkend zum 1.1.2009 eine Neuregelung zu treffen. Für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2008 ist die Vorschrift weiter anwendbar. Der Gesetzgeber ist der Forderung des BVerfG mit dem Steueränderungsgesetz 2015[4] nachgekommen. Für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2008 sind auch für Zwecke der Grunderwerbsteuer die Vorschriften des Sechsten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes anzuwenden. Vgl. zum Umgang mit den nach dem 31.12.2008 verwirklichten Erwerbsvorgängen die gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 16.12.2015.[5]
Rz. 22.3
[Autor/Stand] Die Rückwirkung der Entscheidung ist eine sehr deutliche Absage des BVerfG an die Vorstellungen des Gesetzgebers. Das BVerfG unterstellt dem Gesetzgeber i...
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