Rz. 64
[Autor/Stand] Die Bezeichnung und Behandlung als bebautes Erbbaurecht bzw. Grundstück ist nur möglich, wenn sich auf dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstück ein benutzbares Gebäude befindet (vgl. § 248 BewG nebst der dazugehörigen Kommentierung).
Rz. 65
[Autor/Stand] Die Bewertungsmethode zur Ermittlung des Gesamtwertes eines bebauten Grundstücks richtet sich nach der Grundstücksart, zu der das auf Grund des Erbbaurechts errichtete Gebäude gehört. D.h. bei einem bebauten Erbbaurecht wird die Grundstücksart nach den allgemein gültigen Regelungen des § 249 BewG bestimmt. Je nach Nutzung kann das Gebäude ein
- Einfamilienhaus (§ 249 Abs. 2 BewG),
- Zweifamilienhaus (§ 249 Abs. 3 BewG),
- Mietwohngrundstück (§ 249 Abs. 4 BewG),
- Wohnungseigentum (§ 249 Abs. 5 BewG),
- Teileigentum (§ 249 Abs. 6 BewG),
- Geschäftsgrundstück (§ 249 Abs. 7 BewG),
- gemischt genutztes Grundstück (§ 249 Abs. 8 BewG) oder
- sonstiges bebautes Grundstück (§ 249 Abs. 9 BewG) sein.
Bezüglich der Einzelheiten vgl. die Kommentierung zu § 249 BewG.
Rz. 66
[Autor/Stand] Die Bewertung des bebauten Erbbaurechts richtet sich nach den allgemeinen Vorschriften des § 250 BewG. Ist das bebaute Grundstück den Grundstücksarten Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück oder Wohnungseigentum zuzurechnen, wird die Bewertung gemäß § 250 Abs. 2 BewG i.V.m. §§ 252–257 BewG im Ertragswertverfahren vorgenommen. Liegt hingegen ein Geschäftsgrundstück, gemischtgenutztes Grundstück, Teileigentum oder sonstiges bebautes Grundstück vor, ist das Grundstück im Sachwertverfahren zu bewerten, § 250 Abs. 3 BewG i.V.m. §§ 258–260 BewG.
Rz. 67
Beispiel 1:
Auf Grund eines Erbbaurechts hat der Erbbauberechtigte ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen errichtet. Das Grundstück ist umgeben mit einem weißen Jägerzaun (Außenanlage). Das Erbbaurecht wurde auf die Dauer von 99 Jahren bestellt. Die Laufzeit beträgt im Feststellungszeitpunkt noch 45 Jahre.
Es liegt ein bebautes Erbbaurecht bzw. Grundstück i.S.d. § 248 BewG vor. Da das Mehrfamilienhaus sechs Wohnungen beinhaltet und ausschließlich Wohnzwecken dient, handelt es sich um ein Mietwohngrundstück i.S.d. § 249 Abs. 4 BewG, das gemäß § 250 Abs. 2 Nr. 3 BewG zwingend im Ertragswertverfahren zu bewerten ist. Dabei ermittelt sich der Grundsteuerwert aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags nach § 253 BewG (Barwert des Reinertrags) und des abgezinsten Bodenwerts nach § 257 BewG. Mit dem Grundsteuerwert sind die Werte für den Grund und Boden, das Gebäude und die Außenanlagen (weißer Jägerzaun) abgegolten. Der Gesamtwert wird dem Erbbauberechtigten zugerechnet (vgl. Rz. 99).
Vgl. zur Bewertung nach dem Ertragswertverfahren die Kommentierung zu den §§ 252–257 BewG.
Rz. 68
Beispiel 2:
Der Erbbauberechtigte hat im Rahmen eines Erbbaurechts ein Wohn- und Geschäftshaus errichtet, das gemessen an der Wohn- und Nutzfläche zu 67 % Wohnzwecken dient und über einen gepflasterten Parkplatz für die Kunden der im Gebäude befindlichen Ladenlokale verfügt. Das Erbbaurecht wurde auf die Dauer von 99 Jahren bestellt. Die Laufzeit beträgt im Feststellungszeitpunkt noch 70 Jahre.
Es liegt ein bebautes Erbbaurecht bzw. Grundstück i.S.d. § 248 BewG vor. Da das Wohn- und Geschäftshaus sowohl betrieblichen Zwecken als auch Wohnzwecken dient und die Nutzung zu Wohnzwecken 67 % beträgt, handelt es sich um ein gemischt genutztes Grundstück i.S.d. § 249 Abs. 8 BewG, das gemäß § 250 Abs. 3 Nr. 2 BewG zwingend im Sachwertverfahren zu bewerten ist. Dabei ermittelt sich der Grundsteuerwert aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert. Beide Werte werden zum vorläufigen Sachwert zusammengefasst und mittels Wertzahl angepasst; das Ergebnis stellt der Grundsteuerwert dar. Mit dem Grundsteuerwert sind die Werte für den Grund und Boden, das Gebäude und die Außenanlagen (gepflasterter Parkplatz) abgegolten. Der Gesamtwert wird dem Erbbauberechtigten zugerechnet (vgl. Rz. 99).
Vgl. zur Bewertung nach dem Sachwertverfahren die Kommentierung zu den §§ 258–260 BewG.
Rz. 69
[Autor/Stand] Zur Bewertung ist für jedes Wohnungserbbaurecht bzw. jedes Teilerbbaurecht ein Gesamtwert zu ermitteln. Der einzelne Gesamtwert wird so errechnet, wie wenn es sich um ein Wohnungseigentum oder um ein Teileigentum handeln würde. Folglich erfolgt die Bewertung eines Wohnungserbbaurechts im Ertragswertverfahren und die eines Teilerbbaurechts im Sachwertverfahren (s. Rz. 65).
Rz. 70– 72
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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