Rz. 42
[Autor/Stand] Die Bewertung von Erbbaugrundstücken mit Gebäuden im Zustand der Bebauung ist ebenfalls durch die Finanzverwaltung im Rahmen der ErbStR 2011 neu geregelt[2] und in die ErbStR 2019 übernommen worden[3]. Demnach stellt der bei Ablauf des Erbbaurechts nicht zu entschädigende und auf den Bewertungsstichtag nach Maßgabe der Anlage 26 zum BewG abgezinste Anteil der am Bewertungsstichtag für das sich im Bau befindliche Gebäude bzw. für den sich in Bau befindlichen Gebäudeteil entstandenen Herstellungskosten den Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks dar (vgl. die Kommentierung zu § 194 BewG)[4].
Rz. 42.1
[Autor/Stand] Die Neuregelung der Finanzverwaltung ist zu begrüßen, da sie im Gleichklang mit der Behandlung eines Erbbaurechts im Zustand der Bebauung steht (vgl. Rz. 37 ff.) und zugleich wieder ein Unterschied zur Bewertung eines Erbbaugrundstücks mit einem am Bewertungsstichtag bereits bezugsfertigen Gebäude geschaffen wurde. Zudem ist der Systembruch mit der Behandlung der übrigen Grundstücke im Zustand der Bebauung beseitigt worden, da nur die bis zum Bewertungsstichtag entstandenen Herstellungskosten für die Bewertung maßgebend sind.
Rz. 43
[Autor/Stand] Bei der zuvor geltenden Verwaltungsauffassung war bei am Bewertungsstichtag sich im Zustand der Bebauung befindlichen Grundstücken der Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks im Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts nach § 185 BewG (Gebäudeertragswert) bzw. § 190 BewG (Gebäudesachwert) zu ermitteln[7]. Der Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks entsprach damit dem Gebäudewert oder dem anteiligen Gebäudewert, der dem Eigentümer des Erbbaugrundstücks bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf entschädigungslos zufiel; er war nach Maßgabe der Anlage 26 zum BewG auf den Bewertungsstichtag abzuzinsen. Insoweit ergab sich kein Unterschied zur Bewertung eines Erbbaugrundstücks mit einem am Bewertungsstichtag bezugsfertigen Gebäude. Im Vergleich zur seinerzeitigen Bewertung des Erbbaurechts im Zustand der Bebauung ergab sich jedoch eine deutliche Ungleichbehandlung. Während beim Erbbaurecht kein Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks zu berücksichtigen war (s. Rz. 40), kam es bei der Bewertung des Erbbaugrundstücks im Zustand der Bebauung gleichwohl zu einem entsprechenden Ansatz. Hier wurde ein Bruch in der Systematik deutlich.
Rz. 44
[Autor/Stand] Mit der nunmehr geltenden Verwaltungsauffassung entfällt die zuvor für die Ermittlung des Gebäudewertanteils des Erbbaugrundstücks erforderliche Prognose über die nach Fertigstellung des Gebäudes bestehende Bebauung und die aufgrund der Prognose vorzunehmende Berechnung des (nach Fertigstellung des Gebäudes maßgeblichen) Gebäudeertragswerts oder Gebäudesachwerts.
Rz. 44.1
[Autor/Stand] Der nach vormals geltenden Grundsätzen ermittelte Gebäudeertragswert oder Gebäudesachwert war auf den Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts abzuzinsen und in Abhängigkeit der Höhe des Abfindungsverzichts aufzuteilen. Dies stellte einen Bruch in der Systematik dar. Statt auf den nach Fertigstellung des Gebäudes maßgebenden Gebäudeertragswerts bzw. Gebäudesachwerts wäre vielmehr auf die bis zum Bewertungsstichtag entstandenen Herstellungskosten des noch im Bau befindlichen Gebäudes abzustellen und sodann die Abzinsung und Aufteilung vorzunehmen. Denn nur dieser Vermögenswert fällt dem Erben bzw. dem Beschenkten am Bewertungsstichtag als Bereicherung durch den Rechtsvorgänger zu. Außerdem führte die vormals geltende Regelung dazu, dass der Bewertung nicht der Zustand des Gebäudes zum Bewertungsstichtag, sondern der Zustand zu einem späteren Zeitpunkt zu Grunde gelegt wurde. Dies stand im Widerspruch zu § 157 Abs. 1 BewG, der die Zugrundelegung der tatsächlichen Verhältnisse zum Bewertungsstichtag verlangt. Folglich dürfen die nach dem Bewertungsstichtag durchgeführten Baumaßnahmen, die sich auch im Gebäudeertragswert bzw. Gebäudesachwert widerspiegeln, nicht berücksichtigt werden. Dieser Sichtweise hat sich die Finanzverwaltung im Rahmen der ErbStR 2011 angeschlossen.
Rz. 45
[Autor/Stand] Mit der geänderten Verwaltungsauffassung entschärft sich auch das bisherige Problem, die für die Grundbesitzbewertung des Erbbaugrundstücks erforderlichen Daten des Erbbaurechts beizubringen (s. dazu auch § 194 BewG Rz. 139). Denn nunmehr ist es nicht mehr erforderlich, einzelne Besteuerungsgrundlagen wie z.B. Höhe der Miete, Wohnfläche oder Brutto-Grundfläche des noch nicht bezugsfertigen Gebäudes beizubringen bzw. anhand von Annahmen und vorläufigen Berechnungen zu Grunde zu legen bzw. zu schätzen. Maßgeblich sind nur noch die bis zum Bewertungsstichtag entstanden Herstellungskosten des im Bau befindlichen Gebäudes.
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