I. Bodenwert
Rz. 30
[Autor/Stand] Der Bodenwert ist wie bei einem unbebauten Grundstück nach Maßgabe des § 179 BewG zu ermitteln. Somit ist der Grund und Boden des Grundstücks separat zu bewerten und bei der Wertermittlung im Sachwertverfahren anzusetzen. Durch den Verweis auf § 179 BewG ist es auch im Sachwertverfahren möglich, sämtliche bei der Bewertung der unbebauten Grundstücke geltenden Regelungen zur Ermittlung des Bodenwerts entsprechend anzuwenden.
Rz. 31
[Autor/Stand] Der Bodenwert ergibt sich aus der Multiplikation des zuletzt vor dem Bewertungsstichtag vom Gutachterausschuss zu ermittelnden Bodenrichtwerts mit der Fläche des Grundstücks. Zur Bewertung der unbebauten Grundstücke im Einzelnen, s. die Kommentierung zu § 179 BewG.
Rz. 32
[Autor/Stand] Es ist zu beachten, dass nach Auffassung der Finanzverwaltung der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts bei einem im Sachwertverfahren bewerteten Grundstück nicht allein für den Bodenwert geführt werden kann, da der Grund und Boden nur ein Bestandteil der wirtschaftlichen Einheit ist. Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ist nach § 198 BewG lediglich für die gesamte wirtschaftliche Einheit des bebauten Grundstücks zu erbringen[4]. Zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts im Einzelnen, s. § 198 BewG Rz. 6 ff.
II. Gebäudesachwert
Rz. 33
[Autor/Stand] Der Sachwert des Grundstücks ist als Ergebnis der Wertermittlung im Sachwertverfahren als Grundbesitzwert festzustellen. Der Sachwert ergibt sich aus dem mittels einer Wertzahl an den gemeinen Wert angeglichenen vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser ergibt sich wiederum aus der Summe des jeweils getrennt zu ermittelnden Bodenwerts und Gebäudesachwerts sowie des ggf. anzusetzenden Werts der (besonders werthaltigen) Außenanlagen und sonstigen Anlagen. Bei wirtschaftlichen Einheiten mit mehreren Gebäuden oder selbstständigen Gebäudeteilen wird für jedes Gebäude bzw. jeden Gebäudeteil ein eigener Gebäudesachwert ermittelt.
Rz. 34
[Autor/Stand] Die Ermittlung des Gebäudesachwerts richtet sich nach § 190 BewG. Dabei ist zwischen
- dem § 190 BewG bis 31.12.2015 für Bewertungsstichtage bis einschließlich 31.12.2015,
- dem § 190 BewG bis 31.12.2022 für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2016 bis einschließlich 31.12.2022 und
- dem § 190 BewG für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023
zu unterscheiden. Vgl. dazu im Einzelnen auch Rz. 26.1 sowie die Kommentierungen zu § 190 BewG bis 31.12.2015/bis 31.12.2022/ab 1.1.2023.
Rz. 34.1
[Autor/Stand] Der Gebäudesachwert i.S.d. § 190 BewG i.d.F. bis zum 31.12.2015 orientiert sich an den gewöhnlichen Herstellungskosten des Gebäudes. Dabei werden der Bewertung die aus den Normalherstellungskosten des Jahres 2000 abgeleiteten Regelherstellungskosten 2007 bzw. Regelherstellungskosten 2010 (in Abhängigkeit des Bewertungsstichtages, vgl. dazu § 190 BewG bis 31.12.2015, Rz. 9 ff.) sowie die Brutto-Grundfläche des Gebäudes zu Grunde gelegt (Gebäuderegelherstellungswert). Dieser Wert ist um eine Alterswertminderung, die im Ergebnis auf höchstens 60 % begrenzt ist, zu mindern.
Rz. 34.2
[Autor/Stand] Der Gebäudesachwert i.S.d. § 190 BewG in der für Bewertungsstichtage vom 1.1.2016 bis zum 31.12.2022 geltenden Fassung orientiert sich ebenfalls an den gewöhnlichen Herstellungskosten des Gebäudes. Dabei werden der Bewertung allerdings die aus den Normalherstellungskosten des Jahres 2010 abgeleiteten Regelherstellungskosten, der maßgebende Baupreisindex für Wohn- bzw. Nichtwohngebäude sowie die Brutto-Grundfläche des Gebäudes zugrunde gelegt (Gebäuderegelherstellungswert; vgl. dazu § 190 BewG bis 31.12.2015, Rz. 16 ff.). Dieser Wert ist um eine Alterswertminderung, die im Ergebnis auf höchstens 70 % begrenzt ist, zu mindern.
Rz. 34.3
[Autor/Stand] Der Gebäudesachwert i.S.d. § 190 BewG i.d.F. ab 1.1.2023 orientiert sich an den durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes. Dabei werden der Bewertung weiterhin die aus den Normalherstellungskosten des Jahres 2010 abgeleiteten Regelherstellungskosten, die Brutto-Grundfläche des Gebäudes sowie der maßgebende Baupreisindex für Wohn- bzw. Nichtwohngebäude zugrunde gelegt (durchschnittliche Herstellungskosten; vgl. dazu § 190 BewG, Rz. 16 ff.). Dieser Wert ist anschließend zur Ermittlung des Gebäudesachwerts mit dem Regionalfaktor sowie dem Alterswertminderungsfaktor zu multiplizieren.
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