Gebäudemodernisierungsgesetz: alle Änderungen im Überblick

Die schwarz-rote Koalition hat sich am 29.4.2026 bei der geplanten Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) – künftig Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) – auf eine Kostenbremse für Mieter geeinigt, wie die Spitzen der Regierungsfraktionen mitteilten. Kostenrisiken bei CO2, Netzentgelten und Biogas sollen halbiert werden.

Das GMG basiert derzeit nur auf einem Eckpunktepapier der Bundesregierung von Ende Februar. Ziel ist es nach Angaben des Bundeswirtschaftsministeriums weiterhin, dass das neue Gesetz vor dem 1. Juli in Kraft tritt.

Gebäudemodernisierungsgesetz: mietrechtliche Fragen

Am 24.2.2026 hatten Union und SPD Eckpunkte für das geplante GMG vorgelegt. Umstritten waren aber noch Regelungen zum Mieterschutz.

"Mit der Einigung beim Mieterschutz ist das letzte Puzzlestück gesetzt – der Weg für das Gebäudemodernisierungsgesetz ist frei", sagte Wirtschaftsministerin Katherina Reiche (CDU). Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) sprach von einer wichtigen Einigung.

"Wir konnten erreichen, die Kostenrisiken bei CO2, Netzentgelten und Biogas konsequent zu halbieren", erklärte SPD-Fraktionschef Matthias Miersch. Diese Regelung solle für alle bestehenden und künftigen Mietverhältnisse nach einem Heizungstausch gelten. Vermieter sollten sich künftig beim Neueinbau einer Gas- oder Ölheizung erstmals an den Kosten der Netzentgelte und des Brennstoffes beteiligen.

Gebäudemodernisierungsgesetz: die Eckpunkte

Die Eckpunkte für eine GEG-Reform sehen vor, dass zentrale Vorgaben des GEG gekippt werden. So soll etwa die 65-Prozent-Regel wegfallen. Der Einbau neuer Gas- und Ölheizungen soll weiter möglich sein – sie müssen aber von Januar 2029 an mit einem wachsenden Anteil klimafreundlicher Kraftstoffe betrieben werden. Das können Biomethan oder synthetische Kraftstoffe sein. Geplant ist eine "Bio-Treppe" mit vier Stufen bis 2040.

Für bestehende Heizungen soll von 2028 an eine "Grüngasquote" eingeführt werden. Die Förderung für den Heizungstausch in Milliardenhöhe soll grundsätzlich erhalten bleiben. 

Auszüge aus dem GMG-Eckpunktepapier im Überblick:

• "Die pauschale Vorgabe eines Anteils von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien bei der Wärmeversorgung für alle Neu- und Bestandsbauten entfällt. Auch Betriebsverbote für bestimmte Heizungsarten streichen wir."
• "Das neue Gesetz wird keine Regelungen enthalten, die den Ausbau oder Wechsel bestehender funktionierender Heizungssysteme verpflichtend machen."
• "Beim Austausch der Heizung liegt die Entscheidung über die künftige Heizungsart bei den Eigentümern, ..."
• "Künftig können neben der Wärmepumpe, Fernwärme, hybriden Heizungsmodellen und Biomasseheizung weiterhin auch Gas- und Ölheizungen eingebaut werden. Voraussetzung ist, dass diese ab 1.1.2029 einen zunehmenden Anteil CO2-neutraler Brennstoffe nutzen (Bio-Treppe)."
• "Wird also eine Gas- oder Ölheizung ab Inkrafttreten ausgetauscht, ist die neue Heizung zu einem aufwachsenden Anteil mit klimafreundlichen Brennstoffen wie Biomethan und synthetischem Treibstoff (Bio-Treppe) zu betreiben. Ab 1.1.2029 muss dieser Anteil bei mindestens zehn Prozent liegen, den weiteren Anstieg bis 2040 legen wir in drei Schritten im Gesetz fest."
•  "Mit einer moderaten Grüngasquote sowie einer Grünheizölquote setzen wir zusätzlich bei den Inverkehrbringern von Erdgas und Heizöl an."
• "Die auskömmliche Finanzierung der Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG) wird bis mindestens 2029 sichergestellt."
•  "Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz werden auch die Vorgaben der Europäischen Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) 1:1 umgesetzt. Spielräume bei der Umsetzung der EPBD schöpfen wir aus."
•  "Mit der Umsetzung der EPBD werden wir für Wohngebäude keine gebäudeindividuellen Sanierungsanforderungen auslösen."
•  "Wir werden den klimafreundlichen Aus- und Umbau der Wärmenetze vorantreiben. Gleichzeitig sollen die Wärmepreise für Kunden sowie Mieter fair und transparent sein und auf einem bezahlbaren Niveau liegen. Dazu werden wir die AVBFernwärmeV sowie die Wärmelieferverordnung novellieren."

Eckpunkte zum neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (Stand 24.2.2026)

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