Teil II Mietprozessrecht / 2.2 Räumungsvollstreckung

Rz. 379

Die Räumungsvollstreckung setzt einen Titel voraus, der auf Herausgabe, Überlassung oder Räumung des Grundstücks oder der Wohnung lautet. Die Wohnung muss nach der Lage (Anschrift, Gebäudeteil, Stockwerk) sowie herauszugebenden Räumlichkeiten (Anzahl der Zimmer, Nebenräume) im Titel genau bezeichnet sein. Es genügt, wenn im Urteilstenor die zu räumende Wohnung nach Nr. und Lage im Objekt bezeichnet ist; die Begriffe "rechts" oder "links" innerhalb eines genannten Stockwerks bestimmen sich aus der Sicht von der Straße aus, dem Haus zugewandt stehend (LG München I, Beschluss v. 24.5.2017, 14 T 6466/17, ZMR 2017, 941). Der hinreichenden Bestimmtheit eines Räumungstitels steht nicht entgegen, dass einer der Mieter dort nicht benannt ist, sofern sich der Umfang der zu räumenden Flächen aus dem Titel ergibt und die Mieter sich aus dem der Räumung zu Grunde Titel bestimmen lassen (LG Dessau-Rosslau, Beschluss v. 10.11.2016, 1 T 87/16, NZM 2017, 191). Eine Falschbezeichnung kann bei unstreitiger Lage gem. § 319 ZPO berichtigt werden (AG Heilbronn, Beschluss v. 26.1.1998, 6 C 3514/96, ZMR 1998, 297).

In dem Titel muss die Verpflichtung zur Besitzaufgabe eindeutig zum Ausdruck kommen, so dass ein Vergleich, wonach die Parteien sich lediglich über die Beendigung des Mietverhältnisses einig sind, ebenso wenig ausreicht (AG Berlin-Schöneberg, Beschluss v. 22.2.1991, 30 M 7006/91, NJW-RR 1991, 1488; LG Berlin, Beschluss v. 1.3.1991, 81 T 167/91, DGVZ 1991, 92) wie die vergleichsweise erklärte Absicht, bis zu einem bestimmten Termin ausziehen zu wollen (AG Mainz, DGVZ 2001, 63; Schuschke, NZM 2004, 206 Rn. 1). Auch die bloße Zuweisung einer Ehewohnung zum alleinigen Nutzen eines der Ehegatten reicht zur Räumungsvollstreckung nicht aus (LG Itzehoe v. 11.11.1986, 7 T 43/86, FamRZ 1987, 176). Die Räumungsvollstreckung kann aus einer Vereinbarung im Rahmen einer Ehewohnungssache, dass die Ehewohnung einem Ehegatten zur alleinigen Nutzung überlassen wird, solange nicht betrieben werden, wie die Vereinbarung nicht auch die Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe der Ehewohnung enthält (OLG Zweibrücken, Beschluss v. 30.1.2020, 2 WF 13/20, NZM 2020, 662).

Rz. 380

Die Räumung kann nur gegen diejenige Person durchgesetzt werden, die im Titel (Urteil, Vergleich oder einstweilige Rämungsverfügung) namentlich bezeichnet ist (OLG Hamburg, Beschluss v. 19.8.1992, 6 W 49/92, NJW 1992, 3308). Der Vermieter kann dagegen aus einem Räumungstitel, den er gegenüber dem Mieter erwirkt hat, nicht gegen Personen vollstrecken, die als (Mit)Besitzer der Wohnung oder von Teilen davon anzusehen sind (BGH, Beschluss v. 25.6.2004, IXa ZB 29/04, GE 2004, 1094; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 27.5.1998, 3 W 192/98, ZMR 1998, 621 = NZM 1998, 880; OLG Jena, WuM 2002, 221; LG Saarbrücken, NZM 2002, 939; LG Stuttgart, Rpfleger 2003, 255; a. A. Schuschke, NJW 2004, 206 [207] m. w. N.), ohne dass gegen die (Mit)Besitzer eine Räumungsverfügung gem. 940a Abs. 2 ZPO ergangen ist. Daher ist zur Räumungsvollstreckung gegen den Ehegatten ein gegen diesen gerichteter Räumungstitel erforderlich (KG, Beschluss v. 26.10.1993, 1 W 6068/93, OLGZ 1994, 749 = MDR 1994, 162 = NJW-RR 1994, 713 [714] = GE 1993, 371 = DGVZ 1994, 25 = JurBüro 1994, 305; OLG Oldenburg, Beschluss v. 3.2.1994, 2 W 100/93, NJW-RR 1994, 715 = Rpfleger 1994, 366 = JuS 1994, 891; OLG Köln, Beschluss v. 7.2.1994, 2 W 117/93, WuM 1994, 285; LG Kiel, Beschluss v. 22.7.1991, 10 T 169/91, WuM 1991, 507; LG Hamburg, Beschluss v. 27.6.1991, 316 T 60/91, WuM 1992, 549; LG Mannheim, Beschluss v. 25.3.1992, 4 T 54/92, ZMR 1992, 253; LG Regensburg, Beschluss v. 15.1.1998, 2 T 754/97, WuM 1998, 235). Da es nicht auf die vertragliche Stellung des Mitbenutzers, sondern allein auf dessen Mitgewahrsam ankommt, kann aufgrund eines gegen den Mieter einer Wohnung ergangenen Räumungsurteils auch nicht gegen dessen Lebensgefährtin und deren Kinder die Zwangsräumung durchgeführt werden (BGH, Beschluss v. 19.3.2008, I ZB 56/07, GE 2008, 727). Dies gilt auch für einen Dritten, der im Besitz der Mietsache ist, selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln (BGH, Beschluss v. 14.8.2008, I ZB 39/08, GE 2008, 1317). Etwas anderes gilt für Besucher des Mieters. Auch für die Zwangsräumung von Angehörigen des Mieters (z. B. Eltern, Bruder oder Schwester), die in der Wohnung leben, ist ein gegen diese gerichteter Räumungstitel notwendig (a. A. Schuschke, NZM 1998, 58 [62]). Ist nach dem Tod des Mieters das Mietverhältnis mit mehreren Personen i.S.d. § 563 BGB gem. § 563a BGB fortgesetzt worden, müssen die Gläubiger des verstorbenen Mieters eine Rechtsnachfolgeklausel gemäß § 750 Abs. 2, § 727 ZPO jedoch nur dann erwirken, wenn sich aus den Gesamtumständen klar und eindeutig ergibt, dass die Rechtsnachfolger des Schuldners tatsächlichen (Mit-)Besitz an den Räumen haben (BGH, Beschluss v. 30.4.2020, I ZB 61/19, WuM 2020, 507).

Rz. 381

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