Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 15 WEG – Pflichten Dritter.

Gesetzestext

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:

1.	die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend;
2.	Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.

A. Duldungspflicht.

I. Überblick.

Rn 1

§ 15 ordnet in 2 Fällen nach einer Ankündigung grds eine Duldungspflicht von Drittnutzern an: Bei einer Erhaltungsmaßnahme am SonderE und/oder gemE und bei Maßnahmen, die über die Erhaltung des SonderE und/oder gemE hinausgehen.

II. Tatbestandsvoraussetzungen.

1. Erhaltungsmaßnahme (§ 15 Nr 1).

Rn 2

Es muss sich um eine Erhaltungsmaßnahme (zum Begriff § 13 Rn 16) in Bezug auf das gemE und/oder das SonderE handeln. Diese Erhaltungsmaßnahme muss rechtzeitig angekündigt werden. § 555a II BGB gilt insoweit entspr (iE § 555a Rn 12 ff).

2. Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen (§ 15 Nr 2).

Rn 3

Es muss sich um eine Maßnahme in Bezug auf das gemE und/oder das SonderE handeln, die über die Erhaltung hinausgeht (dazu § 13 Rn 16), der Sache nach also um eine bauliche Veränderung (§ 20). Diese Maßnahme muss spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt werden. § 555c I 2 Nr 1 und 2 (dazu § 555c Rn 10 ff), § 555c II–IV und § 555d II–V BGB gelten entspr.

3. Adressat.

Rn 4

Die jew Maßnahme ist dem Drittnutzer anzukündigen. Bei mehreren, zB mehreren Mietern, bedarf es einer Ankündigung für jeden.

4. Verpflichteter.

Rn 5

Zur Ankündigung ist die Person verpflichtet, die die Erhaltungsmaßnahme oder die Maßnahme, die über die Erhaltung hinausgeht, durchführt (BRDrs 168/20, 58). Das kann die GdW, nach einem Gestattungsbeschl aber auch ein WEigtümer sein.

5. Verhältnis zum Vermieter.

Rn 6

Die Ankündigung nach § 15 ändert nichts an den Verpflichtungen des Vermieters nach §§ 555a BGB oder aus einem Vertrag.

III. Rechtsfolgen.

Rn 7

Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen vor, muss der Drittnutzer im Verhältnis zum Ankündigenden (BRDrs 168/20, 58) die Erhaltungsmaßnahme oder Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, dulden. Was im Verhältnis zum überlassenden WEigtümer gilt, bestimmt sich nach dem diese Personen verbindenden Vertragsverhältnis (BRDrs 168/20, 58). Hat zB der Vermieter gegen § 555a BGB verstoßen, muss der Mieter dennoch ggü dem Ankündigenden dulden.

Rn 8

Etwaige Rechte des Drittnutzers im Zusammenhang mit der Erhaltungs- oder Baumaßnahme (etwa Aufwendungsersatzansprüche und Sonderkündigungsrechte) lässt § 15 unberührt (s.a. BRDrs 168/20, 58).

IV. Prozessuales.

Rn 9

Für die Duldungs- oder Abwehrklage örtlich ausschließlich zuständig ist nach §§ 24, 26 ZPO das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück iSv § 1 V belegen ist. Für die GdW folgt dies aus § 9a II, da sie hier wie bei §§ 14 I Nr 1, 17 I als Treuhänderin der WEigtümer handelt.

Rn 10

Die sachliche Zuständigkeit ist streitwertabhängig und bestimmt sich nach §§ 3, 6–9 ZPO. Es geht um das Interesse, die Erhaltung oder bauliche Veränderung durchzusetzen. Häufig dürfte dabei § 9 S 1 ZPO entspr anwendbar und dürften die Wertungen des § 41 V 1 GKG beachtlich sein. Der Gebührenstreitwert wird ggf aus § 41 V 1 GKG folgen, sonst aus § 48 I GKG iVm §§ 3, 6–9 ZPO (dann entspricht er dem Zuständigkeitsstreitwert).

Rn 11

Der Antrag muss genau beschreiben, welche Maßnahmen zu dulden sind. Im Einzelfall ist eine einstweilige Verfügung vorstellbar.