Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 925 BGB – Auflassung. / V. Wirkung und Anwartschaftsrecht.

1. Eigentumsübergang.

Rn 11

S.a. § 873 Rn 11. Das Eigentum geht erst über, wenn zusätzlich zur Auflassung die Eintragung im Grundbuch (Ausn Art 127 EGBGB für buchungsfreie Grundstücke) erfolgt ist und die Auflassung zu diesem Zeitpunkt noch wirksam ist, der Veräußerer noch verfügungsbefugt ist (§ 878) und sich Auflassung und Eintragung inhaltlich decken. Die Reihenfolge von Auflassung und Eintragung ist unerheblich.

2. Bindung und Wirkung.

Rn 12

Für die Bindung an die Auflassung gilt § 873 II (BGHZ 106, 112; BayObLGZ 73, 141). Selbst die bindende Auflassung bewirkt keine Verfügungsbeschränkung (BGHZ 49, 200). Die Auflassung ist weder ein sonstiges Recht iSd § 823 I (BGHZ 45, 192) noch gibt sie ein Recht zum Besitz iSd § 986 (Celle NJW 58, 870 f) oder eine in der Insolvenz des Veräußerers geschützte Rechtsposition (vgl § 106 InsO). Die Auflassung gewährt – anders als der Auflassungsanspruch – auch keine übertragbare oder pfändbare Rechtsposition (BGHZ 106, 111). In der Auflassung liegt – vorbehaltlich einer anderen auch konkludenten Vereinbarung (BGH DNotZ 98, 281) – die Ermächtigung des Auflassungsempfängers nach § 185 das Grundstück weiter zu veräußern (Kettenauflassung, BGHZ 106, 112). Die Auflassung enthält regelmäßig nicht auch die Ermächtigung, das Grundstück mit einer Vormerkung zugunsten des Zweiterwerbers und zulasten des Ersterwerbers (BayObLG DNotZ 73, 298 [BayObLG 28.12.1972 - BReg. 2 Z 76/72]) oder sonst mit dinglichen Rechten (BayObLG NJW 71, 1140 [KG Berlin 11.01.1971 - 12 U 1565/70]) zu belasten. Bei der Kettenauflassung erwirbt der Zweiterwerber mit seiner Eintragung direkt vom Veräußerer, ohne dass der Ersterwerber im Grundbuch eingetragen wird (BGHZ 49, 197; s.a. Monath RNotZ 04, 362 ff).

3. Anwartschaftsrecht.

Rn 13

Auf zwei verschiedene Wege kann ein Anwartschaftsrecht entstehen. Ist die Auflassung bindend und hat der Erwerber – nicht der Veräußerer – einen Eigentumsumschreibungsantrag gestellt, ist zugunsten des Erwerbers ein Anwartschaftsrecht entstanden (BGHZ 49, 201 f; 106, 111; in Lit str; vgl MüKo/Ruhwinkel Rz 37). Ein Anwartschaftsrecht entsteht ferner, wenn die Auflassung bindend ist und eine wirksame Vormerkung im Grundbuch eingetragen (BGHZ 83, 399; 106, 111; 114, 161; str vgl MüKo/Ruhwinkel Rz 36 f) oder eine bewilligte Vormerkung durch den Begünstigten zur Eintragung beantragt ist (Ddorf DNotZ 81, 130; Grüneberg/Herrler Rz 25). Das Anwartschaftsrecht ist entspr § 925 übertragbar (BGHZ 49, 197 ff; 114, 164), nach §§ 1274, 873, 925 ohne Anzeige nach § 1280 verpfändbar und nach § 857 ZPO durch Zustellung allein an den Inhaber pfändbar (BGHZ 49, 203; s.a. BRHP/Grün Rz 48), gewährt eine Rechtsposition iSd § 823 I (BGHZ 49, 201; 114, 161), nicht aber ein Recht zum Besitz iSd § 986 (Celle NJW 58, 870 f). Auch ohne den zugrunde liegende Anspruch kann das Anwartschaftsrecht gepfändet (BayObLG DNotZ 1997, 338; aA Grüneberg/Herrler Rz 27) und die Pfändung im Grundbuch vermerkt werden (BayOblG aaO, Schöner/Stöber Rz 1601, str). Mit Eintragung des Anwartschaftsberechtigten als Eigentümer im Grundbuch erwirbt der Pfändungsgläubiger kraft Gesetzes eine Sicherungshypothek nach § 1287 2 (BGHZ 49, 205). Unabhängig vom Entstehen des Anwartschaftsrechts, erlischt es, wenn die Auflassung aufgehoben wird. Außerdem erlischt das Anwartschaftsrecht aufgrund Umschreibungsantrages des Erwerbers durch Rücknahme des Eintragungsantrages oder dessen – auch rechtswidrige (BGHZ 45, 191) – Zurückweisung oder Eigentumserwerbs eines Dritten (Erman/Lorenz Rz 65; BRHP/Grün Rz 44; Grüneberg/Herrler Rz 24). Das Anwartschaftsrecht aufgrund Vormerkung erlischt durch Löschung der Vormerkung, jedoch nicht durch einen vormerkungswidrigen Eigentumserwerb oder die Rücknahme oder Zurückweisung des Umschreibungsantrages (LG Düsseldorf MittRhNotK 85, 147; Grüneberg/Herrler Rz 25).

4. Aufhebung.

Rn 14

Bis zur Umschreibung des Eigentums kann, auch wenn ein Anwartschaftsrecht besteht, die Auflassung durch formlose Vereinbarung aufgehoben werden (BGH MittRhNotK 93, 312; Reinicke/Tiedtke NJW 82, 2281; aA Lehmann DNotZ 87, 147 ff), wohingegen die Aufhebung des schuldrechtlichen Rechtsgeschäfts der Form des § 311b bedarf, wenn ein Anwartschaftsrecht besteht (BGHZ 127, 173).