Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 556 BGB – Vereinbarungen ... / c) Mindestangaben.

Rn 55

Nach den in Rn 52–54 genannten Voraussetzungen sind bei Gebäuden mit mehreren Mietern in verschiedenen Wohnungen nach stRspr idR in die Abrechnung folgende Mindestangaben aufzunehmen (BGH MDR 21, 352 [BGH 20.01.2021 - XII ZR 40/20] Rz 16; NZM 20, 320 [BGH 29.01.2020 - VIII ZR 244/18] Rz 8; WuM 17, 529 [BGH 19.07.2017 - VIII ZR 3/17] Rz 15; grundlegend BGH NJW 82, 573 [BGH 23.11.1981 - VIII ZR 298/80] unter II 2 a) aa):

Rn 56

Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten.

• ›Gesamtkosten‹ meint den Betrag, der sich bei der Zusammenstellung der Betriebskosten (Rn 3) des jeweiligen Umlegungsbezugspunktes (Rn 46 ff) am Ende der Addition sämtlicher Rechnungen, die im Abrechnungszeitraum (Rn 42) zu den konkreten Kostenpositionen nach dem Abrechnungsprinzip (Rn 44) anzusetzen sind, nach Behauptung des Vermieters errechnet. Warum Kosten von früheren Abrechnungen erheblich abweichen, muss nicht angegeben werden (BGH NZM 20, 320 [BGH 29.01.2020 - VIII ZR 244/18] Rz 20).
• Eine Zusammenstellung ist nach hM entbehrlich, wenn Kosten nur auf die Mietsache entfallen, also ›wohnungsbezogen‹ sind, zB Grundsteuer oder Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung (BGH NZM 13, 457 [BGH 17.04.2013 - VIII ZR 252/12] Rz 7; 11, 581 Rz 3; NJW 10, 3228 [BGH 23.06.2010 - VIII ZR 227/09] Rz 12; 08, 2105 Rz 20).
• Es genügt, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Mieter der gewählten Wirtschafts- und Abrechnungseinheit (Rn 48) umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (BGH NJW 16, 866 [BGH 20.01.2016 - VIII ZR 93/15] Rz 8). Angaben über die Zusammensetzung des Umlegungsbezugspunktes (Rn 46 ff), zB die Bezeichnung davon umfasster Gebäude, bedarf es also nicht (BGH GE 12, 954 Rz 3).

• Bei der Zusammenstellung genügt es grds, nach den Kostenarten des in § 2 BetrKV zu differenzieren und diese nach ihrem Entstehungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammenzufassen (BGH ZMR 17, 464 Rz 4; NJW 10, 2053 Rz 13).

  • Einerseits ist eine Aufschlüsselung einzelner Kostenpositionen innerhalb einer Ziffer des Betriebskostenkatalogs im Wohnraummietrecht grds nicht erforderlich (BGH ZMR 17, 464 Rz 4; NJW 10, 2053 Rz 13). Die in § 2 BetrKV Nr 8 und Nr 9 zusammen geregelten Kosten sind getrennt anzuführen.
  • Andererseits ist eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des § 2 BetrKV genannten Kosten grds unzulässig (BGH ZMR 17, 464 Rz 4). Dass der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege ermitteln kann, welche Kosten wofür angefallen sind, ist unerheblich. Denn diese Angaben sollen dem Mieter gerade durch die Zusammenstellung der Kosten in der Betriebskostenabrechnung übermittelt werden (BGH ZMR 17, 464 Rz 7).
  • ›Eng zusammenhängende Kosten‹ sollen allerdings in einer Summe zusammengefasst werden dürfen (BGH NJW 11, 143 Rz 40). Einen derartigen engen Zusammenhang ist für die Kosten für Frisch- und Schmutzwasser – soweit Letztere auf der Grundlage des Frischwasserbezugs berechnet werden – sowie für Sach- und Haftpflichtversicherungsbeiträge bejaht (BGH ZMR 17, 464 Rz 5; NJW 11, 143 Rz 40) und für die Kosten für Heizenergie/Wartung und Schornsteinfeger verneint worden (AG Hamburg ZMR 22, 645).
• Es ist unschädlich, wenn nicht der auf jede Betriebskostenart entfallende Anteil des Mieters betragsmäßig gesondert ausgewiesen ist, sondern sämtliche nach dem § 556a I 1 umgelegten Betriebskosten addiert und daraus unter Anwendung des Umlageschlüssels der vom Mieter insgesamt zu tragende Anteil errechnet wird (BGH GE 17, 830 Rz 5).
• Durch eine Messeinrichtung erfasste Verbrauchswerte bedürfen grds keiner Erläuterung (BGH NJW 10, 2053 [BGH 25.11.2009 - VIII ZR 322/08] Rz 14; 08, 2260 Rz 14); entspr gilt für Verbrauchswerte und dafür angesetzte Preise.
• Ermittelt der Vermieter die Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen, etwa eines Versorgers, müssen die erforderlichen Zwischenschritte nicht offengelegt werden (BGH NJW 15, 406 [BGH 12.11.2014 - VIII ZR 112/14] Rz 18).

Rn 57

Beruhen die eingestellten Kosten auf einer Schätzung, ist weder die Angabe der Schätzgrundlagen noch der Vorgehensweise erforderlich (BGH ZMR 17, 30 Rz 27; 15, 111 Rz 18).

Rn 58

Die Angabe der angewandten Umlageschlüssel – und ggf ihre Erläuterung.

• Umlageschlüssel ist der gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Maßstab iSv § 556a (§ 556a Rn 5 ff), nach dem errechnet wird, welcher Kostenanteil eines Gesamtbetrags auf eine Mietsache (§ 535 Rn 103) entfällt.
• Umlageschlüssel sind grds nur zu ›benennen‹, va Wohn- oder Wohn- und Nutzfläche oder ein gemessener Verbrauch (Gas, Müll, Strom, Wasser). Es genügt, dass für den Mieter erkennbar ist, welcher Umlageschlüssel angewendet wird. Seine ›Richtigkeit‹ ist ausschl eine die inhaltliche Ordnungsgemäßheit der Abrechnung betreffende Frage (BGH WuM 17, 529 [BGH 19.07.2017 - VIII ZR 3/17] Rz 17).