Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.2.2 Umlageschlüssel

Rz. 77

Maßgebend ist primär der vereinbarte Umlagemaßstab, wenn er nicht unbillig ist. Eine formularmäßige, vom Vermieter gestellte Betriebskostenumlageklausel, welche die Flächen von Großmietern nur bis zur Größe von 1.000 qm und bei zweigeschossigen Mietflächen mit 50 % der tatsächlichen Fläche berücksichtigt, verzerrt jedoch den flächenbezogenen Abrechnungsmaßstab zugunsten dieser Großmieter und ist wegen unangemessener Benachteiligung der Kleinmieter nach § 307 BGB unwirksam, so dass die Umlage nach dem Verhältnis der tatsächlichen Gesamtmietfläche des Einkaufszentrums zu den tatsächlichen Einzelmietflächen zu erfolgen hat (KG, Urteil v. 15.8.2019, 8 U 209/16, GE 2020, 541).

Eine Erläuterung des angewandten Verteilermaßstabes ist nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07, GE 2009, 189). Es genügt, dass sich einzelne Angaben zum Umlageschlüssel dem Vertrag oder den Nebenkostenabrechnungen beigefügten Erläuterungen entnehmen lassen (BGH, Urteil v. 20.1.2021, XII ZR 40/20, GE 2021, 305; Urteil v. 29.1.2020, VIII ZR 244/18, GE 2020, 463). Die Erläuterung kann auch vor oder nach Mitteilung des Rechenwerks erfolgen (BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07, a. a. O.) muss aber, um Nachzahlungsansprüche zu sichern, binnen der Abrechnungsfrist geschehen (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 346).

Die Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs ist bei Umlage nach dem Flächenmaßstab in der Regel entbehrlich (OLG Düsseldorf, Urteil v. 4.7.2013, 10 U 52/12, ZMR 2014,441). Der Verteilungsmaßstab "Fläche" ist aus sich heraus verständlich, selbst wenn der Betriebskostenabrechnung verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt werden, nämlich bei einigen Positionen die Gesamtfläche der mehrere Gebäude umfassenden Gesamtanlage, während bei anderen Positionen kleinere "Abrechnungskreise" – etwa einzelne Gebäude – gebildet und dementsprechend kleinere Gesamtflächen zugrunde gelegt werden; sind in der Betriebskostenabrechnung die Gesamtflächen und die relevante Wohnfläche des Mieters angegeben, genügt die Abrechnung formellen Anforderungen, auch wenn eine Aufschlüsselung der Gesamtflächen für verschiedene gebildete Abrechnungskreise unterblieben ist (BGH, Urteil v. 29.1.2020, VIII ZR 244/18, GE 2020, 463). Die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung wird auch nicht dadurch berührt, dass nicht angegeben wird, ob die Gesamtfläche nur die Wohn- oder auch Gewerbeflächen der Abrechnungseinheit enthält (LG Berlin, Beschluss v. 22.2.2016, 65 T 207/15, GE 2016, 396).

Eine Umlage der Betriebskosten nach der Personenanzahl ist grundsätzlich nur zulässig, soweit es sich um verbrauchsunabhängige Betriebskosten handelt; dennoch kann vereinbart werden, dass auch verbrauchsunabhängige Betriebskosten nach der Personenanzahl umgelegt werden (AG Bonn, Urteil v. 27.10.2021, 204 C 56/21, WuM 2022, 31). Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine – nicht näher erläuterte – Umlage nach "Personenmonaten" erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind (BGH, Urteil v. 22.10.2014, VIII ZR 97/14, WuM 2014, 722). Die in einer Betriebskostenabrechnung verwendete Bezeichnung "ME-Ant" (für Miteigentumsanteil, worauf auch der Mietvertrag als Verteilerschlüssel hinweist) ist allgemein verständlich und braucht nicht erläutert zu werden (BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07, a. a. O.; LG Karlsruhe, Urteil v. 8.1.2014, 9 S 294/13, NZM 2014, 388). Eine Betriebskostenabrechnung ist mit aus sich heraus nicht selbsterklärenden Verteilerschlüssel (hier: Angabe von Zahlenkombinationen) dann formell wirksam, wenn der Vermieter diese Verteilerschlüssel bereits in der Vorjahresabrechnung erläutert hatte (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 15.4.2015, 11 C 340/14, GE 2015, 863).

Die Formularklausel im Hamburger Mietvertrag lautend:

Zitat

Bei vermieteten Eigentumswohnungen trägt der Mieter denjenigen Anteil an den vereinbarten Betriebskosten gem. § 2 Betriebskostenverordnung, den die Einzelabrechnung des Wohnungseigentumsverwalters vorgibt, sofern der Mieter hierdurch nicht grob unbillig benachteiligt wird.

ist wirksam, weil auf den Kostenverteilerschlüssel innerhalb der Wohnungseigentümer-gemeinschaft verweist (AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 2.1.2018, 532 C 130/17, ZMR 2018, 677).

Es genügt jedoch nicht, wenn der Verteilerschlüssel in der Abrechnung nur mit "Menge" überschrieben ist oder einfach Zahlen mitgeteilt werden; vielmehr muss für jede Position der Abrechnung klar erkennbar sein, welcher Verteilerschlüssel zur Anwendung kam (AG Aschaffenburg, Urteil v. 31.7.2014, 115 C 638/13, ZMR 2015, 33).

Die Vereinbarung über den Umlagemaßstab muss nicht ausdrücklich, sondern kann auch stillschweigend getroffen werden. Eine derartige stillschweigende Vereinbarung eines bestimmten Umlagemaßstabes kann darin liegen, dass der Vermieter längere Zeit über die Betriebskosten nach dem Verhä...