Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 543 BGB – Außerordentlic ... / A. Grundsätzliches; Konkurrenzen.

Rn 1

§ 543 wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft. Anknüpfungspunkte sind §§ 542, 544, 553, 554, 554a jeweils aF und § 242. § 543 stellt für das Mietrecht eine Sonderregelung zum außerordentlichen Kündigungsrecht bei Dauerschuldverhältnissen nach § 314 dar. Die § 314 III, IV und § 313 (Wegfall der Geschäftsgrundlage) bleiben mangels entspr Regelung in § 543 unberührt (BGH ZMR 00, 508; s.a. Feldhahn NJW 05, 3381). Anwendbar ist § 543 ab Vertragsschluss, also schon vor der Gebrauchsüberlassung (vgl II Nr 1 Alt 1; KG IMR 14, 19). Die allgemeinen Unmöglichkeits- und Verzugsregelungen gelten gleichrangig neben § 543 (für Unvermögen BGH NJW 83, 446 [BGH 10.11.1982 - VIII ZR 252/81]). Die besonderen Mängelrechte gem §§ 536 ff sind ebenfalls gleichrangig, so dass ein Mangel der Mietsache auch eine fristlose Kündigung begründen kann (BGH NJW-RR 04, 1236 [BGH 26.05.2004 - XII ZR 149/02]). Im Einzelfall kann dieselbe Pflichtverletzung neben § 543 zudem eine ordentliche Kündigung nach § 573 II Nr 1 rechtfertigen, welche hilfsweise erklärt werden darf (zB für Zahlung innerhalb der Schonfrist nach Kündigung wegen Zahlungsverzuges: BGH ZMR 05, 356). Bei Wohnraummiete wird § 543 durch § 569 ergänzt; bei Mietverhältnissen über Grundstücke und andere Räume durch § 578. Eine außerordentliche Teilkündigung im einheitlichen Mietverhältnis ist unzulässig (BGH NJW 12, 224 [BGH 12.10.2011 - VIII ZR 251/10]; s aber den neuen § 648a Abs. 2). Ein Verschulden ist im Unterschied zu § 554a aF nicht mehr erforderlich, bleibt aber ein wichtiges Abwägungskriterium in I 2.

Rn 1a

Durch das COVID-19-Abmilderungsgesetz (›CORONA-Gesetz‹) wurde in Art 240 § 2 EGBGB bestimmt, dass bis zum 30.6.22 Kündigungen wegen Nichtzahlung der Mieten im Zeitraum 1.4.–30.6.20 zwingend ausgeschlossen sind, sofern die Nichtzahlung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht (s Rn 28a). Zum gesamten Wortlaut zu Art 240 EGBGB s § 314 Rn 12.

Zitat

Artikel 240 EGBGB

Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

(1) ¹Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. ²Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. ³Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.