Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / 3. Nebenpflichten.

Rn 44

Die Nebenpflichten der Parteien bestimmen sich nach Inhalt und Zweck des Mietvertrags. Fehlt es an ausdrücklichen Regelungen, ist va die Art der Mietsache maßgeblich. Neben den in Rn 45–56 näher ausgeführten Nebenpflichten, die ihre rechtliche Grundlage insb in der Pflicht der Parteien zur gegenseitigen Rücksichtnahme haben, trifft den Vermieter die Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel (§§ 536–536d), die Pflicht, Aufwendungen des Mieters zu ersetzen (§§ 536a II, 539 I), die Pflicht, die Wegnahme von Einrichtungen zu dulden (§ 539 II), sowie die Pflicht, die Lasten der Mietsache zu tragen (Rn 194). Für den Mieter sind va die Pflicht zur Anzeige von Mängeln (§ 536c I 1), die Duldungspflicht ggü Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (§§ 555a I, 555c I) und die Schadensminderungspflicht (§ 536c) sowie die Rückgabepflicht (§ 546) zu nennen.

a) Des Vermieters.

aa) Schutzpflichten.

Rn 45

Den Vermieter treffen für die Mietsache Schutzpflichten. Zu diesen Pflichten sind der Störungsschutz (Rn 46) und die Verkehrspflichten zu zählen (s Rn 49) sowie der Schutz Dritter, die mit der Mietsache in Berührung kommen (Rn 56; s.a. Vor §§ 328 bis 335 Rn 5 ff). In einem weiteren Sinne gehört hierher auch ein Konkurrenzschutz (Rn 183). Die vom Vermieter geschuldeten Prüfungspflichten (Rn 140) und seine Gebrauchs- und Erhaltungspflicht (s Rn 134) sind hingegen Hauptpflichten.

bb) Störungsschutz.

(1) Überblick.

Rn 46

Den Vermieter treffen aus der Gebrauchsüberlassungspflicht fließende Fürsorge- und Sicherungspflichten zur Pflege und Obhut der Mietsache und zum Schutz des Eigentums der Mieter (BGH NZM 01, 686, 687 [BGH 17.05.2001 - III ZR 283/00]; NJW-RR 90, 1422, 1423 [BGH 20.06.1990 - VIII ZR 182/89]). Es ist daher vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, Störungen des Mieters und Beschädigungen der von diesem eingebrachten Sachen zu unterlassen (BGH NJW-RR 13, 333 Rz 17; NJW 09, 142, 143) sowie einen von Dritten und von Mitmietern ungestörten Gebrauch zu gewähren (BGH ZMR 04, 335, 336; LG Stendal NZM 05, 783). Schaltet der Vermieter zur Erfüllung der Fürsorgepflicht Dritte ein, haftet er für diese nach § 278. Eine Übertragung soll schon vorliegen, wenn Dritte das Mietshaus namens des Vermieters instandsetzen (BGH NJW-RR 13, 333 Rz 23). Aus der Fürsorgepflicht folgt, dass der Vermieter keine zusätzliche Gefahrenquelle schaffen darf, zB eine, welche die Brandgefahr für die Mieträume erhöht (BGH NJW-RR 13, 333 Rz 17). Für die Beurteilung, welche gefahrbegründenden Handlungen der Vermieter zu unterlassen hat, können öffentlich-rechtliche Betriebsvorschriften herangezogen werden (BGH NJW-RR 13, 333 [BGH 12.12.2012 - XII ZR 6/12] Rz 18). Der Vermieter darf danach grds weder die Mietsache (Ddorf NJW 94, 1971 [OLG Düsseldorf 15.10.1993 - 2 Ss 175/93 - 65/93 II]; LG Köln NZM 09, 283 [LG Köln 08.01.2009 - 29 S 67/08]) noch den Mieter ungefragt fotografieren (LG Mannheim ZMR 78, 140) oder beleidigen. Der Mieter kann sich zur Abwehr von Störungen Dritter auf seine Besitzrechte (s dazu Rn 116) stützen, der Vermieter kann ihn auf die Ausübung eigener Abwehrrechte aber nicht verweisen (KG NZM 03, 27). Zum Störungsschutz muss der Vermieter daher gegen andere einschreiten (BGHZ 19, 85, 93; Naumbg ZMR 00, 290, 291). Denn dem Mieter ist im erforderlichen und zumutbaren Umfang aktiv Schutz vor Störungen Dritter und vor Störung durch Mitmieter zu gewähren, die ihn in seinem vertragsgemäßen Mietgebrauch beeinträchtigen (KG NZM 03, 27; Ddorf ZMR 01, 706, 707). Ein Schutz ist zB ggf zu gewähren bei Störung des Hausfriedens, gegen Immissionen, gegen Lärmbelästigungen oder Gebrauchsbeeinträchtigungen. Zu Umweltmängeln s Rn 138. Eine Handlungspflicht trifft den Vermieter nicht, wenn der Mieter für das Entstehen der Störung oder vertraglich für deren Vermeidung selbst verantwortlich ist (BGHZ 38, 295).

(2) Videoüberwachung.

Rn 47

Eine Videoüberwachung ist allein an Art 6 I f DS-GVO zu messen (BVerwG NJW 19, 2556 [BVerwG 27.03.2019 - BVerwG 6 C 2.18] Rz 47; s.a. Rn 212). Danach muss die Verarbeitung zur Wahrung der berechtigten Interessen des Verantwortlichen oder eines Dritten erforderlich sein, sofern nicht die Interessen oder Grundrechte und Grundfreiheiten der betroffenen Person, die den Schutz personenbezogener Daten erfordern, überwiegen. Die Verarbeitung ist erforderlich, wenn der Verantwortliche zur Wahrung berechtigter, dh schutzwürdiger und objektiv begründbarer Interessen darauf angewiesen ist (BVerwG NJW 19, 2556 Rz 47). Eine nach diesem Maßstab erforderliche Verarbeitung ist zulässig, wenn die Abwägung in dem jeweiligen Einzelfall ergibt, dass berechtigte Interessen des Verantwortlichen höher zu veranschlagen sind als das informationelle Selbstbestimmungsrecht der Betroffenen (BVerwG NJW 19, 2556 [BVerwG 27.03.2019 - BVerwG 6 C 2.18] Rz 47). Hierfür ist nach Erw 47 zur DS-GVO ua bedeutsam, ob die Datenverarbeitung für die Verhinderung von Straftaten unbedingt erforderlich ist, ob sie absehbar, dh branchenüblich ist, oder ob die Betroffenen in der konkreten Situation vernünftigerweise damit rechnen müssen, dass ihre Daten verarbeit...