Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / (1) Überblick.

Rn 46

Den Vermieter treffen aus der Gebrauchsüberlassungspflicht fließende Fürsorge- und Sicherungspflichten zur Pflege und Obhut der Mietsache und zum Schutz des Eigentums der Mieter (BGH NZM 01, 686, 687 [BGH 17.05.2001 - III ZR 283/00]; NJW-RR 90, 1422, 1423 [BGH 20.06.1990 - VIII ZR 182/89]). Es ist daher vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, Störungen des Mieters und Beschädigungen der von diesem eingebrachten Sachen zu unterlassen (BGH NJW-RR 13, 333 Rz 17; NJW 09, 142, 143) sowie einen von Dritten und von Mitmietern ungestörten Gebrauch zu gewähren (BGH ZMR 04, 335, 336; LG Stendal NZM 05, 783). Schaltet der Vermieter zur Erfüllung der Fürsorgepflicht Dritte ein, haftet er für diese nach § 278. Eine Übertragung soll schon vorliegen, wenn Dritte das Mietshaus namens des Vermieters instandsetzen (BGH NJW-RR 13, 333 Rz 23). Aus der Fürsorgepflicht folgt, dass der Vermieter keine zusätzliche Gefahrenquelle schaffen darf, zB eine, welche die Brandgefahr für die Mieträume erhöht (BGH NJW-RR 13, 333 Rz 17). Für die Beurteilung, welche gefahrbegründenden Handlungen der Vermieter zu unterlassen hat, können öffentlich-rechtliche Betriebsvorschriften herangezogen werden (BGH NJW-RR 13, 333 [BGH 12.12.2012 - XII ZR 6/12] Rz 18). Der Vermieter darf danach grds weder die Mietsache (Ddorf NJW 94, 1971 [OLG Düsseldorf 15.10.1993 - 2 Ss 175/93 - 65/93 II]; LG Köln NZM 09, 283 [LG Köln 08.01.2009 - 29 S 67/08]) noch den Mieter ungefragt fotografieren (LG Mannheim ZMR 78, 140) oder beleidigen. Der Mieter kann sich zur Abwehr von Störungen Dritter auf seine Besitzrechte (s dazu Rn 116) stützen, der Vermieter kann ihn auf die Ausübung eigener Abwehrrechte aber nicht verweisen (KG NZM 03, 27). Zum Störungsschutz muss der Vermieter daher gegen andere einschreiten (BGHZ 19, 85, 93; Naumbg ZMR 00, 290, 291). Denn dem Mieter ist im erforderlichen und zumutbaren Umfang aktiv Schutz vor Störungen Dritter und vor Störung durch Mitmieter zu gewähren, die ihn in seinem vertragsgemäßen Mietgebrauch beeinträchtigen (KG NZM 03, 27; Ddorf ZMR 01, 706, 707). Ein Schutz ist zB ggf zu gewähren bei Störung des Hausfriedens, gegen Immissionen, gegen Lärmbelästigungen oder Gebrauchsbeeinträchtigungen. Zu Umweltmängeln s Rn 138. Eine Handlungspflicht trifft den Vermieter nicht, wenn der Mieter für das Entstehen der Störung oder vertraglich für deren Vermeidung selbst verantwortlich ist (BGHZ 38, 295).