Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / b) Einwirkungen auf die Mietsache (›Umweltmängel‹).

Rn 138

Die Mietvertragsparteien können vereinbaren, dass der Vermieter für nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von außen (›Umweltmängel‹) einstehen muss (Rn 134; ZMR 22, 288 Rz 18). Fehlt es hieran, soll die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter ein nachträglich verändertes Maß etwa an Geräuschimmissionen (zB Bau-, Kinder- oder Verkehrslärm) hinzunehmen hat, nach hM im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung unter Rückgriff auf die Verkehrsanschauung zu beantworten sein (BGH ZMR 22, 288 Rz 27; 20, 730 Rz 27; NJW 15, 2177 Rz 39 ff). Dabei könne dem Vermieter zB nicht einseitig das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewiesen werden (BGH ZMR 22, 288 Rz 28, 29; 20, 730 Rz 28). Sei nichts anderes vereinbart, würden nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte jedenfalls dann grds keinen Mangel darstellen, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsse (§ 906). Die Darlegungs- und Beweislast richtet sich nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechtes (BGH ZMR 20, 730 Rz 79). Beruft sich der Vermieter darauf, keine Ansprüche nach § 906 zu haben, hat er die personen- oder grundstücksbezogenen Tatsachen, die dem Verhältnis zwischen ihm und dem Verursacher und damit seinem Verantwortungsbereich entstammen, vorzubringen und, wenn sie bestritten werden, unter Beachtung der im Verhältnis zum Verursacher geltenden Beweislastverteilung zu beweisen (BGH ZMR 20, 730 Rz 91).