Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 1193 BGB – Kündigung.

Gesetzestext

(1) ¹Das Kapital der Grundschuld wird erst nach vorgängiger Kündigung fällig. ²Die Kündigung steht sowohl dem Eigentümer als dem Gläubiger zu. ³Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

(2) ¹Abweichende Bestimmungen sind zulässig. ²Dient die Grundschuld der Sicherung einer Geldforderung, so ist eine von Absatz 1 abweichende Bestimmung nicht zulässig.

Rn 1

Die Fälligkeitsregelung des § 1193 I ist bei der Sicherungsgrundschuld nicht dispositiv (§ 1193 II 2); nach dem Gesetzeszweck ist aber die Vereinbarung fristloser Kündigung durch den Eigentümer möglich (teleologische Reduktion). Bei einer nach dem 19.8.08 bestellten ›sofort fälligen‹ Grundschuld müssen Eigentümer und Berechtigter erklären, es handle sich nicht um eine Grundschuld zur Sicherung einer Geldforderung (Form: § 29 GBO; Ddorf Rpfleger 11, 201 [OLG Düsseldorf 17.11.2010 - I-3 Wx 264/10]). Vor dem 20.8.08 bestellte Grundschulden können sofort fällig sein, auch wenn sie erst nach diesem Stichtag ›verschafft‹ (§ 1192 Rn 4) werden (Schlesw NotBZ 14, 273 [OLG Schleswig 19.12.2013 - 5 U 91/13]; Hamm 4.6.18 – 5 U 141/17). Routinemäßige Kündigung bei Bestellung der Grundschuld ist als Gesetzesumgehung unwirksam; die Grundschuld darf erst nach Eintritt des Sicherungsfalls gekündigt werden (BGH NJW 17, 2469 [BGH 30.03.2017 - V ZB 84/16] Rz 25; aA MüKo/Lieder Rz 7). Da bei Gesamtgrundschulden (anders als bei Gesamthypotheken, vgl § 1132 Rn 2) unterschiedliche Fälligkeiten an den einzelnen Grundstücken möglich sind, braucht der Rechtsinhalt einer nach dem 19.8.08 pfanderstreckten Grundschuld für das bisherige Pfandobjekt nicht geändert zu werden (BGH NJW 10, 3300 [BGH 10.06.2010 - V ZB 22/10]). Ist bei einer vollstreckbaren Grundschuld (§ 1147 Rn 2) auf Kündigungsnachweis verzichtet, darf eine vollstreckbare Ausfertigung sofort erteilt werden (BGH NJW 20, 3600 [BGH 07.10.2020 - VII ZB 56/18]); fehlende Kündigung ist dann durch Klage nach § 767 ZPO (nicht mit der Klauselerinnerung nach § 732 ZPO) geltend zu machen. Vor Ablauf von sechs Monaten seit Eintragung der Grundschuld darf Versteigerungsantrag in keinem Fall gestellt werden, da dann fehlender Fristablauf feststeht (aA anscheinend BGH BWNotZ 22, 426). § 1193 gilt auch für die Vollstreckung in das Grundstück aus einem abstrakten Schuldversprechen für den Grundschuldbetrag (BGH NJW 17, 2469 [BGH 30.03.2017 - V ZB 84/16] Rz 31; aA Kesseler NJW 17, 2442 [2443]), aber nicht bereits für die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek zur Sicherung des Anspruchs aus dem Schuldversprechen (München NJW 18, 2134 [OLG München 13.04.2018 - 34 Wx 381/17]; Nürnbg MDR 18, 175 [OLG Nürnberg 12.10.2017 - 15 W 1742/17; 15 W 1860/17]) und nicht für Eigentümergrundschulden (§ 1177 I 2). Zulässige abweichende Bestimmungen müssen (durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung) ins Grundbuch eingetragen werden.

Rn 2

Die Fälligkeit der Grundschuldzinsen ist gesetzlich nicht geregelt. Fehlt auch eine Vereinbarung, ist § 488 II entspr anzuwenden. In Analogie zu §§ 1234, 1193 I 3 darf die Zwangsversteigerung wegen rückständiger Zinsen (und anderer Nebenleistungen, Kesseler NJW 17, 2442 [2444]) erst nach einer Wartefrist von sechs Monaten erfolgen (BGH NJW 17, 2469 [BGH 30.03.2017 - V ZB 84/16]; krit Volmer MittBayNot 17, 560).