Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556c Kosten der Wärmelieferun ... / 3.2 Bisherige Umlage der Heiz – und Warmwasserkosten

Rz. 5

Voraussetzung für die Umlage der Kosten der eigenständig gewerblichen Wärmelieferung auf den Mieter ist zunächst, dass er schon bisher die Betriebskosten für Wärme- oder Warmwasser zu tragen hatte. Haben die Parteien eine Bruttowarmmiete oder eine Teilinklusivmiete einschließlich Heiz – und Warmwasserkosten vereinbart, ist die Umlage der Kosten der Wärmelieferung nach der einseitigen Umstellung durch den Vermieter erst dann wieder zulässig, wenn die Mietvertragsparteien die Brutto- oder Teilinklusivmiete auf eine Kaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen für Heizung und/oderWarmwasser umgestellt haben. Trägt der Mieter vereinbarungsgemäß die Heiz- und Warmwasserkosten selbst (z. B. weil er die von ihm auf eigene Kosten eingebaute Gasetagenheizung mit Warmwasserboiler mit von ihm selbst bezogenen und bezahlten Gas beheizt), so ist bei der Umstellung der Heizung auf Fernwärmelieferung im Zuge einer Modernisierung (vgl. dazu § 555b Rn. 11) weiterhin eine ausdrückliche Vereinbarung über die Umlage der Wärmelieferung empfehlenswert, auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung zur Umlagefähigkeit neuer – modernisierungsbedingter – Betriebskosten (vgl. § 556 Rn. 17, 62). Die etwaige Duldungspflicht des Mieters für die Modernisierung richtet sich insoweit allein nach den § 555b ff. (RegEntw-BT-Drucks. 17/10485 S. 22).Die Modernisierungsankündigung dürfte in der Regel gem. § 555c Abs. 4 entbehrlich sein (vgl. zum Verhältnis des 556c zu § 555b ff.: Hinz, NZM 2012, 777 [787]).

Ist nur die Umlage der Heiz- oder der Warmwasserkosten vereinbart gewesen, sind nach der Umstellung auf Fernwärme nur die Kosten der Wärmelieferung, die auf die vereinbarte Kostenart entfallen – also entweder Heizwärme oder Warmwasser-, ohne Zustimmung des Mieters umlagefähig. Die auf die nicht vereinbarte Kostenart entfallenden Kosten der Wärmelieferung sind nur dann umlagefähig, wenn eine – ausdrückliche oder konkludente -Vereinbarung darüber getroffen wird (vgl. dazu oben Rn. 1).