Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 2.2.1 Formularverträge

Rz. 17

Formularmäßige Vereinbarungen über die Umlage von Betriebskosten müssen bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein (BGH, Urteil v. 8.4.2020, XII ZR 120/18, GE 2020,732; OLG Hamm, Urteil v. 8.3.2019, I-30 U 78/18, ZMR 2019, 581). Unklarheiten gehen zu Lasten des Vermieters (§ 305c).

In Wohnraummietverträgen ist durch die Vereinbarung, dass der Mieter die "Betriebskosten" trägt, auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 definierten und in § 2 BetrKV erläuterten Betriebskostenarten vereinbart (BGH, Urteil. v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15, WuM 2016, 211; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 51; einschränkend LG Saarbrücken, Urteil v. 18.1.2019, 10 S 53/18, WuM 2019, 254). Sonstige Betriebskosten i. S. v. § 2 Abs. 1 Nr. 17 BetrKV sind jedoch nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im Einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist (BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03, GE 2004, 613). Unschädlich ist, dass in dem Formularmietvertrag sowohl die Variante "Betriebskostenpauschale" als auch die Variante "Betriebskostenvorauszahlung" angekreuzt ist und ein Hinweis auf die Betriebskostenverordnung sich nur in Zusammenhang mit einer Erhöhung der Betriebskostenpauschale findet (BGH, Beschluss v. 7.6. 2016, VIII ZR 274/15, ZMR 2016, 682). Heißt es im Mietvertrag, "Betriebskosten/Grundsteuer werden jährlich abgerechnet", sind sämtliche in der Aufstellung gem. § 2 BetrKV enthaltenen Betriebskosten vom Mieter zu tragen (AG München, Urteil v. 12.8.2015, 472 C 8496/15, ZMR 2015, 944). Ist im Mietvertrag die Vereinbarung "in der Miete sind die Betriebskosten enthalten/nicht enthalten" nicht durch Ausstreichen verdeutlicht, handelt es sich um eine Bruttomiete, in der sämtliche Betriebskosten einschließlich Heiz – und Warmwasser- kosten erhalten sind (LG Berlin, Urteil v. 26.1.2015, 67 S 241/14, GE 2015, 387). Enthält ein Mietvertrag für die Abwälzung der Betriebskosten keinen Hinweis auf die Betriebskostenverordnung oder die Anlage 3 zu § 27 II.BV, sondern stattdessen eine Einzelaufzählung von Betriebskosten, so sind nicht aufgezählte Betriebskostenarten nicht umlagefähig (Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizkostenV Rn. 23).

Bei der formularmäßigen Vereinbarung, dass neben der (Grund)Miete "folgende Betriebskosten i. S. d. § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung" (jetzt § 2 BetrKV) umgelegt werden, sind nur die im Mietvertrag nachfolgend aufgeführten Betriebskosten umlagefähig, und zwar auch dann, wenn in der Anlage zum Mietvertrag generell auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (bzw § 2 BetrKV) verwiesen wird (BGH, Urteil v. 10.10.2007, VIII ZR 279/06, GE 2008, 46). Die Vereinbarung, dass die "folgenden Betriebskosten von dem Mieter zu tragen" sind, reicht dann nicht aus, wenn diese "folgend" nicht näher bestimmt sind (LG Berlin, Urteil v. 12.4.2002, 65 T 19/02, GE 2002, 1063). Sind von den nach dem Formularvertrag von dem Mieter für die "nachstehenden Nebenkosten" zu tragenden "nachstehenden Vorschüsse(n)" nur einige betragsmäßig ausgewiesen, sind nur die damit erfassten Betriebskostenarten auf den Mieter abgewälzt (LG Berlin, Urteil v. 3.12.2002, 64 S 241/02, ZMR 2003, 427; AG Dortmund, Urteil v. 10.2.2015, 425 C 10220/14, juris; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 55).

Sind im Mietvertrag zwar sämtliche Betriebskostenarten des § 2 BetrKV im Einzelnen aufgeführt – ohne generellen Hinweis darauf, dass der Mieter die Betriebskosten gem. § 2 BetrKV zu tragen hat – jedoch nur einzelne Betriebskostenarten durch Ankreuzen hervorgehoben, sind nur die angekreuzten Betriebskostenarten umlagefähig. Nicht konkret benannte Kosten können trotz Mehrbelastungsklausel im Mietvertrag auch dann nicht auf den Mieter umgelegt werden, wenn sie schon bei Mietbeginn anfielen (AG Gelsenkirchen, Urteil v. 18. 6.2018, 201 C 219/18, ZMR 2018, 772). Bezeichnet der Formularmietvertrag, dass Betriebskosten in der Miete enthalten sind, werden daneben bestimmte Betriebskosten aber aufgeführt und zur Abrechnung vereinbart, sind im Zweifel keine weiteren Betriebskosten als umlagefähig vereinbart, und zwar auch dann nicht, wenn später weitere Flächen in den Mietvertrag einbezogen werden (AG Fritzlar, Urteil v. 20.1.2009, 8 C 1063/08 [12], WuM 2010, 244).

Hinweis

Keine Betriebskosten angekreuzt = keine wirksame Umlage

Sind in den nach den einzelnen Betriebskostenarten vorgesehenen Rubriken überhaupt keine Betriebskosten angekreuzt, so hat der Mieter neben der vereinbarten Miete überhaupt keine Betriebskosten zu tragen.

Hat der Mieter nach dem Mietvertrag die "Betriebskosten gem. § 2 BetrKV zu tragen" und sind dafür Vorschüsse vereinbart, jedoch in den dafür vorgesehenen Spalten für die einzelnen Betriebskostenarten nur bei einzelnen Kostenarten Beträge aufgeführt, die zusammengerechnet nur den am Schluss der Aufstellung ange...