Kinne/Schach/Bieber, BGB § ... / 2.2.1 Formularverträge
 

Rz. 17

Soweit – wie im Regelfall – die Vereinbarung über die Betriebskosten formularmäßig getroffen werden wird, muss die Regelung eindeutig sein. Unklarheiten gehen zu Lasten des Vermieters (§ 305c).

Es reicht daher nicht aus, wenn im Mietvertrag geregelt ist, der Mieter habe alle oder alle gesetzlich zulässigen Neben- oder Betriebskosten zu tragen (BGH, Urteil v. 21.1.2004, VIII ZR 101/03, GE 2004, 229 = WuM 2004, 151= MM 2004, 163; BGH, Urteil v. 21.1.2004, VIII ZR 99/03, MM 2004, 163 = NZM 2004, 253 = MietRB 2004, 313 = WuM 2004, 153 (LS); OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.5.2002, 24 U 142/01, GE 2002, 1561 = NZM 2002, 700; OLG Düsseldorf, Urteil v. 26.9.2002, 10 U 170/01, GE 2002, 1427; OLG Jena, NZM 2002, 70). Wird zwar eine Vorauszahlung in einem Mietvertrag vereinbart, aber werden weder die umzulegenden Betriebskosten aufgezählt noch insoweit auf die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen verwiesen und kann angesichts der Höhe der Vorauszahlungen nicht ausgeschlossen werden, dass mit den ebenfalls im Mietvertrag enthaltenen Begriffen "Betriebskosten" bzw. "Nebenkosten" auch außerhalb der gesetzlichen Regelung stehende Positionen gemeint sein sollten, ist eine wirksame Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten nicht zustande gekommen (BGH, Urteil v. 2.5.2012, XII ZR 88/10, GE 2012, 822 = ZMR 2012, 614 = NZM 2012, 608). Bei der formularmäßigen Vereinbarung, dass neben der (Grund)Miete "folgende Betriebskosten i. S. d. § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung" (jetzt § 2 BetrKV) umgelegt werden, sind nur die im Mietvertrag nachfolgend aufgeführten Betriebskosten umlagefähig, und zwar auch dann, wenn in der Anlage zum Mietvertrag generell auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (bzw § 2 BetrKV) verwiesen wird (BGH, Urteil v. 10.10.2007, VIII ZR 279/06, GE 2008, 46). Die Vereinbarung, dass die "folgenden Betriebskosten von dem Mieter zu tragen" sind, reicht dann nicht aus, wenn diese "folgend" nicht näher bestimmt sind (LG Berlin, Urteil v. 12.4.2002, 65 T 19/02, GE 2002, 1063). Sind von den nach dem Formularvertrag von dem Mieter für die "nachstehenden Nebenkosten" zu tragenden "nachstehenden Vorschüsse(n)" nur einige betragsmäßig ausgewiesen, sind nur die damit erfassten Betriebskostenarten auf den Mieter abgewälzt (LG Berlin, Urteil v. 3.12.2002, 64 S 241/02; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 37).

Sind im Mietvertrag zwar sämtliche Betriebskostenarten des § 2 BetrKV im Einzelnen aufgeführt – ohne generellen Hinweis darauf, dass der Mieter die Betriebskosten gem. § 2 BetrKV zu tragen hat – jedoch nur einzelne Betriebskostenarten durch Ankreuzen hervorgehoben, sind nur die angekreuzten Betriebskostenarten umlagefähig (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 51). Bezeichnet der Formularmietvertrag, dass Betriebskosten in der Miete enthalten sind, werden daneben bestimmte Betriebskosten aber aufgeführt und zur Abrechnung vereinbart, sind im Zweifel keine weiteren Betriebskosten als umlagefähig vereinbart, und zwar auch dann nicht, wenn später weitere Flächen in den Mietvertrag einbezogen werden (AG Fritzlar, Urteil v. 20.1.2009, 8 C 1063/08 [12], WuM 2010, 244).

 
Hinweis

Sind in den nach den einzelnen Betriebskostenarten vorgesehenen Rubriken überhaupt keine Betriebskosten angekreuzt, so hat der Mieter neben der vereinbarten Miete überhaupt keine Betriebskosten zu tragen.

Hat der Mieter nach dem Mietvertrag die "Betriebskosten gem. § 2 BetrKV zu tragen" und sind dafür Vorschüsse vereinbart, jedoch in den dafür vorgesehenen Spalten für die einzelnen Betriebskostenarten nur bei einzelnen Kostenarten Beträge aufgeführt, die zusammengerechnet nur den am Schluss der Aufstellung angegebenen monatlichen Vorschussbetrag ergeben, so sind nur diejenigen Betriebskostenarten auf den Mieter wirksam abgewälzt worden, die mit Einzelbeträgen angegeben worden sind (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 6.5.1991, 6 C 78/91, GE 1991, 787; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 52; Sternel, Miete, III 313). Auch dann, wenn der am Schluss der Spalte angegebene Endbetrag des monatlich zu zahlenden Vorschusses die Summe der angekreuzten Einzelbeträge der Betriebskostenarten übersteigt, ist die Umlage der Betriebskostenarten auf die angekreuzten Betriebskostenarten beschränkt (a. A. Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 52); denn dabei könnte es sich auch um einen Additionsfehler handeln, so dass allein die Bezifferung des Endbetrags nicht dafür spricht, dass der Vermieter mehr als die angekreuzten Betriebskostenarten auf den Mieter umlegen wollte. Wird die Umlage sämtlicher Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung vereinbart, ohne dass für einzelne Betriebskostenarten Vorschüsse ausgewiesen werden, ist es unschädlich, wenn aus der dem Gesamtvorauszahlungsbetrag angefügten Aufstellung der Betriebskosten einzelne Positionen gestrichen sind (AG Potsdam, Urteil v. 23.5.2007, 23 C 465/06, GE 2007, 917). Um eine Bruttomiete kann es sich auch dann handeln, wenn im Mietve...

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