Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.11 Kosten der Wasserversorgung

Rz. 107

§ 2 Nr. 2 BetrKV

Die Kosten der Wasserversorgung,

hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.

Neu eingefügt wurden die Wörter "Kosten der Eichung"; diese Kosten zählten aber schon vor dem 1.1.2004 zu den Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung (vgl. Rn. 110).

Rz. 108

a) Kosten des Wasserverbrauchs

Die Kosten des Wasserverbrauchs können unabhängig davon umgelegt werden, ob sie als privatrechtliches Entgelt oder als öffentlich-rechtliche Gebühr erhoben werden. Ist im Mietvertrag über ein mit Wasserzählern ausgestattetes Wohnhaus individuell vereinbart, dass der Mieter alle Nebenkosten zu tragen hat, so sind die verbrauchsabhängigen Wasser- und Abwasserkosten vom Mieter zu tragen (LG Saarbrücken, NZM 1999, 458). Sie dürfen jedoch nur durch einen Verbrauch der Mieter im Rahmen des vertragsmäßigen Gebrauchs der Mietsache entstanden sein (Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 Anm. 4.1). Mehrkosten durch Modernisierungs-, Umbau- oder Instandsetzungsmaßnahmen (LG Berlin, Urteil v. 19.8.1997, 64 S 268/97, ZMR 1998, 166) müssen daher von den Gesamtkosten ebenso abgezogen werden wie Mehrkosten durch Defekte an einer Verbrauchsstelle (Rohrbruch: vgl. AG Salzgitter, Urteil v. 6.12.1994, WuM 1996, 285; Wasserspülung, Rohrverstopfung: vgl. OLG Hamm, WuM 1982, 201; Schmidt-Futerer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 204).

Der Mieter, der einen zu hohen Wasserverbrauch rügt, muss substantiiert die Gründe darlegen, die gegen die Richtigkeit der Abrechnung sprechen. Kann der Mieter jedoch Umstände darlegen und gegebenenfalls beweisen, die es plausibel erscheinen lassen, dass der gemessene Verbrauch nicht auf seinem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache beruht, sondern auf einem Mietmangel oder einem nicht seiner Risikosphäre zugehörigen Umstand, muss der Vermieter diese Umstände ausräumen. Solche Umstände sind jedenfalls dann anzunehmen, wenn der gemessene Verbrauch im Vergleich zu dem Verbrauch in der vorherigen Zeit und in der späteren Zeit signifikant gestiegen ist, sich hierfür keine Erklärung finden lässt, die dem Mieter zurechenbar ist und sich diese Steigerung durch einen Mietmangel erklären lässt, der grundsätzlich in die Risikosphäre des Vermieters fällt (AG Backnang, Urteil v. 10.3.2020, 5 C 650/19, WuM 2020, 277).

Hinweis

Pflicht des Vermieters

Bei außergewöhnlichem Wasserverbrauch muss der Vermieter dessen Ursache erforschen; bleibt er untätig, kann der betroffene Mieter Schadensersatz in Form der Freistellung von den außergewöhnlichen Kosten verlangen. Liegt die Ursache in dem gemieteten Objekt selbst, so kommt ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter wegen Verletzung seiner Anzeigepflicht (§ 536c Abs. 2) oder seiner Obhutspflicht in Betracht.

Die nicht als Betriebskosten umlagefähigen Mehrkosten durch Modernisierungs-, Umbau- und Instandsetzungsmaßnahmen sind durch Zwischenzähler zu erfassen; insoweit kommt eine Schätzung grundsätzlich nicht in Betracht. Hat sich bei einem Defekt ein genau zu bestimmender Fehler herausgestellt und kann der Mehrverbrauch durch einen Sachverständigen ermittelt werden (vgl. OLG Celle, Urteil v. 7.6.1988, 14 U 238/87, Pfeifer, 10.3.4: Bei einem Druck von 6 Bar und einem Loch von 5 mm Durchmesser fließen im Monat 960 cbm Wasser aus), so ist dieser Mehrverbrauch von den übrigen Wasserkosten abzusetzen. Schätzungen sind nur insoweit zulässig, als sie auf nachprüfbaren Schätzungsgrundlagen beruhen; insoweit ist der örtliche Wasserlieferant nach den entsprechenden Durchschnittswerten zu befragen.

Auch die Kosten für Verkaufszwecke (BayObLG, WuM 1997, 186 zum Wohnungseigentum) sind nicht umlagefähig. Dachbegrünungskosten sind als Betriebskosten zu berücksichtige (a. A. KG, Urteil v. 28.11.2005, 8 U 125/05, GE 2006, 845).

Die Wasserkosten für eine Tiefgarage oder für Parkplätze dürfen nicht auf alle Mieter, sondern nur auf diejenigen Mieter umgelegt werden, denen ein Stellplatz zur Verfügung steht (LG Hamburg, WuM 1989, 640; AG Leipzig, Urteil v. 11.10.2019, 167 C 2916/19, ZMR 2020, 127). Wasserkosten für eine Einrichtung zur Wäschepflege können ebenfalls nur auf deren Nutzer umgelegt werden, wenn der Vermieter für die Nutzung ein gesondertes Entgelt erhebt, und sind daher vorweg zu erfassen (LG Berlin, Urteil v. 15.6.1999, 64 S 510/98, GE 1999, 1131 = ZMR 2000, 532).

Wasserkosten für die Gartenpflege brauchen nicht unter der Nr. 10 des § 2 BetrKV abgerechnet zu werden, sondern können auch unter der Nr. 2 umgelegt werden. Dazu gehören auch die Kosten für verdunstendes Wasser aus einem Großteich der Grünanlage (AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, Urteil v. 18.8.201...